Wenn die Verwandtschaft einzieht
Angehörige als Mieter – das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen meistens weniger, die anderen sparen Steuern. Das funktioniert aber nur, wenn Mieter und Vermieter Spielregeln einhalten.
Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft. Da passt es gut, wenn jemand in der Verwandtschaft eine Bleibe zu vermieten hat. Um des lieben Friedens willen und des Geldes wegen sollten beide Seiten aber klare Regeln vereinbaren. Wichtige Fragen und Antworten: Ist ein Mietvertrag erforderlich? Im Prinzip nein. Aber: Wollen vermietende Eltern, Großeltern, Onkel und Tanten Aufwendungen für die Wohnung, zum Beispiel Hypothekenzinsen, von der Steuer absetzen, wird das Finanzamt etwas Schriftliches zum Beleg verlangen. Ein Mietvertrag ist die unproblematischste Variante. Wie sollte ein Mietvertrag gestaltet sein? Schriftlich ist am besten. Diese Form hält sowohl der Kontrolle des Finanzamts als auch von Gerichten stand. Wichtig ist, dass drinsteht, was jeder andere Mietvertrag ebenfalls beinhalten muss: Beginn des Mietverhältnisses, Mietzins, Lage und Größe der Wohnung.
Das gilt auch für ein mündlich geschlossenes oder für ein stillschweigend vereinbartes Mietverhältnis. „Für dieses reicht es, wenn die Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts überlassen wird und die Möglichkeit besteht, das nachzuweisen“, erläutert die Berliner Anwältin Beate Heilmann, (bü) Kleingarten Der Pächter eines Kleingartens, der nicht mehr in der Lage ist, sich regelmäßig um die Parzelle zu kümmern, hat nicht das Recht, den Garten einem Bekannten zu überlassen. Der Kleingartenverein (KGV), zu dem die Parzelle gehört, darf den Vertrag dann kündigen. Denn die Entscheidung darüber, wer einen Garten auf seinem Gelände pflege, müsse Sache des Vereins bleiben. Der Kleingärtner sei „kein Kleingärtner mehr gewesen“, argumentierte der KGV und erhielt Rückendeckung vom Amtsgericht Frank- Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV).
Als Beweis könnten Kontoauszüge herhalten, aus denen zum Beispiel hervorgeht, dass die Enkelin für ein Zimmer monatlich 250 Euro ihrer Azubi-Vergütung an die Oma überweist. furt am Main. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 684/17) Rauchmelder Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat einen Mieter dazu verpflichtet, einen im Auftrag des Vermieters tätigen Kontrolleurs in die Wohnung zu lassen, um dort den Rauchmelder zu prüfen. Zumindest dann, wenn dafür eine Zeit zwischen 8 und 18 Uhr vorgesehen ist. Rauchmelder könnten sich nicht selbst „warten“und dürften nicht zu lange ohne eine Prüfung auf Wirksamkeit sein. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 1093/17) Darf mietfrei gewohnt werden? Das ist grundsätzlich möglich. Für Kinder in der Ausbildung und bedürftige Eltern ist das prima. Aber: Für Vermieter hat es finanzielle Nachteile. Nicht nur, dass Mieteinnahmen entgehen, sie können auch keine Ausgaben rund um die Wohnung als Steuer mindernde Werbungskosten geltend machen. Denn das Finanzamt würde unterstellen, dass der vermietende Angehörige keinen Gewinn erzielen will. Wer das in Kauf nimmt, kann die Verwandtschaft kostenlos einziehen lassen. Wie kann Verwandtschaft trotzdem billiger wohnen? Um Steuervorteile zu nutzen und Angehörigen weniger Geld abzunehmen als anderen Mietern, muss genau gerechnet werden. Aus Sicht des Finanzamts liegt die Mietgrenze nach unten bei zwei Dritteln der sonst erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete. Eingeschlossen sind kalte Betriebskosten und Heizung. Liegt die Miete bei 66 Prozent der Vergleichsmiete oder darüber, können anfallende Wohnungskosten in vollen Umfang in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Unterhalb der 66-Prozent-Grenze kürzt das Finanzamt. Zahlt ein Student für seine Bleibe 60 Prozent der Vergleichsmiete an die Eltern, „so sind auch 60 Prozent der mit der Wohnung in Verbindung stehenden Kosten bei der Steuer absetzbar“, erläutert Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer. Was passiert, wenn der Familienfrieden dahin ist? Unabhängig davon, ob das innerfamiliäre Mietverhältnis mündlich, schriftlich oder stillschweigend vereinbart ist: „Es liegt ein ganz normales Mietverhältnis vor“, betont Beate Heilmann. Einschließlich der üblichen Rechte – wie das Einhalten von Kündigungsfristen – und Pflichten für beide Parteien. Bis hin zum Rauswurf: „Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen.“
Natürlich sind dann alle anderen gesetzlichen Vorgaben ebenfalls einzuhalten: Der Vater muss dem säumigen Sohn förmlich kündigen. Zieht der nicht aus, kann der Vater auf Räumung klagen. Es steht den Vertragsparteien jedoch frei, Kündigungsmöglichkeiten mietvertraglich auszuschließen.
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