Worauf Käufer achten sollten
Niedrige Zinsen machen Immobilien attraktiv. Andererseits sind die Preise für Häuser und Wohnungen in manchen Regionen deutlich gestiegen. Käufer sollten den Kaufpreis immer kritisch hinterfragen.
Steigende Preise, günstige Kredite: Wer sich fürs Alter absichern möchte, für den können Immobilien die perfekte Anlage sein. Das gilt zumindest, solange die Preise nicht sinken. Doch wie stabil ist der Immobilienmarkt zurzeit überhaupt? „Seit 2010 steigen die Preise für Immobilien in Deutschland“, sagt Sun Jensch, Geschäftsführerin des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). So seien die Preise für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert 2016 durchschnittlich um gut sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Besonders Großstädte seien von den Preissteigerungen betroffen, so Jensch.
„Eine Trendwende zu fallenden Immobilienpreisen ist derzeit nicht in Sicht“, sagt Jörg Sahr von der Zeitschrift „Finanztest“. „Jedenfalls nicht, solange die Zinsen so niedrig bleiben.“Denn die Preise sind vielerorts stärker gestiegen als die Mieten: „Das drückt die Renditen – und kann nicht auf Dauer so weitergehen.“Sollten die Zinsen deutlich steigen, dürften sich Immobilien-Anleger kaum noch mit Nettomietrenditen von oft nur zwei bis drei Prozent zufrieden geben, so Sahr. Dann wären Immobilien weniger nachgefragt, die Preise könnten sinken. „Außerdem könnten sich viele Selbstnutzer ihre Wohnung schlicht nicht mehr leisten, wenn die Zinsen steigen“, sagt (bü) RechnungEin Mieter einer Wohnung muss eine Abschlussrechnung für Strom und Gas nicht begleichen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass er die Wohnung an einen Mitarbeiter untervermietet. Zieht der aus und bestehen Ansprüche des Versorgers, so müssen diese gegen den Untermieter gerichtet werden, wenn nur der darin gewohnt und die Energie genutzt hat. Dass die Hausverwaltung den Mieter beim Versorger „angemeldet“hat, sei unerheblich. (AmG München, 222 C 29041/14) Sahr. Noch sind die Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf Sahr zufolge gut. Anlegern empfiehlt er jedoch, vor allem auf nachhaltig erzielbare Mieterträge zu achten und nicht in erster Linie auf Wertsteigerungen zu spekulieren. Der Verhandlungsspielraum der Käufer hänge von den regionalen Verhältnissen ab: „In den begehrten Vierteln der Groß- und Universitätsstädte stehen die Interessenten Schlange, in ländlichen Regionen sieht das ganz anders aus“, erklärt Sahr.
Grundsätzlich hätten Käufer jedoch immer Verhandlungsspielraum, sagt Hartmut Mietminderung Wird ein Nachbar immer wieder dadurch belästigt, dass ein Nachbar verdreckte Glasbehälter, Flaschen oder auch benutztes Klopapier auf den Gehweg vor dem Hauseingang wirft, so kann er die Miete mindern. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat anerkannt, dass „die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung auch auf Grund negativer Einwirkungen aus dem Wohnumfeld und auch durch störendes Verhalten von Mitmietern beeinträchtigt werden kann“. (AmG Berlin-Mitte, 14 C 265/14) Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. So würde nun der Zustand einer Immobilie kritischer geprüft, etwa im Hinblick auf das Alter, den Modernisierungsgrad oder den Energieausweis. Auch Schwarz glaubt nicht daran, dass die Immobilienpreise in naher Zukunft sinken könnten: „Die Preise sinken nicht, sie werden nur weniger stark ansteigen“, erklärt der Verbraucherschützer.
Doch welche Folgen haben sinkende Immobilienpreise für Verbraucher überhaupt? Schwarz erklärt dies an einem Beispiel aus Bremen: Dort sind die Immobilienpreise von 2000 bis 2010 gesunken. Wer in diesen Jahren seine Immobilie verkaufen musste und relativ wenig getilgt hatte, konnte laut Schwarz oft nicht einmal die Restschuld aus dem Verkaufserlös tilgen. So wurde der Immobilienkauf zum Minusgeschäft. Deshalb empfiehlt Schwarz, gleich zu Beginn des Kaufes eine hohe Tilgung zu vereinbaren und auch Sondertilgungen zu nutzen: „Je schneller die Restschuld sinkt, umso geringer ist das Risiko fallender oder gleich bleibender Immobilienpreise.“Dabei helfe es auch, wenn Käufer ihre Immobilie modernisieren lassen.
Angesichts der aktuellen Marktlage sollten Käufer den Kaufpreis kritisch hinterfragen. Denn bei einer Immobilie gilt in der Regel: gekauft wie gesehen. Wichtig ist deshalb, jedes Objekt zu prüfen und auf Nachteile oder Schwachstellen zu untersuchen. „Dann kommt man schnell auf einen realistischen Kaufpreis“, erklärt Schwarz. Auch der Vergleich mit anderen Objekten in ähnlicher Lage kann helfen.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte laut Schwarz seine Lebensplanung im Blick haben und in etwa wissen, wie es beruflich und familiär weitergeht. Wer zum Beispiel be- ruflich ständig unterwegs ist, sollte sich überlegen, ob er sich durch eine Immobilie an einen Ort binden möchte. Auch die Familienplanung spielt beim Kauf eine Rolle, denn sie hat Einfluss auf die Größe des Objekts. Auch sollten Käufer genügend Eigenkapital vorweisen können. Ratsam sind etwa 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises. „Infrage kommt ein Immobilien-Kauf nur für langfristig orientierte Anleger und Selbstnutzer“, sagt auch Sahr. Außerdem sollten Käufer bereit und in der Lage sein, sich intensiv um die Auswahl und spätere Bewirtschaftung der Immobilie zu kümmern.
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