Zankapfel Balkon: Wer zahlt bei Schäden?
Ein Balkon macht Freude – doch wehe, wenn der Putz von der Brüstung bröckelt oder die Fliesen kaputt sind.
Nach den Fenstern sind die Balkone der größte Zankapfel in Eigentümergemeinschaften. Dabei sollte von Rechts wegen die Lage klar sein. „Alle tragenden Teile sind Gemeinschaftseigentum. Der Balkonraum an sich ist Sondereigentum des Wohnungseigentümers“, sagt Hausverwalter Martin Metzger, der auch Vorstandsmitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) ist.
Zu den tragenden Teilen gehört, was die Sicherheit und Gestaltung des Hauses betrifft: unter anderem Fassade, Brüstungsmauer und -geländer, Bodenisolierung sowie die Außenseite der Fenster und Türen. Dagegen gehören Fliesen, Fugen, Steckdosen, Innenanstrich und bewegliche Blumentöpfe zum Sondereigentum. So steht es auch in Urteilen des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 114/09, VII ZR 193/ 99). Die tragenden Teile verantwortet grundsätzlich die WEG, die anderen der jeweilige Miteigentümer. Daraus folgt, wer instand halten, reparieren und bezahlen muss: Kaputte Fliesen auf dem Balkon etwa tauscht der Wohnungseigentümer auf eigene Kosten aus. Bei einer unter den Fliesen liegenden Abdichtung, durch die zum Beispiel Wasser in die darunter liegende Etage eindringt, ist dagegen die Gemeinschaft dran. Sie würde auch die Kosten übernehmen, wenn die Fliesen weg sollen, um die Abdichtung instand zu setzen (Paragraf 14 Nr. 4 WEG).
Mitanpacken muss der Eigentümer bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht. Als zumutbar gilt das Wegräumen von Tischen und Stühlen oder Bildern, das Entfernen schwerer Pflanztröge aber nicht, erläutert der auf Mietund Eigentumsrecht spezialisierte Rechtsanwalt André Leist. Formulierungen wie „zuständig für Instandsetzung, Erneuerung, Unterhaltung und Sanierung“fassen die Pflichten wesentlich weiter. „Dann muss sich der Eigentümer um die defekte Abdichtung und die anderen tragenden Teile kümmern, sie in Ordnung halten, reparieren und bezahlen“, erläutert Verwalter Metzger. Für den Einzelnen wird das teuer, die Kasse der Eigentümergemeinschaft bleibt verschont (BGH, Az.: V ZR 91/16).
Im Gegenzug hat die WEG so gut wie kein Mitspracherecht bei dem, was der Miteigentümer unternimmt oder eben auch unterlässt. „Mangels Kompetenz kann die WEG bei der Zuordnung an den Einzelnen nichts tun“, stellt Leist fest. Die Gemeinschaft könne lediglich „den Beschluss fassen, Herrn Meier aufzufordern, etwas zu unternehmen“. Bleibt Herr Meier untätig, kann eine Klage auf Einhaltung der Pflichten folgen. In Notfällen darf die Hausverwaltung sofort eingreifen, um Schlimmeres zu verhindern.
Das Verschönern und Sanieren von Balkonen setzt einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus. Je nachdem erfordern die geplanten Maßnahmen unterschiedliche Mehrheiten (Paragraf 22 WEG). Ein Beispiel sind nachträglich anzubringende Aufstellbalkone. Dieser baulichen Veränderung muss nicht nur die einfache Mehrheit zustimmen, sondern auch die Eigentümer, die von der Maßnahme beeinträchtigt werden, müssen Ja sagen, erläutert Julia Wagner, Referentin für Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wer den Anbau ablehnt, zahle auch nicht. Sollen nur einige Wohnungen Balkone bekommen, kann die WEG entscheiden, ausschließlich die profitierenden Eigentümer zur Kasse zu bitten. Der Ersatz maroder Geländer durch besseres Material wiederum gilt als modernisierende Instandsetzung. Dafür reicht Wagner zufolge die einfache Mehrheit der Anwesenden.