Klare Regeln für den Vermieter

Beim Einzug in ihre neue Wohnung müssen Mieter in der Regel eine Kaution zahlen. Mit dem Geld kann der Eigentümer aber nicht machen, was er will – vielmehr gelten genaue Vorgaben.

Der Umzug in die neue Wohnung ist schon teuer genug. In einer solchen Phase muss der Mieter zusätzlich meist noch für einen weiteren Kostenfaktor aufkommen – nämlich dann, wenn der Vermieter eine Mietkaution verlangt. Aber warum ist das überhaupt so? Antworten auf wichtige Fragen: Muss der Mieter die Kaution zahlen? Eine Pflicht per Gesetz gibt es nicht. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass eine Kaution zu zahlen ist. Von dieser Möglichkeit machen viele Vermieter Gebrauch. Wurde eine Kaution vertraglich vereinbart, führt kein Weg daran vorbei, dass der Mieter zahlen muss. „Bleibt dies aus, kann dies eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wie hoch darf sie sein? Zulässig ist die dreifache Monatsmiete. „Hierbei ist die Nettokaltmiete entscheidend“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Grundsätzlich bleiben die Betriebskosten unberücksichtigt. „Nur bei einer Pauschalmiete, also bei einer Bruttowarmmiete, ist der gesamte Mietpreis für die zulässige Höhe der Mietkaution entscheidend“, sagt EngelLindner. (bü) Untermiete Ein Vermieter kann für eine Untervermietung einen Mietzuschlag erheben. Das Landgericht Berlin hat dem grundsätzlich zugestimmt – jedoch mit der Einschränkung, dass dieser Zuschlag 25 Prozent der Normalmiete nicht überschreiten dürfe. Bedingung sei zudem, dass durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. (LG Berlin, 28 T 65/16) Sachmangel Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen? Ja. „Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht bei Vertragsabschluss – fällig. Die zweite und dritte Rate muss in den beiden folgenden Monaten gezahlt werden. Steht im Mietvertrag die Klausel, dass die Kaution nicht in Raten gezahlt werden darf, ist das laut Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam (Az.: VIII ZR 344/02). „Sachmangel“im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. (OLG Hamm, 22 U 64/16) Welche Arten von Kaution gibt es? Die gängigste Art ist die Barkaution. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzsicheren Kautionskonto anlegen, das Zinsen bringt. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution zurückzuhalten, bis der Vermieter ein solches Konto benennt. „Es ist Vermietern daher dringend anzuraten, rechtzeitig ein Kautionskonto anzulegen und dem Mieter dies schon vor der Schlüsselübergabe mitzuteilen“, erklärt Engel-Lindner.

Neben der Barkaution können auch andere Anlageformen vereinbart werden, etwa die Verpfändung eines Sparbuchs oder die Kautionsbürgschaft. „Mieter sollten sich die Kautionszahlung unbedingt quittieren lassen“, empfiehlt Ropertz. Die Quittung oder der Bankbeleg sollten aufbewahrt werden. Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden? In aller Regel werden mit dem Geld alle künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem jeweiligen Mietverhältnis abgesi- chert. Das bedeutet: „Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution nicht für streitige Forderungen verwenden“, sagt Wagner. Vor Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter nur dann an die Kaution ran, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt oder unstreitig ist, wie der BGH entschied (Az.: VIII ZR 234/13). Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Regeln hält? Unterlässt der Vermieter es, eine Mietkaution dem Gesetz entsprechend anzulegen oder nutzt er die Kaution, wenn er in finanzielle Schwierigkeiten ist, dann kann er unter Umständen wegen Untreue bestraft werden. Das geht aus einem Urteil des BGH hervor (Az.: VIII ZR 336/08).

„Wer vor überraschenden Abhebungen des Vermieters von einem Kautionskonto sicher sein will, sollte vereinbaren, dass der Betrag auf ein Sparbuch einbezahlt wird, über das Mieter und Vermieter nur gemeinsam verfügen können“, so Ropertz. Auch bei einem „verpfändeten“Sparbuch oder einer Bürgschaft kann vereinbart werden, dass Auszahlungen an den Vermieter nur nach vorheriger Information an den Mieter erfolgen. Wann bekommt der Mieter die Mietkaution wieder? Eine eindeutige Frist gibt es nicht. „Liegen weder Mängel noch Schäden vor, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen sofort überweisen“, so Engel-Lindner. Auf der anderen Seite steht dem Vermieter laut DMB eine Überlegungszeit zu, um abzuklären, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat und um zu prüfen, inwieweit Mängel oder Schäden vorliegen. Das kann drei, unter Umständen aber auch sechs Monate dauern. Zurückhalten kann der Vermieter nach Angaben von Engel-Lindner auch dann jedenfalls einen Teil der Kaution, wenn die Betriebskosten-Abrechnung noch aussteht.

WOHNEN & RECHT

FOTO: ANDREA WARNECKE Mieter müssen die Kaution nicht zwingend auf einmal zahlen. Eine Ratenzahlung ist meist möglich.