Beliebte Baufinanzierung birgt Tücken
Lange Zeit schien es eine attraktive Option: das Darlehen für das Eigenheim mit einer Lebensversicherung zu koppeln. Doch inzwischen gilt das Modell als unattraktiv und unrentabel. Ein BGH-Urteil bringt neue Unsicherheiten für Bauherren.
Das eigene Haus über eine Lebensversicherung zu finanzieren, war lange ein gern gewähltes Modell. Inzwischen ist es für die meisten aber uninteressant. Denn seit mehr als zehn Jahren sind Auszahlungen dieser Policen nicht mehr steuerfrei. Das macht sie vergleichsweise unrentabel – erst recht in der aktuellen Niedrigzinsphase. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) wirft ein Schlaglicht auf die Probleme, denen Bauherren bei dieser Finanzierungsvariante begegnen können.
Das Modell
„Bei dieser Art der Baufinanzierung wird während der Laufzeit das Baudarlehen nicht getilgt, sondern es werden nur Zinsen bezahlt“, erklärt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen. „Nebenbei zahlt man in eine Kapitallebensversicherung ein, die dann bei Auszahlung das Darlehen auf einen Schlag ablöst.“
Das Problem
Wie hoch die Auszahlung der Lebensversicherung am Ende ausfallen wird, das sind Schätzungen. Sie hängen mit der Markt- und Zinsentwicklung zusammen, weil die Lebensversicherungen das Geld am Markt anlegen. Entsprechend können die Renditen und damit auch die tatsächliche Auszahlungshöhe anders ausfallen als erhofft. In der Regel konn- (bü) Grunderwerbsteuer Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn ein Teil des Grundstücks von einem Makler erworben wird, der auch in Planung und Veräußerung des Komplexes einbezogen war. Die Baukosten mussten hier für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer für den Makler wieder herausgerechnet werden. Der Makler selbst hatte eineWohnung dort gekauft. (BFH, II R 50/15) ten Versicherte von einer Mindestauszahlung ausgehen.
„Die Rendite aus einer Lebensversicherung setzt sich aus drei Bereichen zusammen: dem Garantiezins, den Überschussbeteiligungen und den Bewertungsreserven“, erklärt Rechtsanwalt Sven-Wulf Schöller, der Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Versicherungsrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) ist.
Bewertungsreserven, das sind Buchgewinne durch stei- Verwaltungsrecht Rückt die Feuerwehr innerhalb von fünf Monaten fünfmal zu einem Seniorenheim aus, weil dort Brandmelder ausgelöst wurden, so darf dafür nicht jeweils eine Pauschale für „Fehlalarm“berechnet werden (hier in Höhe von 600 Euro). Unbeaufsichtigtes Kochgut auf einer eingeschalteten Herdplatte könnte zu einer erheblichen Rauchentwicklung führen. Dass in solchen Situationen die Brandmeldeanlage auslöse, sei deren bestimmungsgemäße Funktion. Daher habe kein Fehlalarm vorgelegen, urteilte das Gericht. (VwG Koblenz, 3 K 376/17) gende Kurse. Die Frage, wie viel dieser Reserven den Anlegern zusteht, hat den BGH in Karlsruhe im Sommer 2018 beschäftigt (Az.: IV ZR 201/17).
Das Urteil
Der BGH bestätigte, dass Lebensversicherungen nicht mehr die Hälfte ihrer Bewertungsreserven an ihre Versicherten auszahlen müssen. Eine entsprechende Neuregelung von 2014 sei verfassungsgemäß. Die niedrigen Zinsen setzen den Versicherern zu und das Gericht wollte auf dieseWeise vermeiden, dass hohe Ausschüttungen zu Lasten der übrigen Versicherten gehen.
Die Reaktionen
Der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft begrüßt das Urteil. Anders Axel Kleinlein vom Bund der Versicherten: „Nicht die niedrigen Zinsen sind Schuld, sondern dieVersicherungen haben sich verkalkuliert, aber die Kun- den müssen dafür zahlen.“Er schätzt, dass nur noch fünf Prozent der Bewertungsreserven ausgezahlt werden.
Die Konsequenzen
Die Verknappung der Bewertungsreserven ist rechtens, aber sie muss begründet werden, so der BGH.Verbrauchern wird das finanziell wenig nutzen, vermutet Rechtsanwalt Schöller. „Der Versicherte wird nicht mehr Geld aus den Bewertungsreserven be- kommen – nur eine bessere Begründung warum er nicht mehr bekommt“, sagt er.
Kleinlein rät Besitzern von bereits gekündigten oder abgelaufenen Verträgen, die möglicherweise eine zu niedrige Bewertungsreserve ausgezahlt bekommen haben, ihren Versicherer anzuschreiben und um Unterbrechung der Verjährung zu bitten. So hielten sie ihre Ansprüche bei einem späteren positiven Urteilsspruch aufrecht.
Der Immobilienmarkt
Doch wie viele Bauherren kämpfen aktuell tatsächlich mit einer zu niedrigen Auszahlung und haben damit ein Rückzahlungsproblem ihres Baudarlehens? Genaue Zahlen sind nicht zu bekommen, nur so viel: „Um den Immobilienmarkt unter Druck zu setzen, sind es zu wenige“, sagt Schöller. Doch auch wenn die Auszahlung der Lebensversicherung zu gering ausfällt, stehen die Bauherren in der Regel nicht vor einem finanziellen Desaster. „Meistens bieten die Banken Darlehen an, mit denen der Bauherr die finanzielle Lücke schließen kann“, so Schöller
Die Problematik, ein Baudarlehen mit einer Lebensversicherung zu koppeln, ist inzwischen allerdings erkannt worden. „Diese Art der Baufinanzierung wird aktuell kaum noch angeboten“, erklärt Verbraucherschützerin Anke Behn den Sachverhalt.
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