Worauf Immobilienkäufer achten müssen
Der Kauf einer Immobilie ist mit vielen Unsicherheiten verbunden. Da sollte es bei den Themen Darlehen, Preis und Kaufvertrag keine bösen Überraschungen geben. Drei Punkte, die Interessenten beachten müssen.
Gerade in heiß begehrten Lagen artet die Suche nach dem Eigenheim in Stress aus. Zahlreiche Interessenten stehen Schlange, die Kaufpreise sind teils astronomisch hoch, der Markt ist hart umkämpft. Drei Tipps, damit sich Käufer im Immobilien-Dschungel zurechtfinden: Kreditrahmen Das Traumhaus gefunden, im Geiste schon den Garten bepflanzt – und dann stellt sich bei der Bank heraus, dass einem der benötigte Kredit nie und nimmer gewährt wird? Solche Situationen sind ärgerlich und können zu einer unnötig langen Suche führen. Also besser vorher das eigene Finanzierungskonzept prüfen. „Sobald ich den Entschluss gefasst habe, Eigentümer zu werden, sollte ich mit dem Finanzierer reden“, rät Renate Daum von der Stiftung Warentest.
Potenzielle Käufer sollten nicht nur klären, welche Unterlagen die Bank im Falle eines Kreditantrages benötigt, sondern auch, welche Kredithöhe möglich ist – „zumindest geschätzt“. Die Unterlagen sollten Käufer sammeln und aktuell halten. Wer weiß, was die Bank benötigt, könne außerdem gleich bei der ersten Besichtigung den Verkäufer um die Informationen bitten und müsse das nicht erst später noch erfragen. Das spart Zeit. „Bevor der Verbraucher sich um den Immobilienkauf bemüht, sollte er in sich ge- (bü) Täuschung Ist in einem Exposé zum Kauf einer Wohnung eine größere Wohnfläche angegeben als hinterher im notariellen Kaufvertrag, so kann der Käufer den Vertrag nicht wegen arglistiger Täuschung rückgängig machen. Die Exposé-Information stellt keine verbindliche „Beschaffenheitsvereinbarung“dar. Der Kunde hätte aufpassen müssen, dass die angegebene Quadratmeterzahl später auch im offiziellen Vertragspapier auftaucht, weil nur darin „Rechtswirkungen erzeugt“werden können. (BGH, V ZR 78/14) hen“, rät Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW. Die zentralen Fragen: „Wie viel Eigenkapital habe ich? Wie viel will ich als Reserve behalten? Wie viel kann ich mir monatlich leisten?“Hentschel empfiehlt, vom monatlichen Budget nicht mehr als 40 bis 45 Prozent für Wohnkosten zu verplanen – für Kredit und Nebenkosten.
Idealerweise zahlen Schuldner ihren Kredit bis zum Renteneintritt ab. „Außerdem muss ich noch die Kaufneben- Umlage Will eine Kommune in einer Straße die Gehwege ausbauen, so kann sie die Eigentümer der an diese Straße angrenzenden Grundstücke daran beteiligen. Sie muss dabei aber Augenmaß halten und darf nicht pauschal umlegen. Sie muss unter anderem berücksichtigen, wie die Gehwege frequentiert sein werden. In dem verhandelten Fall war die Straße nur mit einem Bürgersteig ausgestattet. Zudem gibt es in der näheren Umgebung öffentliche Einrichtungen. Die Kommune muss neu rechnen. (VwG Koblenz, 4 K 476/16) kosten, also die Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Makler und so weiter, einplanen“, sagt Hentschel. Das sind oft Kosten in Höhe von zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Kaufinteressenten sollten sich bei der Suche nach einem Darlehensgebern nicht nur an die Hausbank wenden. Es sei auch nicht verkehrt, sich über mehrere Finanzierer zu informieren, ergänzt Daum. Viele Banken vermitteln inzwischen auch Kredite anderer Anbieter. Preis festlegen Ein Bauträger will eine ganze Siedlung aus Einfamilienhäusern neu bauen. Der Käufer kann sich eine Immobilie aussuchen, reserviert sie und leistet dafür sogar eine Anzahlung - in der Annahme, dass der angebotene Kaufpreis dadurch verbindlich ist. Reicht das? Leider nein, sagt Daum. „Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht, dass alle Geschäfte, bei denen ich verbindlich erkläre, dass ich eine Immobilie verkaufe, notariell beurkundet werden müssen.“
Anders ausgedrückt: Eine Reservierung ist laut Gesetz nur dann verbindlich, wenn sie von einem Notar beurkundet wird. Durch die Beurkundung fallen natürlich Gebühren an. „Lässt man beim Notar reservieren, muss man wissen, dass man sich selbst ebenfalls bindet“, sagt Daum. Nicht immer hat dies für den Käufer Vorteile.
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung reserviert, um einige Wochen Zeit für die Kreditverhandlungen mit der Bank zu gewinnen, muss wissen: Er verpflichtet sich zum Kauf, auch wenn er am Ende keinen Kredit bekommt. Vertrag prüfen Bei einem Immobilienkauf geht es meist um hohe Summen. In der Regel muss der Käufer einen Kredit dafür aufnehmen. Es kann also ratsam sein, den Vertrag vor der Unterzeichnung durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Zwar müsse das Geschäft immer von einem Notar beurkundet werden, „aber Notare sind nicht Aufklärer“, sagt Norbert Schönleber, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Notare sind dazu verpflichtet, neutral zu informieren. Sie sind keine Interessensvertreter.
Wollen Käufer den Inhalt des Vertrages prüfen lassen, sollten sie einen Anwalt aufsuchen. Bei gebrauchten Immobilien sei beispielsweise eine Gewährleistung meist ganz ausgeschlossen. „Wenn sich später Mängel herausstellen, ist der Käufer meist der Dumme“, sagt Schönleber. Wird die Immobilie noch bewohnt, sei es wichtig, klare Regelungen zum Übergang festzuhalten. „Am besten ist eine Verpflichtung zur Räumung zu einem bestimmten Datum in der notariellen Urkunde.“
Bei Neubauten müssen Interessenten die Leistungsbeschreibung des Bauträgers genau durchlesen.
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