Vorteile und Risiken der Zinsbindung
Immobilienkredite laufen viele Jahre. Wie lange, hängt unter anderem vom Budget und der Risikoneigung der Käufer ab. Mit ihrer Entscheidung legen sie fest, wie lange der Sollzins festgeschrieben sein soll. Was ist für wen sinnvoll?
Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss sich entscheiden, wie lange das Darlehen laufen soll. Banken bieten gewöhnlich Laufzeiten zwischen fünf und 20 Jahren an – manchmal sogar 25 oder 30 Jahre. In dieser Zeit ist der Sollzins festgelegt. Das bringt Immobilienkäufern Planungssicherheit: Denn dann wissen sie, wie lange sie regelmäßig einen bestimmten Betrag für ihre Finanzierung aufbringen müssen. Und zwar unabhängig davon, ob der Marktzins sich rauf oder runter bewegt.
Viele Kreditnehmer in Deutschland gehen auf Nummer sicher. Im ersten Halbjahr 2017 wählten 64 Prozent eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Das hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelt. Im Schnitt läuft die Sollzinsbindung rund 14 Jahre. Grund dafür ist das aktuell niedrige Zinsniveau. Viele Bauherren wollen sich die derzeit günstigen Kreditkonditionen langfristig sichern.
„In der heutigen Situation muss ich damit rechnen, dass die Finanzierung in zehn Jahren deutlich teurer sein wird“, sagt Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift „Finanztest“. Falls man bis dahin wenig von seinem Baudarlehen getilgt hat, nehme das Risiko zu, dass man die Raten der Anschlussfinanzierung nicht mehr tragen kann: „Bei einer Restschuld von 90 Prozent habe ich keine Chance“, so die Einschätzung (bü) Verjährung Hat ein Grundstückseigentümer sein Haus so bauen lassen, dass es ein Stück auf das Nachbargrundstück ragt (sogenannter Überbau), so ist der Nachbar berechtigt, diese „Einwirkung auf sein Grundstück abzuwehren“. Das heißt: Der andere Nachbar muss seinen Überbau zurechtrücken. Wird er dazu allerdings erst nach Ablauf der Verjährungsfrist aufgefordert, so braucht er nicht mehr selbst tätig zu werden. Allerdings hat der beeinträchtigte Nachbar das Recht, nun selbst aktiv zu werden und „die rechtswidrige des Experten. Das Projekt Eigenheim droht zu scheitern.
Eine langfristige Zinsbindung soll vor steigenden Zinsen schützen. Sie ist insbesondere eine Option für Bauherren mit knappem Budget. „Je knapper an der Liquiditätsgrenze, desto länger die Laufzeit“, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Denn wer viel Fremdkapital braucht und wenig von dem Kredit tilgen kann, sollte das Risiko steigender Zinsen reduzieren – also besser einen Kre- Störung seines Eigentums auf eigene Kosten zu beseitigen“. (BVwG, 9 B 12/13) Rauchmelder Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass Mieter dazu verpflichtet sind, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen. Wohnungsbaugesellschaften als Vermieter dürfen einen solchen Besuch gegen den Willen der Mieter durchsetzen. Das Gericht setzte „zumutbare Zeiten“zwischen 8 und 18 Uhr fest. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 1093/17) dit wählen, der länger als die üblichen zehn Jahre läuft. So bleibt mehr Zeit, ihn abzutragen. Restschuld und Anschlussdarlehen fallen kleiner aus. Das reduziert die Belastung durch gestiegene Zinsen.
Ein Vorteil langfristiger Kredite ist deren Flexibilität. „Sie lassen sich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist bereits nach zehn Jahren kündigen“, sagt Henning Ludwig vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ver- ankert. So haben Darlehensnehmer die Chance umzuschulden, wenn sich die Kreditkonditionen verbessern. Auch die komplette Rückzahlung ist dann möglich. Die Zehnjahresfrist zählt ab der vollständigen Auszahlung des Kredits. Nach Angaben von „Finanztest“bieten Baufinanzierer zudem standardmäßig Ratenwechsel und ein Tilgungswahlrecht an, um die Rückzahlung anzupassen.
Zu einer kurzen Zinsbindung tendieren Experten eher, wenn ein sinkendes Zinsniveau prognostiziert wird. Aber auch für Immobilienkäufer mit finanziellem Spielraum ist möglicherweise eine kurze Zinsbindung zwischen fünf und zehn Jahren attraktiv. Meist können sie eine höhere Tilgung leisten und den Schuldenberg zügiger abbauen. „Je kleiner die Restschuld, desto niedriger das Risiko der Zinsänderung“, erläutert Sahr. Denn wenn die Zinsen steigen, würden sie sich nur auf einen geringen Betrag auswirken.
Eine kurze Zinsbindung bietet sich auch an, wenn man das Geld der Bank nur zur Überbrückung braucht: das Darlehen also schnell ablöst, etwa weil ein Erbe ins Haus steht oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie der Finanzierung der neuen zugute kommt. „Dann ist eine lange Zinsbindung nicht notwendig“, sagt Ludwig.
Darlehen mit kurzer Zinsbindung sind meistens billiger. Denn Banken verlangen für eine langfristige Zinssicherheit oft einen Aufschlag. Dieser schwankt je nach Laufzeit: Herbst beziffert die Mehrkosten auf 0,5 Prozent für 15 Jahre und 0,8 Prozent für 20 Jahre. Sahr rechnet mit leicht darunter liegenden Sätzen. Der Aufschlag verteuert das Darlehen insbesondere in den ersten zehn Jahren. Mit Hilfe von Zinsrechnern im Internet kann man herausfinden, welches Ergebnis – finanziell betrachtet – das bessere ist.
Die Entscheidung für eine Sollzinsbindung ist ein Mix aus Rechnerei und Risikoabwägung: Kann ich mir die Finanzierung der Restschuld zu künftig wahrscheinlich schlechteren Konditionen noch leisten? Das lässt sich testen: dafür das komplette Darlehen mit einem Zinssatz von fünf oder sechs Prozent durchkalkulieren. Sahr zufolge erweisen sich die meisten Kreditnehmer als risikoscheu. Mit der Konsequenz, dass für sie „die längere Bindung die bessere Wahl ist“.
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