Die eigene Immobilie als Altersvorsorge

Die Deutschen sind ein Volk von Mietern – das ist gerade bezüglich der Finanzstrategie für das Alter ein Fehler.

Kaufen ist günstiger als mieten

DÜSSELDORF Lohnt sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses als Altersvorsorge? Auf lange Sicht ist das wohl meistens so. Zwei Beispiele: Die Mutter eines Bekannten wohnt in Köln seit 40 Jahren in der gleichen Wohnung. Die Miete verschlingt mehr als 50 Prozent der Rente. „Wäre vor 40 Jahren gekauft worden, würde Mutter jetzt fast nur noch die Nebenkosten zahlen und wir würden irgendwann etwas erben“, sagt der Bekannte. Ein Freund vom Niederrhein macht die umgekehrte Rechnung auf: Die Eltern zogen vor 45 Jahren in ein Haus. „Die Reparaturen waren für sie als Rentner nicht immer ganz billig“, sagt er, „aber das konnten sie am Ende dank der weggefallenen Miete gut bezahlen. Jetzt haben wir Geschwister das Haus nach dem Tod unserer Eltern gerne an eine junge Familie weiterverkauft.“

Wie sehr sich eine eigene Immobilie lohnen kann, zeigt eine neue Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Obwohl die Immobilienpreise in großen Teilen Deutschlands in den letzten Jahren stark gestiegen sind, habe der Kauf von Häusern oder Wohnungen weiter auf Dauer einen Kostenvorteil. Der entscheidende Grund seien die niedrigen Zinsen: Weil Hauskredite für rund 1,6 Prozent im Jahr erhältlich sind, liegen die Kosten einer selbstgekauften Immobilie (ohne Tilgung) in Düsseldorf im Schnitt rund 35 Prozent günstiger als bei einer Anmietung des gleichen Objekts.

Der Knackpunkt für die Altersvorsorge ist konsequente Tilgung. „Der Vorteil des niedrigen Zinsniveaus sollte für ein zügiges Tilgen des Kre- Lesebeispiel: Die Finanzierungskosten einer gekauften Wohnung in Düsseldorf liegen bei 6,78 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. Das sind 35 Prozent weniger, als durchschnittlich an Kaltmiete fällig ist. dites genutzt werden“, sagt Björn Seipelt, einer der Studienautoren, „dann sinkt die Schuldenlast schneller und das Risiko von höheren Zinsen lässt sich begrenzen.“

Was dies bedeutet, zeigt ein Beispiel: So schlagen die Forscher vor, bei einem angenommenen Kredit von 211.000 Euro in den ersten zehn Finanzierungskosten einer gekauften

Immobilie pro Quadratmeter* Jahren rund 36.000 Euro zu tilgen – dann bleiben rund 175.000 Euro Restkredit. Die Annahme ist dabei, dass die reinen Zinsen für eine 100 Quadratmeter-Wohnung pro Jahr deutlich mehr als 3000 Euro niedriger sein können als die Miete – und damit wird dann eben getilgt. Bleibt dann das Zinsniveau niedrig, kann Vorteil gegenüber

Kaltmiete umso schneller getilgt werden. So kann der Kredit mit einer Rate von nur 875 Euro in weiteren zehn Jahren auf 97.600 Euro heruntergefahren werden, wenn pro Jahr vier Prozent getilgt werden. Nach zehn weiteren Jahren ist die Familie dann bei gleicher Rate von 875 Euro schuldenfrei, sofern man weiter niedrige Zinsen von zwei Prozent annimmt. „Schuldenfreiheit im Alter ist ein hoher Wert“, sagt dazu der Finanzierungsexperte Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW.

Beim Immobilienkauf sollten mehrere Punkte bedacht werden: Erstens lohnt sich der Kauf wegen hoher Nebenkosten für Notar und Grunderwerbssteuer nur, wenn nicht schnell wieder verkauft wird. Zweitens müssen die Käufer mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen – was gerade für jüngere Menschen schwierig sein kann. „Da sollten vor dem Kauf alle Wertpapiere verkauft werden und eventuell auch Eltern eine Anschubfinanzierung geben“, sagt der Düsseldorfer Immobilienmakler Wulff Aengevelt. „Wirklich günstige Kredite gibt es nur mit genug Eigenkapital, sonst sind Risikozuschläge unvermeidbar.“Drittens muss realistisch kalkuliert werden: Gibt es Rücklagen für Reparaturen? Ist die Traumimmobilie auch geeignet fürs Alter? Viertens hilft die Psychologie: Unter Experten gilt als Hauptgrund, warum Immobilienbesitzer im Alter oft wohlhabender sind als Mieter, dass sie häufig sehr konsequent tilgen, weil hohe Schulden sie stören. Fünftens bringt es zumindest für Vermögende einen Steuervorteil, wenn sie im Alter in einer eigenen Immobilie wohnen, statt Geld anderweitig anzulegen. „Einige Tausend Euro an jährlichen Zinsoder Mieteinnahmen wären ja oberhalb der Freibeträge steuerpflichtig“, sagt Frank Plankermann, Vorsitzender des Steuerberaterverbandes Düsseldorf, „wogegen ich keine Steuer dafür zahlen muss, mietfrei zu wohnen.“