Schlechter Kredit kann teuer werden
Viele Zehntausend Euro können Immobilienkäufer verschwenden, wenn sie zu hohe Zinsen zahlen. Das sagt die Stiftung Warentest. Wir erklären, wie Kreditnehmer vorgehen sollten. Wichtig ist, Niedrigzinsen lange zu sichern.
BERLIN/DÜSSELDORF Baukredite sind aktuell so günstig wie noch nie, doch wer falsch sucht, kann zehntausende Euro unnötig ausgeben. Dies zeigt ein aktueller Vergleich der Stiftung Warentest in ihrem Fachblatt „Finanztest“. Die Berliner Experten hatten für einen 15-Jahres-Kredit in Höhe von 450.000 Euro bei mehr als 50 Geldhäusern die jeweils günstigsten Thomas Abraham Empirica-Marktexperte
Konditionen erfragt und fanden Verblüffendes heraus: Der günstigste Anbieter, die Vermittlungsfirma Enderlein, bot einen Zinssatz von 1,5 Prozent trotz der relativ langen Laufzeit an. Der teuerste Anbieter forderte dagegen 2,66 Prozent. Auf Dauer von 15 Jahren kommt so ein Unterschied von rund 68.000 Euro an Zinsen heraus. Geld, das besser in eine höhere Tilgung investiert worden wäre.
Auch der Vergleich der Angebote für einen Kredit in Höhe von nur 175.000 Euro für zehn Jahre bestägigte das Bild: Der günstigste Anbieter wollte nur 10.158 Euro an Zins, der teuerste 22.325 Euro – es lohnt sich also, zu vergleichen.
Damit Hauskäufer den bestmöglichen Kredit erhalten, rät die Stiftung Warentest zu einem methodischen Vorgehen: Zuerst sollte berechnet werden, wie viel Geld nötig ist und wie viel Eigenkapital der Bürger einbringt. Daraus ergibt sich die Kreditsumme.
Dann sollte definiert werden, ob Sondertilgungen gewollt sind. Die Käufer müssen ihre Anfangstilgung festlegen. Und erst dann sollten mehrere Geldhäuser um ein Angebot gefragt werden, insbesondere auch regionale Banken. „Alleine auf einen Kreditvermittler sollten Hauskäufer sich nicht verlassen“, schreibt Stiftung Warentest, „Genossenschaftsbanken und Sparkassen boten in unserem Kreditvergleich oft die größten Schnäppchen an.“
Um wirklich günstige Zinsen zu erhalten, sollte man mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen können. Das macht in NRW inklusive Grunderwerbssteuer, Notar und einem Gutachter rund neun Prozent des Preises aus. Außerdem sollten die Käufer rund zehn Prozent des Immobilienpreises selber finanzieren, obwohl der Aufschlag für eine 100-prozentige Finanzierung auch nur bei 0,7 Prozentpunkten liegt. Experten wie der Düsseldorfer Makler Wulff Aengevelt berichten, dass bei vielen jungen Familien die Eltern oder Großeltern etwas Kapital dazugeben, um das Eigenkapital aufzustocken. „Das ist für Käufer oft eine wichtige Unterstützung“, sagt er. „Und auf dem Sparbuch angelegt würde das Geld ja sowieso fast keinen Ertrag bringen.“
Stiftung Warentest und auch andere Finanzexperten raten dazu, sich das aktuell niedrige Zinsniveau für eine lange Zeit zu sichern. Denn nur so sind die Immobilienkäufer geschützt davor, dass ihnen später ein wieder höheres Zinsniveau deutlich höhere Kosten nach der Umschuldung bescheren könnte.
Für langlaufende Kredite spricht auch, dass sie nicht viel teurer sind als ein 10-Jahres-Kredit. Günstigste Teuerste
„Eine hohe Tilgung von Anfang an verschafft Sicherheit für die spätere Umschuldung.“
So kostet ein Immobiliendarlehen laut der Finanzfirma FMH im Schnitt bei zehn Jahren Laufzeit 1,2 Prozent Zinsen, bei 15 Jahren sind es 1,6 Prozent, bei 20 Jahren auch erst 1,8 Prozent – also noch immer deutlich weniger als vor zehn Jahren auch kurz laufende Kredite kosteten.
Interessant kann aber auch sein, einen kleinen Teil des Kredites nur auf fünf oder zehn Jahre aufzunehmen – und dann innerhalb dieser Zeit zu tilgen. Das hat den Vorteil, dass dieser Teil des Kredites dann möglicherweise mit weniger als einem Prozent verzinst wird. „So kann der Käufer von extrem günstigen Zinsen für einen Teil des Geldes profitieren“, sagt Makler Aengevelt, „und hat beim Großteil der Verbindlichkeit dann Sicherheit über die Zinslast über 15 oder 20 Jahre.“
Der zweite Schlüssel, damit eine Immobilie sich zum sorgenfreien Investment entwickelt, sind schnelle und flexible Tilgungen. Finanztest und Makler empfehlen, mit einer Tilgung von mindestens 2,5 Prozent zu starten. Denn dann sind nach zehn Jahren rund 28 Prozent des Kredites beglichen, nach 15 Jahren sind es 44 Prozent, nach 20 Jahren 61 Prozent. „Eine hohe Tilgung von Anfang an verschafft Sicherheit für die spätere Umschuldung. Ein später höheres Zinsniveau lässt sich dann besser schultern“, sagt Thomas Abraham vom Bonner Forschungsinstitut Empirica.
Käufer sollten sich auch die Option auf Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent einräumen lassen. Und sie sollten den Tilgungssatz ändern können. Das ist ideal, um bei einer Babypause die Rate zu reduzieren und bei hohen Sondereinnahmen noch schneller zu tilgen.
Das Tilgungswahlrecht bringt dabei laut Stiftung Warentest einen weiteren handfesten Vorteil: Bei einem vorzeitigen Hausverkauf senkt es die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Kredites, weil die Bank ja damit rechnen musste, Teile des Kredites schneller als geplant zurück zu erhalten.
Dabei hat die Marktforschung der Stiftung Warentest ergeben, dass Sondertilgungsrechte bis fünf Prozent „oft Standard“seien. Viele Banken würden zehn Prozent ohne Aufschlag hinnehmen.