THOMAS PRELLWITZ
Hauskäufer haben Mängelrechte – trotz Klauseln
Ein Bauunternehmen hatte einen Altbau saniert, in Wohnungseigentum aufgeteilt und dementsprechend die einzelnen Wohnungen veräußert. Die Kaufverträge mit den Erwerbern sahen übliche Vertragsklauseln dahingehend vor, dass den Käufern keine Mängelansprüche zustehen sollten, da es sich um Bestandsimmobilien handele. Im Verkaufsexposé beschrieb das Unternehmen zu errichtende Balkone. Diese waren dann allerdings mangelhaft. Das Unternehmen berief sich gegen die erhobenen Ansprüche der Erwerber zur Nacherfüllung auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah dem gegenüber das Unter- nehmen dennoch in entsprechenden Gewährleistungsverpflichtungen aus Werkvertragsrecht. Die Folgen des Gewährleistungsausschlusses zwischen den Vertragsparteien seien nicht eingehend thematisiert worden. Auch hätten die Erwerber keine ausführliche Belehrung durch denbeurkundendenNotarerhalten, sodass sie sich über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko nicht vollständig im Klaren gewesen wären.
Letztlich hätte sich das Unternehmen gegenüber den Erwerbern zur Errichtung der Balkone verpflichtet und diese Herstellungspflicht verletzt, denn die Balkone wiesen nach Feststellung des eingeschalteten Sachverständigen Mängel auf. Ob- gleich die Parteien einen Kaufvertrag beurkundet hätten, seien gleichwohl die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anwendbar, soweit hier die Herstel- lungspflicht bezüglich der Balkone verletzt war (OLG Düsseldorf I-24 U 92/14). Der völlig übliche Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen in Immobilienkaufverträgen wird dadurch bei Verstoß von Herstellungsverpflichtungen selbst bei Bestandsimmobilien einer rechtlichen Überprüfung nicht mehr Stand halten können. Bei der zunehmenden Anzahl von Immobiliensanierungen und nachfolgender Veräußerung wird die sich hiermit abzeichnende obergerichtliche Rechtsprechung ebenfalls zunehmend an Bedeutung gewinnen. THOMAS PRELLWITZ IST FACHANWALT FÜR BAU- UND ARCHITEKTENRECHT IN DER KANZLEI PRELLWITZ, LANGENFELD.