Leben und Arbeiten in einer Wohnung
Arbeiten von zu Hause ist für viele attraktiv. Ob in Heimarbeit dazuverdient wird oder man als Selbstständiger gleich das komplette Büro in die Wohnung verlegt – wer zur Miete wohnt, muss mit dem Vermieter sprechen.
Das Spektrum beim Homeoffice ist weit. Der Lehrer nutzt den privaten Schreibtisch zur Korrektur von Klassenarbeiten, der freie Autor arbeitet vor allem in den eigenen vier Wänden, die Tagesmutter macht die Wohnung für einige Stunden zum Kindergarten, oder die Kosmetikerin nutzt ein Zimmer als Salon. Wer in der Mietwohnung leben und arbeiten möchte, hat viele Möglichkeiten, muss diese aber je nach Ausmaß mit dem Vermieter absprechen. Wann muss ich den Vermieter über meine Arbeit zu Hause informieren? Für das häusliche Arbeitszimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht zu Hause vorbereitet oder der Anwalt Akten in den eigenen vier Wänden studiert, sei das vom Wohngebrauch erfasst. Davon müsse man trennen: „Wann ist es eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung des Mietverhältnisses?“ Ab wann beginnt eine gewerbliche Nutzung? „Es gibt keine feste Definition“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Gewerbliche Nutzung liegt laut Beate (bü) Fürsorgepflicht Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich eine „Schutzund Fürsorgepflicht“für die Mietwohnung übernimmt. Es gehört also zu seinen Pflichten, dass er die Wohnung nicht aktiv beschädigen darf. Andererseits muss er drohende Schäden – im Rahmen seiner Möglichkeiten – vermeiden beziehungsweise abwenden. Drohe durch den Schmutz objektiv ein konkreter Schaden, so sei das nicht mit einem geringen persönlichen Sauberkeitsempfinden zu entschuldi- Heilmann auf jeden Fall dort vor, „wo ich in der Wohnung komplett meinen Lebensunterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahmequelle habe, nutze ich sie gewerblich.“Nur mit Laptop, Stuhl und Tisch ausgerüstet, können theoretisch Millionenumsätze generiert werden, das Flächenverhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten ist somit nicht entscheidend. Auch teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse gibt es, das gen. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 2261/15) Klimaanlage Will ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage an der Außenfassade eine Klimaanlage anbringen lassen, bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer, da es sich um eine „bauliche Maßnahme“handelt und nicht um eine Modernisierung. Denn damit wird „keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse“erreicht. (LG Frankfurt am Main, 2/13 S 186/14) sollte im Einzelfall mit dem Vermieter geklärt und ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden. „Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbemietvertrag ist das nicht der Fall“, erklärt Ropertz. „Beim Gewerbemietvertrag gelten keine Kündigungsschutzregelungen, wie sie beim Wohnungsmietvertrag gelten.“ Muss der Vermieter einer Arbeit zustimmen? Wenn er die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet hat, kann er ablehnen. Beate Heilmann rät, generell mit offenen Karten zu spielen. Das heißt, den Vermieter zu informieren, wenn man die Wohnung nicht ausschließlich zum Wohnen nutzen will. Dabei ist es egal, ob das Mietverhältnis schon besteht oder erst noch abgeschlossen werden muss. Immerhin will man die Adresse vielleicht auf Visitenkarten angeben oder sogar ein Schild am Haus anbringen. „Man läuft Gefahr, dass man wegen ver- tragswidriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekündigt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich“, sagt die Anwältin für den Fall. Was muss ich beachten, wenn ich in der Wohnung arbeite? Wo es zu größerem Kundenverkehr kommt, kann es schon problematischer werden. „Es geht dann nicht, wenn es bei gleichzeitigem Wohnen und Gewerbeausüben zu entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mitmieter kommt oder die Woh- nung in Mitleidenschaft gezogen wird“, sagt Ropertz. Immer wieder gibt es Gerichtsurteile, die sich mit Einzelfällen befassen. „Es gibt eine BGH-Entscheidung, wonach es nicht geht, dass man Gitarrenunterricht in der Wohnung durchführt und in der Woche zwölf Schüler hat.“ Welche Tätigkeiten sind Mietwohnungen tabu? „Alles, was natürlich im weitesten Sinne strafrechtlich relevant ist, ist nicht genehmigungsfähig“, sagt Beate Heilmann. „Das, was im Zweifelsfall sowieso nicht gesetzlich erlaubt ist. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter nichts genehmigen, was er selbst nicht dürfte, zum Beispiel Wohnraum ohne weiteres zu gewerblichen Zwecken umwidmen oder eine baurechtlich nicht erlaubte Nutzung wie die Tankstelle im reinen Wohngebiet.“
in Was gilt für Tagesmütter? Wer als Tagesmutter fremde Kinder in der eigenen Wohnung betreuen will, sollte das mit dem Vermieter absprechen, rät Heiko Krause, Bundesgeschäftsführer beim Bundesverband für Kindertagespflege. Eine gesetzliche Auflage dazu gibt es zwar nicht, aber viele Vermieter haben in ihren Mietverträgen stehen, dass es ihnen anzuzeigen ist, wenn eine solche Tätigkeit geplant ist. Nicht alle Vermieter sind bereit, Tagespflege-Personen eine Wohnung zu vermieten.“
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