Wer für Reparaturen zuständig ist
Eigentlich ist es Sache des Vermieters, Mängel in einer Mietwohnung zu beheben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es aber auch sein, dass der Mieter zur Kasse gebeten wird.
Risse in den Fliesen, ein loser Griff am Küchenfenster, die WC-Spülung läuft ständig – zu Mängeln kommt es in Mietwohnungen immer wieder. Nicht selten gibt es Streit, wer für die Reparaturen zuständig ist – der Mieter oder der Vermieter? Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535) heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Das bedeutet: „Der Vermieter ist für alle Reparaturen an der Wohnung und an dem Gebäude sowie an dem mit ihr vermieteten Zubehör zuständig“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Wer hinterher die Kosten trägt, hängt aber davon ab, wie die Schäden entstanden sind.
Geht während der Mietzeit etwas in der Wohnung durch Verschleiß kaputt, dann ist es Sache des Vermieters, für die Reparatur aufzukommen. Manche Reparaturen müssen Mieter aber auch selbst tragen – etwa dann, wenn sie Schäden selbst verursacht haben.
„Lässt ein Mieter einen schweren Gegenstand auf die Fliesen fallen, muss natürlich er den Schaden bezahlen“, stellt Michael Sittig von der Stiftung Warentest klar. Viele Mietverträge enthalten auch sogenannte Kleinreparatur- (bü) Sanierungskosten Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern an den Sanierungskosten feucht gewordener Grundmauern beteiligen muss, wenn Räume im Untergeschoss ansonsten nicht mehr wie in der Teilungserklärung zugesichert genutzt werden können. Das Alter eines (hier 1890 gebauten) Hauses entbinde die Eigentümergemeinschaft nicht davon (hier ging es um 300.000 Euro). Sind die Kosten dennoch nicht „völlig außer Verhältnis zu dem er- klauseln, wonach kleine Maßnahmen vom Mieter übernommen werden müssen.
„Das ist in der Regel aber nur möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter unterliegen“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD.
Die Kleinreparaturklausel muss eine Kostengrenze für die einzelnen Reparaturen ent- zielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz“, so gibt es keine „Opfergrenze“für einzelne Wohnungseigentümer (BGH, V ZR 203/17). Steuernachlass Wird ein Hoftor in der Werkstatt des Schreiners repariert, so kann der Aufwand dafür (hier ausgehend von einem Rechnungspreis in Höhe von 1000 Euro) als haushaltsnahe Handwerkerleistung angesehen werden. (20 % davon sind steuerwirksam anrechenbar.) (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, 12 K 12040/ 17). halten. Ein Betrag zwischen 75 und 100 Euro gilt als angemessen. Die Klausel muss zudem eine Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres ausweisen – maximal 150 bis 200 Euro oder sechs Prozent der Jahresbruttomiete oder acht Prozent der Jahresnettomiete. Einige Beispiele im Überblick:
Küche: „Entscheidend ist, ob es sich um eine Einbauküche des Mieters handelt oder ob diese mit der Wohnung vermietet wurde“, erklärt Happ. Wurde die Einbauküche mit der Wohnung vermietet, ist der Vermieter zuständig für die Reparatur und trägt die Kosten – vorausgesetzt, der Schaden ist trotz eines sachgemäßen Gebrauchs entstanden. Fällt dem Mieter versehentlich ein Hammer aufs Ceranfeld, dann muss er selbst zahlen.
Badezimmer: Der Wasserhahn im Bad ist lose, im Waschbecken sind Risse: Es ist Sache des Vermieters, für die Reparatur zu sorgen und die Kosten dafür zu tragen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat – dann muss er selbst zahlen. Bei einem tropfenden Wasserhahn könnte es sich gegebenenfalls um eine Kleinreparatur handeln, für die der Mieter je nach vertraglicher Vereinbarung aufkommen müsste.
Die Reparatur von Bodenfliesen im Bad obliegt dem Vermieter. Ist dem Mieter indes ein schwerer Gegenstand aus der Hand gefallen, wodurch die Fliesen stark beschädigt wurden, dann gilt: Er hat selbst den Schaden zu vertreten und zu zahlen.
Flur: Mitunter kommt es vor, dass eine Zimmertür nicht mehr richtig schließt. „Die Reparatur von Türverschlüssen fällt oft unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag“, so Engel-Lindner. Im Rahmen der zulässigen Kostenbegrenzung muss der Mieter zahlen, sofern die Kleinreparaturklausel wirksam ist.
Wenn nach einem Einbruch die Wohnungstür defekt ist, ist für die Reparatur und für deren Kosten generell der Vermieter zuständig, da der Mieter den Einbruch nicht zu verantworten hat.
Wenn Fenster sich nicht mehr richtig oder nur mit Mühe öffnen lassen, weil sie sich verzogen haben, dann muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen und die entsprechende Rechnung zahlen. „Hierbei handelt es sich regelmäßig um altersbedingte Erscheinungen, die aber nicht von der Nutzung des Mieters beeinflusst worden sind“, so Happ.
Immer Sache des Vermieters sind laut Engel-Lindner feuchte Decken und Wände – sofern sie nicht auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen sind –, unvorschriftsmäßige Elektroleistungen, undichte Wasserrohre, morsche Dielen und Türschwellen, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie Baumängel.
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