Wie schafft man zusätzlichen Wohnraum?

Baulücke, großes Grundstück, Platz im Hof: Es gibt viele Flächen, die sich noch bebauen lassen. Doch so naheliegend ein Projekt auch erscheinen mag – die Tücke liegt oft im Detail.

Grundstücke sind in Ballungsgebieten Mangelware, daher werden dort auch bereits bebaute Flächen stärker genutzt. Nicht nur für Investoren, sondern auch für private Bauherren kann aufstocken, abreißen und neu bauen sowie zusätzliche Bebauung des Grundstücks attraktiv sein. Das Baurecht setzt einer solchen Nachverdichtung allerdings Grenzen.

„Auch private Eigentümer haben oft zahlreiche Möglichkeiten, mehr aus ihrer Immobilie zu machen“, sagt Rechtsanwalt Martin Voigtmann von der Arbeitsgemeinschaft Bauund Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Nachverdichtung meint nicht nur die Entwicklung brachliegender Flächen, sondern zielt auch auf die Optimierung bereits genutzter Grundstücke ab. „Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist häufig abhängig von den konkreten Gegebenheiten vor Ort“, sagt David Reichert vom Bundesinnenministerium.

„Entscheidend ist beispielsweise, welche Festsetzungen der Bebauungsplan vorsieht, welche baulichen Nutzungen in der näheren Umgebung vorhanden sind und welches konkrete Vorhaben verwirklicht werden soll.“

Corona-Folgen

(bü) Hat der Betreiber eines Textilgeschäftes coronabedingt mehrere Filialen für knapp einen Monat schließen müssen, so hat er nicht das Recht, die Zahlungen für die Gewerbemiete einzustellen. Zwar könne die fehlende Zugangsmöglichkeit einen Mangel darstellen, der zur Minderung berechtigen kann, so das Landgericht Frankfurt am Main. Er dürfe keine „Vertragsanpassung“vornehmen, wenn das „Nutzungshindernis“behördlich angeordnet wurde. Es fehle am konkreten Objektbezug, so dass ein mietvertraglicher Mangel nicht in Betracht komme.

In Gebieten, in denen ein Bebauungsplan existiert, sind dessen Vorgaben maßgebend. Der Bebauungsplan enthält etwa Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksflächen, zur Bauweise, zu Flächen für den Verkehr und zu weiteren Fragen. „Manche Pläne legen fest, dass etwa nur Wohnbebauung zulässig sein soll, andere bestimmen etwa auch die Geschossflächenzahl“, sagt Rechtsanwalt (LG Frankfurt am Main, 2-15 O 23/20)

Verpachtung

Überschüsse aus Pachtgeschäften müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. In dem verhandelten Fall hatte ein Mann einen Hof mit landwirtschaftlichen Flächen gepachtet, den er zunächst selbst bewirtschaftete und dann unterverpachtete. Er darf nicht nur einen „Gewinn aus Land- und Forstwirtschaft“deklarieren. Diese Gewinne dürfen nicht in den landwirtschaftlichen Gewinn einbezogen werden, so die Richter. (FG Münster, 7 K 3909/18 E)

Joachim Kloos, der ebenfalls in der Arbeitsgemeinschaft Bauund Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein tätig ist.

Wenn der Plan auf eine regelungsbedürftige Frage keine Antwort gibt, gilt diesbezüglich die Baunutzungsverordnung. Aber auch wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann darf ein Bauvorhaben trotzdem nicht in Widerspruch zur vorhandenen Bebauung treten.

Die Erkenntnis, dass Bauvorhaben und Vorgaben des

Bebauungsplans voneinander abweichen, bedeutet noch nicht das Aus für die Pläne des Bauherren: „Der Grundstückseigentümer sollte sich dann überlegen, eine Ausnahme oder Befreiung zu beantragen“, rät Voigtmann.

Wenn eine Ausnahme im Plan vorgesehen ist, dann hat der Plangeber an entsprechende Sonderlösungen gedacht. „Mit entsprechender Begründung wird eine solche Ausnahme in der Regel genehmigt“, sagt Kloos. In traditionellen Gemeinden oder Ferienorten kann dem Bauherrn neben dem Bebauungsplan auch gemeindliches Satzungsrecht in die Quere kommen. „Durch städtebauliche Gestaltungsund Erhaltungssatzungen können Kommunen auf das örtliche Erscheinungsbild einwirken oder ein bestimmtes Stadtbild konservieren“, erläutert Kloos.

Manche Gemeinden schrieben etwa bestimmte Dachformen

oder traditionelle Fassadengestaltungen vor. „Aber auch davon kann man sich befreien lassen“, so der Fachanwalt für Verwaltungsrecht.

Neben baurechtlichen Bestimmungen müssen oft naturund denkmalschützende Vorschriften beachtet werden: „Bei der nachverdichtenden Bautätigkeit in bestehenden Quartieren versuchen wir, wertvollen Baumbestand zu schützen“, sagt Cornelius Mager, Leiter der Lokalbaukommmission der Stadt München. Auch der Denkmalschutz spiele eine große Rolle.

Bauherren, die ein Vorhaben angehen wollen, rät Rechtsanwalt Kloos, auf dem Internetauftritt der Kommune alle gültigen Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen nachzuschauen, bevor man konkrete Entwürfe anfertigen lässt. Mit einem Antrag auf planungsrechtliche Auskunft erhält man beim zuständigen Bauamt Einblick in den Flächennutzungsund Bebauungsplan.

Wer eine verbindliche Auskunft haben möchte, ob ein bestimmtes Vorhaben möglich ist, der sollte einen Bauvorbescheid einholen: Dieser erlaubt noch nicht, mit dem Bauen zu beginnen. Die Behörde gibt aber verbindlich Auskunft darüber, ob Details wie eine bestimmte Nutzung, Bauart oder Größe zulässig ist.

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FOTO: DPA Ob ein Gebäude aufgestockt werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan. Denn dort finden sich auch Regelungen zur Geschossflächenzahl.