Beim Dachgeschoss-Ausbau lauern Fallen
In vielen Städten werden Dachböden von Mehrfamilienhäusern im Rohbauzustand verkauft. Der Ausbau kann im Zweifelsfall teuer werden.
Wohnen unterm Dach ist beliebt. Der Straßenlärm ist fern, der Blick hoch oben über die Dächer der anderen Häuser oft faszinierend. Für manche Käufer ist das Dachgeschoss einer Eigentumsanlage daher erste Wahl. Ist das Dach nicht ausgebaut, erscheint der Kauf zudem preislich attraktiv.
Doch Vorsicht: „Ein Dachgeschoss-Rohling wird in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft“, erklärt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Wendelin Monz. Das bedeutet: Der Käufer kann im Nachhinein gegenüber dem Verkäufer keine Mängel geltend machen. „Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf genau hinzuschauen.“Monz rät, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Anwalt auf mögliche Fallstricke überprüfen zu lassen.
Dabei geht es auch um die Frage, ob die Eigentümer anderer Wohnungen im gleichen Haus dem Ausbau des Dachgeschosses zustimmen müssen. „Maßgebend hierfür ist die entsprechende Teilungserklärung“, erklärt Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest. Nach Paragraf 22 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Ausbau eines Dachbodens eine bauliche (bü) TelefonDas Landgericht Essen hat entschieden, dass ein defektes Telefonkabel in einer Mietwohnung vom Vermieter schnellstens zu reparieren ist. Sorgt ein solches Kabel dafür, dass eine Mieterin 14 Monate lang weder über das Festnetz telefonieren noch das Internet nutzen kann, so darf sie für diese Zeit zehn Prozent der Miete einbehalten. Tatsächlich gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, dass der Mieter über das Festnetz telefonieren sowie das Internet nutzen kann. (LG Essen, 10 S 43/16) Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Teilungserklärung kann aber auch vorsehen, dass dafür keine Zustimmung nötig ist. Miethöhe Bei der Berechnung der Miethöhe für eine Wohnung im Rahmen einer Mieterhöhung kann ein fehlender Balkon als wohnwertmindernd angesehen werden. Das aber nur dann, so das Landgericht Berlin, wenn ein Anbau möglich wäre. Ist das aus baulichen oder rechtlichen Gründen verboten, darf ein fehlender Balkon nicht wohnwertmindernd wirken. Somit kann die anstehende Mieterhöhung etwas größer ausfallen, als das der Fall sein könnte, wenn ein Balkon gebaut werden dürfte. (LG Berlin, 65 S 175/15)
Im nächsten Schritt benötigen Eigentümer für den Dachgeschoss-Ausbau eine Baugenehmigung. „Sie sollten sich beim Bauamt ihrer Stadt erkundigen, ob es bestimmte Vorschriften und Anforderungen gibt“, erläutert Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund. So gibt es im Bebauungsplan Vorgaben für Dachneigungen und Firsthöhen. Ei- nige Städte und Gemeinden fördern den Dachausbau.
Um den Umfang der nötigen Bauarbeiten zu ermitteln, sollte ein Experte – das kann ein Bauherrenberater oder ein umbauerfahrener Architekt sein – eine Bestandsprüfung machen. So muss beispielsweise ausgelotet werden, ob das Dach regendicht ist und die Wärmedämmung fachgerecht vorgenommen wurde. „Zum Bestandscheck gehört auch zu prüfen, ob Dachsparren und Fußboden zum Beispiel ohne Schädlingsbefall sind“, erläutert Monz.
Auch wenn solche Analysen mitunter mehrere tausend Euro kosten, ist das aus Sicht von Monz gut investiertes Geld. Denn so kann realistisch abgeschätzt werden, welche Bauarbeiten wirklich nötig sind. Bei der Raumaufteilung der Grundfläche müssen Mindesthöhen beachtet werden. „Landesbauordnungen schreiben für ständig bewohnte Zimmer eine Mindesthöhe von 2,30 Meter für mindestens 50 Prozent der Grundfläche vor“, erklärt Becker. Er empfiehlt, die Grundrisse möglichst flexibel zu gestalten, damit sie später eventuell an veränderte Lebenssituationen angepasst werden können.
Wenn es dann mit dem Ausbau losgeht, müssen Dachgeschoss-Eigentümer sicherstellen, dass das Gemeinschaftseigentum – Dach, Decken, Wände – nicht beschädigt wird. „Das klingt banal, stellt aber in der Praxis hohe Anforderun- gen“, sagt Herrmann. Kommt es beim Bau einer Dachterrasse, eines Balkons oder Fensters zu einem Fehler, dann liegt eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums vor.
Beauftragte Handwerker sollten vom Fach sein. Denn nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können am Ende für viel Ärger sorgen. „Beispielsweise ist es höchst kompliziert, Dachterrassen oder Balkone beim nachträglichen Einbau korrekt abzudichten“, erläutert Herrmann. Ist die Abdichtung fehlerhaft, kann es zum Beispiel bei heftigem Regen zu Wasserschäden in der Wohnung darunter kommen.
Die Folge: Gegen den Dachgeschoss-Eigentümer können in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Damit es für den Dachgeschoss-Besitzer keine Überraschungen mit den Handwerkern gibt, sollte ihm ein Architekt oder ein Bauherrenberater während der Arbeiten zur Seite stehen.
Eigentümer könnten versuchen, bei Vertragsabschluss mit Handwerkern eine Verlängerung der Gewährleistung für erbrachte Bauleistungen für den Fall zu vereinbaren, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Dachgeschoss-Besitzer Schadenersatzansprüche wegen möglicher Baumängel geltend macht. Schadenersatzansprüche wegen eines Baufehlers verjähren in der Regel nach fünf Jahren.
WOHNEN & RECHT „Eigentümer sollten sich beim Bauamt nach den Vorschriften erkundigen“
Florian Becker Bauherren-Schutzbund Immobilien&Geld