Grundbucheintrag – gemeinsam oder nicht?

Das gemeinsame Zuhause hat für viele Paare einen sehr hohen Stellenwert. Die rechtliche Absicherung ist daher für beide Seiten wichtig.

Der Kauf des Eigenheims ist für Paare die größte finanzielle Gemeinschaftsaufgabe. Im Vorfeld wollen zahlreiche Fragen beantwortet sein. Dazu gehört nicht nur, wie viel Immobilie fürs Geld drin ist, sondern auch die, wer den Kreditvertrag unterschreibt und als Eigentümer im Grundbuch steht. Die wirtschaftliche und rechtliche Absicherung beider Partner für den Fall, dass es knirscht, will mitbedacht sein.

Die meisten Menschen brauchen zur Finanzierung ihres Eigenheims einen Kredit. Der Vertrag sollte „so gestaltet sein, dass er extrem viel Flexibilität beim Zinssatz und lange Zinsbindung bietet“, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Dies sei wichtiger als die Zinshöhe, weil das Darlehen der Lebenssituation angepasst werden könne. „Die Finanzierung muss sich nach dem Leben richten, nicht umgekehrt.“Wichtige Fragen und Antworten: Wer unterschreibt den Kreditvertrag bei der gemeinsamen Finanzierung? Prinzipiell bestehen Geldinstitute auf Abschluss eines gemeinsamen Vertrags. „Wenn beide Partner kreditwürdig sind, sollten auch beide unter- (bü) Kündigung Ist ein Mieter mit seinen Zahlungen mit zwei Monatsmieten im Rückstand, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Dies kann der Mieter dadurch verhindern, dass er die rückständige Miete „unverzüglich“vor Zugang des Kündigungsschreibens komplett nachzahlt. Dieselbe Rechtsfolge tritt ein, wenn ein Mieter durch Mietkürzungen beziehungsweise geringere Zahlungen auf die monatlichen Betriebskosten-Pauschalen einen entsprechend hohen Mietrückstand verursacht haben. (BGH, VIII ZR 263/14) Eigenbedarf Ein Vermieter, der einem Mieter die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf aufkündigen will, muss nachvollziehbar darlegen, warum er die Räume benötigt. Tut er das während des vom Mieter gegen die Kündigung angestrengten Klageverfahrens, so ist das zu spät. Hier ging es in dem Verfahren außerdem noch darum, dass der Vermieter zu seiner bisherigen Wohnsituation zu ungenaue Angaben machte, als dass sie das Gericht davon überzeugt hätten, „maßgebend“zu sein. (LG Berlin, 67 S 247/16) schreiben“, sagt ein Sprecher des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR). Aus Sicht der Institute hat das den Vorteil, dass sie beide in Haftung nehmen können, falls die Finanzierung zusammenbricht. Es besteht aber auch die Option getrennter Kredite. Dann steht jeder Partner für den eigenen Vertrag gerade. Diese Möglichkeit wird in der Praxis selten genutzt. Gehören Kreditvertrag und Grundbucheintrag zusammen? Nein. Für das Eigentum ist der Grundbucheintrag maßgebend. Es kann somit vorkommen, dass ein Partner zwar die finanzielle Last für das Familiendomizil trägt, aber das Paar trotzdem zusammen im Grundbucht steht und damit gemeinsam Eigentümer ist. Das Haus gehört beiden zur Hälfte. Wenn ein Ehegatte die Immobilie allein kauft, kann er sich aber auch als alleiniger Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

Wer Eigentümer werden soll, besprechen Ehepaare im Vorfeld. Für Eva Becker, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Familienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), steht das Wir an erster Stelle: „In einer guten Partnerschaft gehen selbstverständlich beide ins Grundbuch. Wir sind zusammen arm, wir werden zusammen reich.“Üblicherweise stehen Paare zu gleichen Teilen im Grundbuch. Was bringt der gemeinsame Grundbucheintrag? Der Eintrag dient der Vorsorge für den ehelichen Krisenfall. Zum einen sichert ein alleini- ger Kreditnehmer seine Ansprüche an der Immobilie ab. Zum anderen bekommt der wirtschaftlich schlechter gestellte Partner die Chance, um den Erhalt des Hauses zu verhandeln und dadurch zum Beispiel Kindern das Zuhause zu erhalten. „Ohne Grundbucheintrag ist man in der schlechteren Verhandlungsposition“, sagt Familienanwältin Becker. Geht es auch ohne gemeinsamen Grundbucheintrag? Im Prinzip schon. Paare ohne Ehevertrag leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass Vermögen am Ende der Ehe ausgeglichen werden muss. „Der Ehegatte, der in der Ehezeit einen höheren Vermögenszuwachs hatte, zahlt die Hälfte der Differenz an den anderen Gatten aus“, erläutert Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. Berücksichtigt wird dabei auch der Wert der während der Ehe erworbenen Immobilie. Auch wenn nur ein Ehegatte Eigentümer ist, profitierte so indirekt auch der andere von der Immobilie. Für vor der Hochzeit gekaufte Immobilien werde der zwischenzeitliche Wertzuwachs angesetzt.

Hüren rät dazu, sich schon vor dem Hauskauf in Ruhe über die Nutzungsrechte und Kostenteilung im Trennungsfall zu verständigen: Wer bleibt in der Wohnung? Wer kommt für die Finanzierung auf? Eine solche Vereinbarung sollte regelmäßig daraufhin geprüft werden, ob sie noch zur Lebenssituation passt. Das kann später Ärger vermeiden.

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