Rendite im Einkaufswagen
Diese Wochenendroutine dürfte manchem bekannt sein: Schnell beim Aldi rein, die wichtigsten Lebensmittel kaufen, dann zum etwas teureren Vollsortimenter nebenan für frische Lebensmittel und die Dinge, die man bei Aldi nicht bekommen hat, danach zum Drogeriemarkt auf der anderen Parkplatzseite. Vielleicht auch noch zum Klamotten-Discounter für die Kinder? Ist ja gleich nebenan. Und immer wieder begegnet man Leuten, die man mit ihrem Einkaufswagen auch schon im Laden vorher gesehen hat.
Solche Begegnungen sind kein Zufall. Und sie spielen sich überwiegend vor den Toren mittelgroßer und kleinerer Städte ab. Während der Einzelhandel in den großen Städten spürbar darunter leidet, dass Amazon und andere OnlineShopping-Portale ihre Geschäftsbereiche immer weiter ausdehnen, boomen sogenannte Nahversorgungs-Zentren in B-Lagen.
Statistiken des Handelsverbandes Deutschland (HDE) zeigen die Verlierer und Gewinner dieser Entwicklung: Die Umsätze des Einzelhandels im Bereich Kleidung etwa sanken in den Jahren 2002 bis 2017 um 7,6 Prozent. Ähnlich sieht es bei Elektrotechnik aus. Der Umsatz bei der sogenannten Nahversorgung stieg dagegen im selben Zeitraum um 12,8 Prozent. „Die Menschen fahren nicht mehr unbedingt in die Stadt, um sich einen Computer, ein T-Shirt, ein Kleid oder Schuhe zu kaufen. Das erledigen sie zunehmend übers Internet. Der wöchentliche Einkauf im Geschäft um die Ecke aber nimmt an Bedeutung zu“, erklärt Marcus Kraft, Geschäftsführer der BVT Holding in München.
BVT hat deshalb Fonds aufgelegt, die in Immobilien aus diesem Bereich investieren. Ein Beispiel dafür ist der BVT Ertragswertfonds Nr. 6, der gut ein Drittel seines Fondskapitals in ein Bürogebäude in Langenfeld und knapp zwei Drittel in ein Nahversorgungszentrum in Blankenheim angelegt hat. Die Zusammensetzung dieses Einzelhandelsobjekts ist klassisch: Auf dem Gelände in Blankenheim stehen ein Aldi, ein Rewe-Markt, ein Rossmann-Drogeriemarkt und ein KIK Modediscounter. Die Einzelhändler haben im Rahmen der Erweiterung und des Immobilien-Ausbaus am Standort Blankenheim Mietverträge für weitere zehn bis 15 Jahre abgeschlossen. Dabei setzen die Protagonisten bei ihren Wachstumsplänen nicht nur auf ein „weiter so“, sondern auch auf neue Konzepte. „Im Rewe steht jetzt eine neue circa 18 Meter lange Frischfleischtheke. Man wird persönlich bedient“, erzählt Marcus Kraft. Das Interieur wurde zudem insgesamt so aufgewertet, dass nun tatsächlich von einem Einkaufserlebnis gesprochen werden kann.
Einen ähnlichen Weg geht auch Aldi: Dort gehören neben einem neuen, warmen Ladenkonzept auch Sitzgelegenheiten und ein Kaffeeautomat zum Service beim Einkauf. „Solche Konzept-Umstellungen sind derzeit oft zu sehen. Der Markt ist in Bewegung“, so Kraft. BVT hält deshalb weiter Ausschau nach möglichen Beteiligungen. Im Fokus der Kölner Niederlassung, die 55 Immobilien im Rheinland und Umgebung betreut, sind vor allem Objekte aus der zweiten Reihe. „Wir streben jährliche Renditen von vier bis fünf Prozent an. Mit A-Lagen in Großstädten ist das nicht mehr zu schaffen“, so Kraft. Denn große Investoren, gerade auch aus Übersee, hätten in den vergangenen Jahren dort die Preise in die Höhe getrieben. „Kleinere Objekte in kleineren Städten haben diese Investoren nicht im Visier. Das ist unser Vorteil“, so Kraft, der mit seinem Einzelhandels-ImmobilienFonds in Blankenheim gerne auf den Glitzer-Faktor teurer Einkaufspassagen verzichtet und dafür lieber defensiv agiert. Dazu passen zum einen der moderate Einkaufspreis der Immobilie von 16,95 Jahresmieten, der vergleichsweise niedrige Fremdkapitalanteil von 45 Prozent und die hohe Tilgungsrate von anfänglich 2,8 Prozent per annum. Letztere hat für Anleger einen positiven Effekt, der allerdings erst am Ende der Laufzeit spürbar wird: Die Tilgung führt zu einer deutlich höheren Rendite als die über die Laufzeit hinweg sichtbare Ausschüttung der Mieten von durchschnittlich fünf Prozent im Jahr. Denn durch die geringe Restschuld beim Verkauf bleibt am Ende der Fonds-Laufzeit unter dem Strich mehr Gewinn übrig. Wer mag, kann seine Freude über die Fonds-Erträge feiern, in dem er Freunde zum Essen und zu einem guten Glas Wein einlädt. Er sollte sich nur nicht wundern, wenn beim Einkauf für die Party im Rewe schon wieder dieselben Leute vor einem an der Kasse stehen wie schon im Aldi. Das hat System.
„Solche KonzeptUmstellungen sind derzeit oft zu sehen. Der Markt ist in Bewegung“