Mieter-Rechte in der Heizsaison
Wann muss eigentlich die Heizung im Mehrfamilienhaus angeschaltet werden? Wie warm muss sie einheizen können? Und wie werden die Kosten aufgeteilt? Experten beantworten die wichtigsten Fragen zum Beginn der Herbstsaison.
Die große Nachfrage nach Immobilien führt oft dazu, dass sich Interessenten beim Kaufpreis überbieten. Manche Käufer werden aus eigener schmerzhafter Erfahrung zu Bietern: Wenn ihnen bei einer vorherigen Immobilie ein anderer Interessent zuvor gekommen ist, indem er den Kaufpreis überbot, fangen sie bei der nächsten Wunschimmobilie häufig von sich aus an, den Angebotspreis zu übertrumpfen.
Man findet zwei Arten von Bieterverfahren. Zum einen gibt es Verkäufer, die von Anfang an ihre vier Wände gegen Gebot verkaufen. Die zweite Variante ist, dass während eines klassischen Verkaufs auf das Bieterverfahren umgeschwenkt wird, weil das Interesse so groß ist und die Kaufwilligen von selber beginnen, sich gegenseitig zu überbieten. Die beauftragten Makler sind hierbei verpflichtet, dem Verkäufer alle Gebote weiterzuleiten. Denn dieser entscheidet, wer seine Immobilie bekommt. Das kann sogar so weit führen, dass ein Notartermin verschoben werden muss, weil kurz vorher ein bereits vereinbarter Kaufpreis nochmals überboten wurde. Das sicher geglaubte Traumhaus kann dann an einen andern Interessenten gehen. Überhöhte Preise bei Bieterverfahren werden allerdings von Banken nicht finanziert. Die Lücke zwischen dem Marktwert einer Immobilie und dem zusätzlich gebotenen Preis muss vom Erwerber mit Eigenmitteln ausgeglichen werden. Wer sich als Käufer an einem Bieterverfahren beteiligt, sollte für sich klären, was ihm die Immobilie maximal wert ist und sich in der Gebotsphase nicht von Konkurrenten hochtreiben lassen.
Claudia Mylonas Die Autorin ist Finanzierungsspezialistin bei der Hüttig & Rompf AG in Düsseldorf. Bereit für die kalten Tage? Im Oktober beginnt die Heizsaison – und an manchen Tagen müssen Wohnungseigentümer und Mieter von der startbereiten Anlage schon Gebrauch machen. Was sie dazu wissen müssen:
Wie ist geregelt, wann die Heizperiode beginnt und endet?
Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 31. März als Heizsaison. Oftmals steht der Zeitraum, in dem nur ein Dreh am Ventilknopf die Wohnung kuschelig warm macht, auch im Mietvertrag und in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Wie tief darf der Vermieter die Heiztemperatur einstellen?
Manchmal beschränken Mietverträge die Mindesttemperatur. Nach den Erfahrungen des DMB sind solche Klauseln häufig unwirksam. Gerichte halten Werte von weniger als 18 Grad für zu kalt. Und zwar Tag und Nacht.
Wie warm sollte die Heizung eingestellt sein?
Das hängt von Raum und Tageszeit ab. Tagsüber muss nach Ansicht von Fachleuten und Gerichten die Heizungsanlage so eingestellt sein, dass in der Wohnung mindestens 20 Grad möglich sind. Im Wohnzimmer veranschlagt der DMB eine Temperatur von 21 Grad, in Schlafzimmer und Küche 18 Grad. Zum Wohlfühlen im Bad sollen es 22 Grad sein. Von 23.00 bis 6.00 Uhr morgens kann der Eigentümer die Heizungsanlage so auslegen, dass die Zimmertemperatur um bis zu drei Grad niedriger ausfällt als am Tag.
„Die Nachtabsenkung dient der Reduzierung des Energieverbrauchs“, erläutert Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Sind Eigentümer zum Heizen verpflichtet?
Grundsätzlich ja. Denn eine kalte Wohnung ist ein Mietmangel und berechtigt damit zur Mietminderung. Weil gesetzliche Vorgaben fehlen, haben Gerichte bestimmt, wann die Heizungsanlage zu laufen hat. Außerhalb der Saison müssen Eigentümer nach Ansicht des Landgerichts Kassel heizen, wenn das Zimmerthermometer an wenigstens zwei Tagen hintereinander unter 18 Grad sinkt. Die Anlage ist sofort anzuwerfen, wenn die Zimmertemperatur 16 Grad unterschreitet.
Das Amtsgericht Uelzen bezieht sich laut Haus & Grund hingegen auf die Außentemperatur, da die Wärme in der Wohnung stark vom Nutzerverhalten bestimmt ist. Zum Beispiel senkt langes Fensteröffnen die Raumtemperatur. Nach Ansicht des Gerichts muss daher geheizt werden, sobald draußen drei Tage lang unter zwölf Grad herrschen.
Wie wehren sich Mieter, wenn die Heizung kalt bleibt?
Schärfstes Druckmittel ist die Mietminderung. „Mieter sind berechtigt, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in dem die vorgegebenen Raumtemperaturen nicht erreicht werden“, sagt Kodim. Wird es drinnen nur kühle 15 bis 17 Grad, erlaubt die Rechtsprechung Minderungen um bis zu 25 Prozent. Bei einem Totalausfall der Anlage in der Heizsaison kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Im Extremfall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Der Grund für den Ausfall - ob die Anlage kaputt ist, einfach nicht eingeschaltet wurde oder der Brennstoff fehlt - spielt dabei keine Rolle. Bei der Ermittlung der Minderungsquote kommt es darauf an, welche Temperatur in welchen Räumen bei welcher Außentemperatur erreicht wurde.
Die Anlage ist kaputt. Was können Mieter tun?
Da ist schnelles Handeln gefordert. Denn im Winter können Wohnungen schnell auskühlen, das schadet Menschen und Gebäude. Deshalb dürfen weder Eigentümer noch Mieter untätig bleiben. Ulrich Ropertz vom Deutscher Mieterbund mahnt Mieter daher: „Bei Fehlern oder Mängeln muss der Vermieter informiert werden.“
Kodim erinnert hingegen Vermieter an ihre Pflicht, den Mangel umgehend zu beheben. Sie rät, mit einer Heizungsfirma einen 24-StundenNotdienst zu vereinbaren. „Sonst kann es lange dauern, bis ein Handwerker kommt, und die Reparatur wird meist teuer.“Moderne Anlagen lassen sich aus der Ferne überwachen. Der Wartungsdienst kann bei Fehlern reagieren, bevor Mieter etwas merken.