Gegen eine Pleite der Baufirma absichern
Das Haus ist nur halb fertig, auf der Baustelle passiert ewig nichts, und die Kosten drohen ins Uferlose zu steigen – für solche Fälle sollten Bauherren vorsorgen.
Die Insolvenz der Baufirma bringt angehenden Eigentümern jede Menge Ärger und Probleme: Die Fertigstellung der Immobilie verzögert sich um etliche Monate, und die Finanzierung kann ins Wanken geraten, wenn etwa Zusatzkosten entstehen und eingeplantes Fördergeld womöglich ausbleibt.
Grundsätzlich gilt, dass der Kreditnehmer die Raten für das Darlehen weiter bedienen muss, selbst dann, wenn auf dem Bau überhaupt nichts mehr passiert. „An dem Kredit haben Bauherren dann jahrzehntelang zu knabbern“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes der Privaten Bauherren (VPB). Und wer den Kreditvertrag kündigen will, muss meist mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese könne sich kaum jemand leisten. Zusätzlich schlägt die Miete für die bisherige Wohnung zu Buche.
Oft reicht irgendwann der ursprüngliche Kredit nicht mehr aus. Der Bauherr braucht dann eine Nachfinanzierung. In diesem Fall prüft die Bank die Relation zwischen den Mehrkosten und dem Hauptdarlehen zum Wert der teilweise fertigen Immobilie. Beson- (bü) Betriebskosten Vermieter sind berechtigt, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen für die einzelnen (Jahres-) Abrechnungsperioden die Kosten für die Entsorgung des Restmülls „anhand der Verursachung einer Mindestmüllmenge im jeweiligen Mieterhaushalt zu berechnen“. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Der Vermieter rechnete die zentrale Müllentsorgung so ab: Jeder Mieter hat eine Umlage in Höhe von 70 Prozent „nach individueller Verursachung“(so genannte Schüttmenge unter ders kritisch sind dann hohe Ausgangsfinanzierungen, erklärt Max Herbst von der FMHFinanzberatung: „Wer schon 90 Prozent bekommen hat und plötzlich nochmals 20 Prozent mehr Darlehen benötigt, obwohl das Haus nicht werthaltiger wird, muss harte Verhandlungen in Kauf nehmen.“
Herbst rät, dass Bauherren schon im ersten Kreditvertrag einen sogenannten Nichtabnahmebetrag vereinbaren. Dieses Geld geht über die eigentliche Darlehenssumme hi- Ansatz einer Mindestmenge) und zu 30 Prozent nach der Wohnfläche zu zahlen. Der BGH räumt zwar ein, dass sich dadurch „in gewissem Umfang Mieter benachteiligt sehen“, die weniger Abfall produzieren. Die Regelung, die vom Gesetz ausdrücklich gedeckt sei, wirke aber dem „Anreiz entgegen, dass sich einzelne Mieter zur Minimierung ihrer Betriebskosten der Erfassung des Restmülls entziehen“, etwa „durch Einwurf in öffentliche Abfallbehälter oder auf Waldund Freiflächen“. (BGH, VIII ZR 78/15) naus und ist für Unvorhersehbares wie eine Pleite bestimmt. Der Betrag sei häufig auf zehn Prozent des Darlehens oder 20.000 Euro begrenzt.
Bauherren können das finanzielle Risiko aber auch auf anderem Weg abfedern – und zwar bereits wenn sie den Vertrag abschließen. Dafür sollten sie von der Baufirma oder dem Bauträger die Vorlage einer Bürgschaft für die Fertigstellung und Gewährleistung fordern, empfiehlt Hartmut Schwarz von der Verbraucher- beratung Bremen. Üblicherweise geben Banken solche Bürgschaften. „Bei den Firmen ist das unbeliebt, weil es sie Geld kostet“, sagt Schwarz. Manche versuchen, die Kosten dem Bauherrn aufzudrücken. Schwarz rechnet vor: Bei 300.000 Euro Baukosten macht das etwa 9000 Euro mehr aus. Im Vergleich zu den Folgekosten einer Baupleite sei das aber erträglich.
Wie schlimm die Folgen der Pleite sind, hängt vom Vertragspartner ab – also ob ein Bauträger die Immobilie errichtet oder der künftige Eigentümer selbst eine Firma beauftragt hat, die auf seinem Grund und Boden arbeitet. Gerade in Städten lassen viele ihr Eigenheim schlüsselfertig vom Bauträger bauen. Doch er erstellt nicht nur das Haus, sondern bringt auch das Grundstück mit. Das bedeutet: Im Fall einer Pleite droht der Verlust von Geld und Grundstück.
Doch so weit muss es nicht kommen. Denn die Bank, die den Bauträger finanziert, hat die Wahl, ob sie den Bauherrn mit der Ruine sitzen lässt oder ihm seine Abschlagszahlungen erstattet, erläutert Freitag. Allerdings erstatten die Banken meist die an den Bauträger geleisteten Abschlagszahlungen nicht komplett, sondern höchstens bis zum Wert der Ruine.
Bauträger-Kunden sollten deshalb ihre Vorauszahlungen absichern. Das geht ebenfalls mit einer Bürgschaft. Damit Bauherren ihr Geld nicht komplett in den Sand setzen, sollten sie außerdem Leistungen nach und nach bezahlen – nur
WOHNEN & RECHT Bauträger-Kunden sollten ihre Vorauszahlungenabsichern – zum Beispiel mit einer Bürgschaft
nach Baufortschritt und idealerweise erst nach mängelfreier Abnahme, rät Schwarz.
Im Fall einer Pleite braucht es manchmal Geduld. Denn den Weiterbau muss der Insolvenzverwalter erlauben. Das gilt sowohl bei Bauträgerprojekten als auch bei selbst beauftragten Bauunternehmen. Bis er dazu eine Entscheidung fällt, können sechs Monate oder mehr vergehen. Für die Gespräche mit dem Insolvenzverwalter sollte man den aktuellen Baustand und die erbrachte Bauleistung dokumentieren, empfiehlt Florian Becker vom BauherrenSchutzbund. Wer ohne Erlaubnis etwa Wände hochzieht und das Dach deckt, macht sich eventuell noch schadenersatzpflichtig.