Wie Kleinvermieter Fallen umgehen
Die Mieten sind hoch, die Zinsen niedrig. Für manche Eigentümer ist das der Zeitpunkt, ins Vermietergeschäft einzusteigen. Soll es ein Erfolg werden, gibt es einiges zu beachten.
Die meisten Wohnungen gehören in Deutschland Privatleuten. Sie vermieten meistens nur ein oder zwei Einheiten. Kleinvermieter nutzen die Immobilie häufig als Kapitalanlage oder als Finanzierungsbeitrag zum Bau des Eigenheims. Worauf es für private Vermieter ankommt:
Mietvertrag sauber aufsetzen Alte Formulare, unwirksame Klauseln – Mietverträge gehören nach Erfahrung von Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV ), zu den größten Stolperfallen für Kleinvermieter.
Klassiker sind Formularverträge, die entweder seit Jahren in der Schublade liegen oder die Vermieter selbst ändern. Beide enthalten dann meistens Regelungen, die Gerichte zwischenzeitlich gekippt haben und deshalb unwirksam sind.
Dauer des Mietverhältnisses beachten Wohnungen werden in der Regel unbefristet oder auf Zeit vermietet. Je nach Variante gelten unterschiedliche mietrechtliche Vorgaben. Die wichtigste: Ein Vertrag auf unbestimmte Zeit muss gekündigt werden – entweder vom Eigentümer oder vom Mieter. (bü) Wärmepumen Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Luftwärmepumpen nach dem Abstandsflächenrecht keinen vorgegebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. In dem konkreten Fall konnte sich ein Grundstücksbesitzer durchsetzen, der eine solche Pumpe in einer Entfernung von etwas weniger als zwei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hatte und dem deswegen behördlich aufgetragen worden ist, die Pumpe so zu versetzen, dass ein Abstand von drei Metern zum Nachbarn eingehalten wird. Diese Auflage musste nicht
Ein Zeitmietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Bei längeren, aber befristeten Verträgen ist der Grund der Befristung zu nennen (§ 575 BGB). „Dieser muss gesetzlich zulässig sein und dem Mieter ausdrücklich erfüllt werden. Außerhalb von Gebäuden installierte Luftwärmepumpen unterliegen nicht den Abstandsflächenregelungen. (VwG Mainz, 3 K 750/19)
Energieversorgung Das Oberlandesgericht Köln hat entschieden, dass ein Energiedienstleister nicht das Recht hat, seinen Kunden eine anstehende Strompreiserhöhung nur an verdeckter Stelle in einer E-Mail anzukündigen. Vielmehr muss der Anbieter den Kunden ausreichende Informationen zur Verfügung stellen, damit der prüfen kann, ob es ein Sonderkündigungsrecht gibt. (OLG Köln, 6 U 304/19) schriftlich mitgeteilt werden“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.
Miete und Nebenkosten sorgfältig bestimmen Bei Neuvermietungen wird die Miete grundsätzlich frei vereinbart. Aber es gibt Grenzen. „Beim preisfreiem Wohnraum spielt immer die Mietpreisbremse eine Rolle, wenn nach Landesrecht ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt“, nennt Freitag einen Faktor. Die Miete
darf dann maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Nebenkosten werden meistens nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet. Zulässig sind unter anderem Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müll und Gartenpflege. „Kosten für die Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung des Hauses zählen nicht zu den Betriebskosten“, erinnert Freitag.
Vermietende Wohnungseigentümer können das von ihnen zu zahlende Hausgeld üblicherweise nicht eins zu eins auf den Mieter umlegen. Zudem kann der Verteilungsschlüssel der Eigentümergemeinschaft von dem im Mietvertrag festgelegten Schlüssel abweichen. Auf diesen kommt es in Nebenkostenabrechnungen an.
Spannungsfeld für Wohnungseigentümer Wohnungseigentümer, die vermieten, geraten oftmals in Konflikt mit den Vorgaben der Eigentümergemeinschaft. Deren Regeln stehen nämlich manchmal im Widerspruch zum Mietrecht – der Vermieter steckt im Dilemma. „Er darf dem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst hat“, sagt Julia Wagner, Referentin Recht des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Sie empfiehlt, dass der vermietende Eigentümer
den potenziellen Mieter auf Widersprüche hinweist und die Regeln der Gemeinschaft in den Mietvertrag übernimmt. Etwa die Hausordnung als Anlage zum Vertrag.
Vermieter im Eigenheim genießen Extrarechte Wer mit seinem Mieter unter einem Dach wohnt, kann diesen auch ohne die sonst notwendigen Kündigungsgründe – Vertragsverletzung, Verkauf, Eigenbedarf – kündigen. „Diese Regel schützt den Eigentümer“, erläutert Wagner.
Begründet wird dies mit dem Näheverhältnis beider Parteien. Das Extrarecht greift aber nur, wenn außer dem Vermieter lediglich eine einzige Mietpartei im Haus lebt. „Die Kündigungsfrist muss der Vermieter dennoch einhalten“, sagt Wagner.
Zeit und Aufwand einplanen Vermieten kostet Zeit. Mieter aussuchen, Nebenkostenabrechnungen erstellen, sich um die Instandhaltung kümmern – all das gehört zu den regelmäßigen Aufgaben. Bei weit vom eigenen Wohnort entfernt gelegenen Mietobjekten ist der Aufwand höher. Wer sich nicht kümmern will oder dafür keine Zeit hat, kann die Aufgaben auch an Verwaltungen delegieren, die dafür Honorar nehmen.
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