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Im Dschungel der Mietverträge
Mit den Preisen im Supermarkt steigt auch die Wohnungsmiete? Das gilt, wenn eine Indexmiete vereinbart wird. Es lohnt daher, sich den Vertrag genau anzusehen. Welche Typen es bei Mietverträgen gibt und wem sie entgegenkommen – ein Überblick.
Im Mietvertrag ist nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlungen entscheidend. Es geht auch um Mietdauer und Preiserhöhungen. Vier typische Verträge:
Der unbefristete Mietvertrag: Bei dem am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf, und sie je nachWohndauer drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.
Außer bei Sozialwohnungen darf der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur ortsüblichenVergleichsmiete anheben. Der Mieter muss dem zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist und Jahressperrfrist sowie Kappungsgrenze eingehalten werden.
Das heißt: Seit Einzug oder letzter Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Und relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. „Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen“, sagt Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
Der Zeitmietvertrag: Hier steht das Ende von Anfang an fest. „Auch Mieter können diesen (bü) Hartz IV Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen hat entschieden, dass Städte oder Kommunen und Gemeinden, die Hartz IV-Beziehern auchWohngeld zahlen, bei der Berechnung dieser zusätzlichen Unterstützung eine klare Grundlage haben müssen. Es müsse ein „schlüssiges Konzept“zur Festlegung des für die Berechnung nötigen Mietzinses vorliegen. Im verhandelten Fall hatte eine Behörde die Stadt und umliegende ländliche Gemeinden als einheitlichen Raum betrachtet – zu Unrecht. So könne zum Beispiel bei einem Umzug von der Stadt in einen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss zusätzlich ein konkreter Befristungsgrund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung der Wohnung. „Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird“, so Franz.
Das Schlagwort „Eigenbedarf“reicht nicht als Grund, ergänzt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Landkreis das soziale Umfeld nicht beibehalten werden (LSG Niedersachsen-Bremen, L 6 AS 467/17).
Treppenhaus Ein Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich das Recht, „im üblichen Rahmen“das Treppenhaus mit Pflanzen zu dekorieren. Darin sei keine „erhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer“zu erkennen, so das Landgericht Frankfurt am Main. Weil es in der Hausordnung keine Regelung gab, durfte der Treppenhausschmuck bleiben. (2-13 S 94/18) Deutschland: „Das Verwandtschaftsverhältnis muss konkretisiert werden, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Befristung wirksam ist.“Zeitmietverträge können für beide Seiten Vorteile haben. „Das schafft auch beim Mieter klare Verhältnisse, und man erspart sich Streit und eventuelle Eigenbedarfskündigungen“, so Wagner. Tritt der Grund der Befristung nicht mit Ablauf der Befristung ein, kann der Mieter eineVerlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Der Staffelmietvertrag: Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffelmiete werden die Mietzinssteigerungen von vornherein festgelegt. „Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden“, erklärt Anja Franz.
Eine Vereinbarung dagegen, dass die Miete jedes Jahr um fünf Prozent steigt, ist unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadratmeter-Preises nicht aus.„Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten dann nicht. DerVermieter darf dafür aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen“, sagt sie.
„Wenn die Einstiegsmiete und die Staffeln niedrig sind, kann so ein Staffelmietvertrag für Mieter attraktiv sein“, meint Julia Wagner von Haus und Grund Deutschland. Denn außer den Staffeln sind weitere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen.
Der Indexmietvertrag: Hier ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft. „Die Miete wird im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt“, erklärt Anja Franz.
Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss anheben. In einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung muss er den alten und den aktuellen Preisindex angeben und die entsprechende Steigerung oder die Höhe der neuen Miete berechnen. Anders als bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ist dafür keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Franz. „Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell“, meint Julia Wagner.
Für den Mieter hat das Modell den Vorteil, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters ausgeschlossen sind. „Der Nachteil ist aber, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten“, informiert Anja Franz.
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