Wie viel Immobilien kosten dürfen
Der deutsche Immobilienmarkt boomt. In einigen Ballungszentren wird Eigentum für viele unerschwinglich. Doch welcher Preis ist angemessen?
Keine Frage: Eine Immobilie steht bei vielen Bundesbürgern hoch im Kurs. Schließlich versprechen die eigenen vier Wände Sicherheit. Günstige Kredite machen den Traum für viele erschwinglich: Nach Angaben der FMH-Finanzberatung werden für HypothekenDarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren derzeit durchschnittlich 1,36 Prozent Zinsen verlangt. Eine Finanzierung über 20 Jahre kostet im Schnitt 2,09 Prozent (Stand: 15. Dezember 2016). Und obwohl die Zinsen in den vergangenen Wochen gestiegen sind, liegen sie immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau.
Die Kehrseite der Medaille: Die Nachfrage steigt und damit die Preise. Das zeigt auch der Wohn-Preisspiegel des Immobilienverbandes IVD. Demnach stiegen im ersten Halbjahr 2016 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um mehr als sechs Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015. Für Einfamilienhäuser müssen Käufer 4,2 Prozent mehr als im selben Vorjahreszeitraum zahlen. In Ballungsgebieten mit mehr als 500.000 Einwohnern zogen die Preise für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert sogar um 9,4 Prozent an. (bü) Mieterhöhung Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung nur dann durchsetzen, wenn er dazu die Zustimmung seines Mieters hat. Fehlt diese, so kann er durch eine Klage zum Ziel kommen beziehungsweise das Mietverhältnis aufkündigen. Zahlt der Mieter allerdings die höhere Miete ohne „Widerstand“(hier sogar nach einer Einverständniserklärung per E-Mail), so kann der Vermieter nicht durchsetzen, dass nun auch noch eine „schriftliche“Zustimmung seines Mieters erfolgt. (AmG Berlin-Pankow-Weißensee, 6 C 110/13)
Einige Experten beobachten diese Entwicklung inzwischen mit Sorge. „Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züge einer Blase an“, befand kürzlich etwa Ralph Solveen von der Commerzbank. Seiner Ansicht nach koppeln sich die Preise von anderen wichtigen Faktoren ab. So steigen sie seit 2010 schneller als die Mieten, schneller als das allgemeine Preisniveau und schneller als die Einkommen der Privathaushalte. Auch das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung sieht die Betriebskosten Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, in den Mietverträgen die Betriebskosten einzeln aufzuführen. Es genügt, wenn auf die Pflicht der Mieter, die Betriebs-/Nebenkosten zu tragen, pauschal hingewiesen wird – insbesondere, wenn das durch den Vermerk „in der jeweils aktuellen Fassung der Betriebskostenverordnung“geschehen ist. Damit sei „unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint“sei. (BGH, VIII ZR 137/15) Gefahr, dass sich eine Immobilienblase bilden könnte.
Allerdings gibt es auch andere Stimmen: „Aktuell können wir nicht erkennen, dass der Immobilienboom durch eine expansive Kreditvergabe oder rein spekulative Motive getrieben wird“, sagt etwa Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Ursachen für die Entwicklung sind seiner Ansicht nach etwa ein wachsender Zuzug in den Metropolen sowie die positive Einkommens- und Kaufkraftentwicklung.
Auch Hartmut Schwarz sieht die Situation eher gelassen: „Die Preise sind zwar in einigen Regionen stark gestiegen“, sagt der Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Bremen. In anderen Regionen sind sie aber weitgehend stabil geblieben. Um einen möglichen Preisrückgang müsse sich daher kein Käufer Sorgen machen.
Denn in Deutschland ist die Finanzierung meist sicherer aufgestellt – im Unterschied zu anderen Märkten wie in den USA, wo Preisrückgänge von Immobilien für große Verwerfungen gesorgt hatten. In Deutschland haben viele Käufer den Zinsvorteil genutzt. „In der Regel haben sie nach fünf Jahren schon so viel getilgt, dass sie niedrigere Preise nicht mehr fürchten müssen“, sagt Schwarz. Zumal viele Banken eine Mindesttilgung von zwei Prozent sowie Eigenkapital verlangen.
Damit Interessenten keine unrealistischen Preise für ihre Traumimmobilie zahlen, rät Schwarz vor dem Kauf: „Schauen Sie sich den Grund- oder Verkäufer Druck macht, ist das kein gutes Zeichen“, sagt Schwarz. Mitunter werde auch versucht, Käufer gegeneinander auszuspielen, weiß der Verbraucherschützer aus der Beratungspraxis: „Bei Besichtigungsterminen mit mehreren Interessenten, sollen dann alle ihr Höchstgebot verdeckt auf einen Zettel schreiben“, erzählt Schwarz. „Das beste Angebot bekommt dann den Zuschlag.“
Für Selbstnutzer ist neben dem Preis auch eine gute Infrastruktur wichtig – sie kann einen möglichen Wertverlust des Objektes verringern. Nicht zuletzt muss auch der Energieausweis vorliegen, sagt Schwarz. Denn ob der Kaufpreis noch angemessen ist, hängt auch vom möglicherweise anstehenden Modernisierungsbedarf ab, gibt Schwarz zu bedenken.
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