Renditen runter, Preise und Mieten rauf

Nie zuvor wurden in Düsseldorf so viele Eigentumswohnungen wie 2016 verkauft. Der Büromarkt erholt sich, die Renditen sinken.

Der April ist die Saison der Makler, dieser Tage präsentieren sie Ergebnisse aus 2016. Gestern war Aengevelt an der Reihe. Ein Überblick über verschiedene Segmente: Eigentumswohnungen Insgesamt 3360 Wohnungen im Düsseldorfer Immobilienmarkt wechselten im Jahr 2016 den Besitzer. Das ist absoluter Rekord. Zusammen erreichten sie einen Umsatz von mehr als einer Milliarde Euro, ein Plus von rund 19,8 Prozent, gemessen in Geld – zählt man die relative Entwicklung bei den Verkaufsfällen – ergibt sich sogar ein Plus von mehr als 30 Prozent. Laut dem Maklerunternehmen Aengevelt stieg der sogenannte mittlere Kaufpreis, also der Durchschnitt je Eigentumswohnung, von 288.000 auf jetzt 306.000 Euro. Dabei zeigen die aktuellen Zahlen, dass sich der Trend, den schon der Chef des Rings deutscher Makler, Jörg Schnorrenberger, vor einigen Monaten aufzeigte, verstärkt. Während im Luxussegment allmählich eine Sättigung einsetzt, steigen nun die Preise in den unteren Preiskategorien. Preise für Wohnungen mit mehr als 4000 Euro je Quadratmeter erhöhten sich moderat um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Segment zwischen 3250 und 4000 Euro je Quadratmeter legte nur noch um 1,1 Prozent zu. Die Nachfrage scheint das Angebot nicht mehr so deutlich zu übersteigen wie vor wenigen Jahren. Das untere Segment unter 2500 Euro je Quadratmeter (plus 4,2 Prozent) und das mittlere zwischen 2500 und 3250 Euro (plus 5,1 Prozent) legte dagegen stärker zu als zuvor. Ein- und Zweifamilienhäuser Man könnte sagen, der Raum für freistehende Häuser ist in Düsseldorf allmählich ausgeschöpft. Entsprechend ist die Zahl der Verkäufe viel niedriger als bei Wohnungen und auch rückläufig. 573 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten in Düsseldorf 2016 den Besitzer, rund 50 weniger als im Jahr zuvor. Gleichzeitig blieb der Umsatz, der sich aus der Summe aller Hausverkäufe ergibt, nahezu konstant bei 370 Millionen Euro, wie Makler Wulff Aengevelt erläutert. Wenig überraschend ist, dass der durchschnittliche Verkaufspreis um 34.000 Euro auf aktuell 646.000 Euro gestiegen ist. Hier das gleiche Bild: Häuser im untersten Preissegment mit weniger als 400.000 Euro verteuerten sich um fast fünf Prozent. Das mittlere Segment (400.000 bis 800.000 Euro) legte um 2,8 Prozent zu. Unter 1,2 Millionen je Objekt lag die Teuerung bei nur noch 1,2 Prozent. Die Luxusobjekte über 1,2 Millionen Euro erlebten mit 0,3 Prozent mehr nahezu keine Teuerung, angesichts gestiegener Inflation sogar ein rechnerischen Rückgang. Zins und Tilgung Die extremen Niedrigzinsen machen sich in einer schnelleren Rückzahlung der Schulden bemerkbar, und da sind Düsseldorfer Deutsche Meister. Immobilienkäufer und Häuslebauer in Düsseldorf haben im Jahr 2016 bei ihren Immobilienfinanzierungen höhere Tilgungsquoten vereinbart als in den Jahren zuvor. Die durchschnittliche Anfangstilgung kletterte von 2,85 Prozent in 2015 auf 3,22 Prozent in 2016. Zu diesem Ergebnis kommt eine Auswertung von Interhyp. Der Vermittler hat Finanzierungsdaten aus 20 deutschen Großstädten verglichen. „Die Rückzahlungsgeschwindigkeit der Düsseldorfer toppt damit die der Kreditnehmer in Städten wie Hamburg oder München, wo die Tilgungsraten weniger als drei Prozent betragen“, sagt Marcel Bolleßen, Leiter der Düsseldorfer Niederlassung. Renditen Auch wenn das hochgejubelte Betongold beliebt ist wie nie, von Wertsteigerungen abgesehen lässt sich damit in Düsseldorf immer weniger Geld verdienen – und das trotz steigender Mieten. Bis 2008 war die Spitzenrendite, also das, was man netto pro Jahr verdient, bei gebrauchten Mehrfamilienhäusern auf fast sechs Prozent geklettert. Seitdem schmilzt die Zahl. 2015 lag die Rendite noch bei etwas mehr als 4,5 Prozent. Zuletzt ist sie sogar auf unter 4,3 Prozent gesunken, laut Aengevelt steuert sie bei den Bürohäusern sogar auf die Marke von 4,0 Prozent zu. Pendler Laut Aengevelt erhöhen hohe Pendlerzahlen den Druck am Wohnungsmarkt. Schon heute fehlten Tausende Wohnungen. In Düsseldorf werden fast 40 Prozent der Arbeitsplätze von Pendlern bedient, in Berlin weniger als 10 Prozent. Diese Kennziffer ist aber verzerrt, weil Berlin viel größer ist, und mancher, der 50 Kilometer und mehr dort zur Arbeit fährt, wird nicht als Pendler gezählt wird. Einer der aus Ratingen recht kurz nach Düsseldorf fährt, gilt aber als Pendler.