So teuer sind Wohnungen im Umland

Wer sich Düsseldorf nicht mehr leisten kann, weicht oft auf die Nachbarstädte aus. Die Preise haben aber auch in Teilen des Speckgürtels stark angezogen. Die teuerste Nachbarstadt ist Meerbusch.

Wohnen in der eigenen Immobilie ist auch im Düsseldorfer Umland nur noch in wenigen Städten günstig. Die niedrigsten Kaufpreisfaktoren weisen nach einer aktuellen Studie des Immobilien-Dienstleisters McMakler, die unserer Redaktion vorliegt, Velbert, Solingen und Heiligenhaus auf – keine direkten Nachbarstädte, sondern im zweiten und dritten Ring um Düsseldorf gelegen. Die teuerste Stadt im Umland ist Meerbusch. Der Kaufpreisfaktor ist ein wichtiges Instrument für die Überlegung, ob ein Wohnungs- oder Hauskauf sich lohnt. Er wird errechnet, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird – und sagt damit etwas darüber aus, wie sich der Kauf rentieren wird. Nebenkosten und künftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt. Bislang galt ein Faktor von etwa 20 bis 24 als gut – solche Angebote sind in begehrten Städten wie Düsseldorf aber kaum noch zu finden.

Der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche betrug in der Landeshauptstadt der Untersuchung zufolge im ersten Halbjahr 4264 Euro, die Mieten lagen bei 10,87 Euro je Quadratmeter. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor liegt bei 32,68 Euro – ein wesentlicher Grund, warum sich Düsseldorfer, die sich zum Kauf entschließen, oftmals ins Umland orientieren. Allerdings zeigt die Studie, dass sie auch dort inzwischen teils hohe Preise zahlen müssen.

Am teuersten ist dabei das nahe Meerbusch – die einzige Stadt im Umland, in der der Kaufpreisfaktor mit 32,17 ebenfalls über der kritischen 30er-Marke liegt. Das liegt daran, dass sich dort die Kaufpreise (3959,19 Euro/Quadratmeter) dynamischer entwickelt haben als die Mieten (10,25 je Quadratmeter). Dahinter folgt mit Langenfeld (Faktor 29,88) eine weitere Stadt mit direkter Grenze zu Düsseldorf und auf Rang drei Haan (28,14). Die einzige Stadt im betrachteten Umland, die unter dem magischen Wert 24 liegt, ist Erkrath. Hier beträgt der Kaufpreisfaktor 23,34. Eine Anfang des Jahres veröffentlichte Studie des Rings Deutscher Makler in Düsseldorf hatte bereits gezeigt, dass die Preise im Speckgürtel zuletzt sogar stärker angezogen hatten als in der Stadt selbst. Für einige Bereiche wurden dabei Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich ausgemacht – speziell dort, wo die Preise in den Jahren zuvor noch moderat waren. Zu der erhöhten Nachfrage hat auch die Tatsache beigetragen, dass in der Landeshauptstadt selbst nur wenige Immobilien auf den Markt kommen. Insgesamt kommen die Experten beim Blick auf die Studie zu dem Schluss, dass die Faktoren gerade in gut erreichbaren direkten Nachbarstädten wie Neuss, Ratingen oder Hilden noch vertretbar seien.

„Noch ist das Düsseldorfer Umland attraktiv für Immobilienkäufer, obwohl der alte Idealwert von 24 von den meisten Gemeinden überschritten wurde“, erklärt McMakler-Geschäftsführer Lukas Pieczonka. Düsseldorf steht mit dieser Entwicklung nicht allein da – in anderen als Wohnort gefragten A-Städten wie München, Hamburg oder Berlin sind die Trends sogar teilweise noch ausgeprägter. Allerdings sind beispielsweise im nahen Köln die durchschnittlichen Quadratmeterpreise mit 3723 Euro niedriger als in der Landeshauptstadt; der Kaufpreisfaktor liegt dort aktuell bei 26,61. Und damit sogar niedriger als in einigen Umland-Städten wie Siegburg (28,50) oder Pulheim (28,32).