Preisexplosion bei Wohnungen in Düsseldorf
Die Bundesbank spricht im Monatsbericht von Preisübertreibungen in sieben deutschen Ballungszentren zwischen 15 und 30 Prozent. Die Besorgnis nimmt offenbar zu. Ein Ende des Immobilienbooms ist derzeit nicht abzusehen.
DÜSSELDORF Wer sich den Trend bei Immobilien anschaut, sieht, dass die Preise in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln seit 2010 durchschnittlich mehr als doppelt so stark gestiegen sind wie im Mittelwert der Bundesrepublik. Und diese Preissteigerung hat sich zuletzt sogar beschleunigt. „Die Teuerungsrate bei Wohnimmobilien zog im vergangenen Jahr spürbar an“, schreibt die Bundesbank im neuen Monatsbericht. Um acht Prozent seien die Preise für Wohneigentum 2016 gestiegen, nach einer Steigerungsrate von sechs bis 6,75 Prozent in den Jahren zuvor.
Das steigende Tempo ist zum Teil durch die extrem niedrigen Kreditzinsen zu erklären, zum Teil durch mangende Attraktivität anderer Geldanlagen, durch die gesunde Gehaltsentwicklung in Deutschland ebenso wie durch den ungebremsten Zuzug in Ballungszentren. Die sind dank ihres Jobangebots attraktiv für Menschen, während auf dem Land die Zahl der Stellenangebote mitunter stark zurückgeht.
Aber das erklärt eben nicht alles. „Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 und 30 Prozent“, so die Bundesbank. Dabei lägen die Abweichungen vor allem bei Eigentumswohnungen in den Großstädten eher am oberen Ende dieses Korridors, heißt es. Woran liegt das, wenn nicht nur an niedrigen Zinsen oder am teilweise begrenzten Angebot an Bauland? „Investoren in Mehrfamilienhäuser sind mitunter mit zwei Prozent weniger Rendite zufrieden als noch vor einigen Jahren“, sagt Peter Ache, Redaktionsleiter in der Redaktionsstelle des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Anders ausgedrückt: Sechs Prozent Rendite waren mal die Regel für Investoren, aber vier Prozent sind in der Niedrigzinsphase immer noch besser als die Verzinsung bei den meisten Anlagealternativen – sieht man von Aktien ab. Entspre- chend ist von „großem Optimismus“bei professionellen Immobilienkäufern die Rede.
Von Preisblase mag trotz der Übertreibungen am Immobilienmarkt noch keiner reden. Dazu, so heißt es, müsste es deutliche Veränderungen bei der Kreditentwicklung geben. Auch Ache sieht keine Blase: „„Mit den Verhältnissen der Subprime-Krise in den USA 2007 ist die Situation in Deutschland nicht vergleichbar. Insofern kann man von einer Immobilienblase nicht sprechen. Man sieht auch keine signifikante Zunahme von Transaktionszahlen, also dass Immobilien massiv aus eher spekulativen Gründen ge- und wieder verkauft werden.“Tenor: Solange die Zocker noch nicht in großem Stil unterwegs sind, müssen wir noch keine Angst haben. Aber: „Wir beachten die Entwicklung des Zinsniveaus sehr genau und sind gespannt, wie die Preise bei einer Veränderung reagieren“, sagt Ache.
Dass die Entwicklung der Bundesbank aber Sorge bereitet, ist nicht zu übersehen. Dazu trägt auch bei, dass im ersten Quartal 2016 doppelt so viele Bauanträge gestellt wurden wie im Durchschnitt des Gesamtjahres. Gleichzeitig sind die Auftragsbücher im Hochbau voll, die Kapazitäten begrenzt. Das treibt die Preise – zumindest so lange, wie deutlich mehr Wohnraum nötig ist, um Flüchtling unterzubringen und solange wachsende Leerstände (aktuell nur ein Prozent) Eigentümer nicht zwingen, beim Verkaufspreis deutliche Abstriche zu machen.
Ein Ende des Booms ist jedenfalls nicht abzusehen, nachdem es 2016 schon eine deutliche Steigerung der Umsätze gegeben hat. Laut Ache wurden den Schätzungen der Gutachter zufolge im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von 210 Milliarden Euro verkauft, 7,7 Prozent mehr als im Vorjahr.