So schützt man sich vor steigenden Kosten

Nicht nur Großprojekte, auch privaten Bauvorhaben können wesentlich teurer werden als ursprünglich gedacht. Dafür kann es Schadenersatz geben.

Das Haus hat noch kein Dach. Plötzlich verzögert sich der Bau. Die Kosten steigen, der Finanzpuffer wird knapp – für viele private Bauherren eine Horrorvorstellung. „Ungenaue oder mehrdeutige Vertragsgestaltung, eine unausgereifte Planung zum Zeitpunkt der Bauvergabe sowie nachträgliche Änderungswünsche des Kunden können Ursachen für eine Verteuerung sein“, erklärt Paul Popescu vom Deutschen Anwaltverein (DAV).

Wichtige Frage: Wo liegt die Planungsverantwortung? Wer mit einem Architekten seine Immobilie baut, kann von ihm eine genaue Kostenkalkulation erwarten. „Der Architekt ist verpflichtet, den Bauherren über die einzelnen Bauschritte und die Kostenentwicklung zu informieren“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Überschreitet das Bauprojekt die vereinbarte Obergrenze, muss der Architekt darauf hinweisen. Tut er dies nicht, kann der Bauherr mitunter Schadenersatz verlangen. „Der Architekt haftet für Mehrkosten, die der Bauherr nicht genehmigt hat.“

Die meisten privaten Bauherren beauftragen jedoch eine Baufirma. Auch sie muss (bü) Haustiere Steht in einem Mietvertrag, dass „Kleintiere wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere“ohne Einwilligung des Vermieters im „haushaltsüblichen Umfang“gehalten werden dürfen, gilt dies auch nur für diese Kleintiere. Wenn eine „andere Tierhaltung des Mieters, insbesondere Hundehaltung“nur bei „vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet“ist, so gilt das auch für einen kleinen Hund (hier für einen Yorkshire-Terrier). Der Vermieter muss nicht zustimmen und der Mieter kann die Zustimmung auch nicht einklagen. Die Klausel sei nicht dahingehend auslegungsfähig, dass kleine Hunde den Kleintieren zuzuordnen seien, große Hunde der „anderen Tierhaltung“. Einer solchen Auslegung stehe bereits der Wortlaut entgegen, der die Hundehaltung exemplarisch, „jedoch generell der Zustimmungsbedürftigkeit zuordnet“. Eine Differenzierung nach der Größe und den Eigenschaften des Hundes würde daher dem Inhalt der Klausel zuwiderlaufen. (AmG Berlin Spandau, 13 C 574/10) den Bauherrn informieren, wenn die Kosten sich erhöhen. „In der nicht einheitlichen Rechtsprechung geht es dann um Mehrkosten von etwa 20 Prozent bezogen auf den ursprünglich vorgelegten Kostenvoranschlag beziehungsweise den Angebotspreis“, sagt Popescu. In solchen Fällen kann der Bauherr den Vertrag in der Regel kündigen.

Diesen Schritt sollte jeder genau überlegen. „In der Regel verteuert sich das Bauprojekt zusätzlich, unter Umständen sogar drastisch, wenn man eine neue Baufirma beauftragt“, warnt Popescu. Der Bauherr muss bereits erbrachte Leistungen der alten Baufirma bezahlen.

Zusätzlich verlangt der neue Vertragspartner oft einen Risikoaufschlag, wenn er die Baustelle übernimmt. „Denn das Unternehmen kann nie sicher sein, wie gründlich sein Vorgänger die Arbeiten ausgeführt hat“, erklärt der Fachanwalt.

Wer sich gegen einen Wechsel der Baufirma entscheidet, sollte dennoch Zusatzkosten nicht einfach hinnehmen. „Prüfen Sie die Berechtigung der Forderung, bevor Sie diese begleichen“, rät Florian Becker vom Bauherrn-Schutzbund. Denn mitunter ist es eine Auslegungssache, ob die einzelnen Arbeitsschritte eine weitere Rechnung rechtfertigen.

Damit es gar nicht erst so weit kommt, sollten Bauherren vorher die Kosten im Blick behalten. „Idealerweise warten Bauherren, bis die Planung vollständig ist, und vergeben erst dann die Bauleistungen“, rät Popescu. Zur genauen Planung gehört auch, dass man sich nicht auf Annahmen verlässt, sondern sie mit Tatsachen abgleicht.

Außerdem sollten Bauherren alles vertraglich festhalten und nur Dokumente unterschreiben, die sie verstehen. Denn mitunter interpretieren Verbraucher vertragliche Vereinbarungen falsch. Steht in der Bauleistungsbeschreibung etwa „Ausbau wird bauseitig erledigt“, bedeutet dies, dass sich der Bauherr darum kümmern muss.

Grundsätzlich sollten Bauherren genügend Puffer einplanen. Nichts ist schlimmer, als unter Geld- oder Zeitdruck zu stehen. „Deshalb ist es wichtig, im Vertrag den Baubeginn und die genaue Bauzeit festzulegen. Außerdem sollte man einen zeitlichen Puffer von mindestens einem Monat einplanen“, rät Becker. Mit einem konkreten Einzugsdatum kann man dem Bauunternehmer einfacher Fristen setzen.

Bauherrn sollten auch an genügend finanzielle Reserven denken. Als Puffer empfiehlt Becker, mindestens 5000 bis 10.000 Euro in seine Kalkulation einzurechnen. Damit Bauherrn auch im Pleitefall der Baufirma keine bösen Überraschungen erleben, rät Reinhold-Postina, nur Teilleistungen zu bezahlen und nicht in Vorleistung zu gehen.

WOHNEN & RECHT „Der Baubeginn und die Bauzeit sollten im Vertrag festge

halten werden“

Florian Becker

Bauherren-Schutzbund

Immobilien&Geld