Was Eigentümer als Vermieter wissen sollten

Eigentümer geraten als Vermieter leicht in ein Dilemma. Denn mitunter passen Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht zu Regeln im Mietvertrag. Beispiele sind Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung. Fünf Beispiele, bei denen es zu Konflikten kommen kann: Mietvertrag Viele Eigentümergemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das ist nach dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) rechtens. Das Okay hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags einzuholen. Meist ist es eine Formsache, weil das Ja nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf.

Was aber, wenn der Vermieter die Regel ignoriert? Gute Nachricht für den Mieter: „Der abgeschlossene Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Schlechte Nachricht für den Vermieter: Wenn er Pech hat, können die Miteigentümer – gestützt auf das WEG-Recht – verlangen, dass er sich um eine Beendigung des Mietvertrags bemüht. Das Mietrecht steht jedoch einer Kündigung entge- (bü) Kündigung Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Kündigung einer Mietwohnung für unwirksam erklärt, die der Vermieter ausgesprochen hatte, weil die Räume künftig „gewerblich genutzt“werden sollten. Die Kündigungsschwelle sei in derartigen Fällen besonders hoch, wenn ein Mieter nach (wie hier) 40 Jahren ausziehen soll. Hier gab es zusätzlich die Besonderheit, dass der Vermieter in der betreffenden Wohnung lediglich Akten seiner Beratungsfirma unterbringen wollte. (BGH, VIII ZR 45/ 16) Garage Steht in den Bedingungen einer Hausratversicherung zum Thema Garagen, dass „Versicherungsschutz besteht (...), soweit sie ausschließlich vom Versicherungsnehmer (...) genutzt werden“, so ist ein Diebstahl aus einer mit einem Nachbarn genutzten Doppelgarage nicht versichert. Weil die Garage durch den zweiten Mieter für weitere, dem Versicherten unbekannte Personen zugänglich sein kann, sei die für den Versicherungsschutz unabdingbare Privatsphäre verloren. (AmG München, 275 C 17874/16) gen. Es bliebe die Option, „den Mieter mit einer Abfindung zum Auszug zu bewegen“. Tiere Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. „Mietrechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam“, stellt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland klar.

Gleichzeitig muss der vermietende Eigentümer die WEG-Vorgaben einhalten. Er kann über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung zu untersagen. Das hilft aber kaum weiter. „Vermieter verwenden in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen, und eine AGB-Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, ist nicht haltbar“, sagt Wagner. Vermieter müssen dann entweder Mieter suchen, die kein Tier mitbringen. Oder mit ihm individuelle Lösungen aushandeln. Bauen Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEGund Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern zum Beispiel erlauben, eine Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Wintergarten umzugestalten. Der Haken: Sie brauchen dazu das Einverständnis der Miteigentümer. Ohne dieses droht dem Vermieter, dass die anderen das Beseitigen der Umbauten verlangen. Dann ist Ärger programmiert. Nebenkosten Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an die Mieter durchreichen. Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage etwa trägt der Vermieter allein.

Vorsicht beim Verteilen der Kosten: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Miteigentumsanteile entscheidend – und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein.

Den Verteilungsschlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es, wenn die Gemeinschaft den Schlüssel ändert. Will er das gegenüber dem Mieter nachvollziehen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten ist eine eigene Abrechnung erforderlich.

Für Mieter und Wohnungseigentümer gelten unterschiedliche Vorschriften. Das kann Eigentümer in Konflikte bringen, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen.

Modernisieren Manche Mieter lehnen angestrebte und von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Modernisierungen ab. Grundsätzlich müssen sie zwar solche dulden, die der Energieeinsparung dienen. Aber sie berufen sich zum Beispiel auf einen Härtefall oder argumentieren, der Vermieter habe sie zu spät informiert.

Den bringt das wieder in eine Zwickmühle: rausschmeißen geht genau so wenig wie zur Duldung zwingen. Andererseits steht er bei den Miteigentümern im Wort. Denn die WEG wird den Modernisierungsbeschluss unbedingt umsetzen wollen.

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