Sanierung nicht ohne Wärmebilder
Die Experten von Verbraucherzentrale und Stadtwerken über Sinn und Kosten einer energetischen ImmobilienModernisierung.
Beim Kauf einer Immobilie gilt die Regel: Bloß nicht noch im Rentenalter die Hypothek abstottern! Wie viele Jahre sollte man einer Gebäudesanierung geben, bis sie sich auszahlt?
BUBLIES Von einer kurzen Amortisationsdauer spricht man bei Zeiten unter fünf Jahren. Dies ist zum Beispiel beim Austausch einer alten Heizungspumpe gegen eine neue Hocheffizienzpumpe oder der Dämmung einer obersten Geschossdecke aus Stahlbeton mittels Dämmstoffplatten gegeben. Bei einer Verbesserung der Gebäudesubstanz kommt es in den meisten Fällen zudem zu einer Wertsteigerung oder Wertstabilisierung der Immobilie. Anderes lässt sich oft nicht in Euro ausdrücken, etwa Steigerung des Wohnkomforts, des Wohnklimas und/oder der Schimmelprävention. Die Einsparung von CO2 durch Energieeinsparung ist ein zusätzlicher ökologischer Vorteil.
Für Neubauten gelten bei Dämmung und Heizungstechnik strengere Vorschriften als bei Bestandsbauten. Was sind die wesentlichen?
BUBLIES Im Neubau muss ein gewisser Anteil der Energie in Form von regenerativen Energien eingebracht werden. Hier kommt zum Beispiel eine Solarthermieanlage zwecks Brauchwassererwärmung ins Spiel. Im Neubau wird die energetische Qualität über eine Gesamt-Bilanzierung des Gebäudes vorgenommen – Dach, Fassade, Fenster & Türen, Kellerdecke etc. Im Altbau werden oft für jedes Bauteil separate Grenzwerte betrachtet.
Sollte man sich bei einer Gebäudesanierung an den Neubauvorschriften orientieren?
WEISS In jedem Fall bei einer „Komplettsanierung“. Bei Einzelmaßnahmen ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sich hierdurch möglicherweise nicht sogar „Baumängel“einschleichen. Dies könnte passieren, wenn nur die Fenster ausgetauscht werden und die Dämmwerte der neuen Fenster besser als die der unveränderten Außenwände sind.
Man hört immer mal wieder: Man kann ein Haus auch überdämmen.
BUBLIES Diese Meinung ist weit verbreitet, stimmt aber nur in gewisser Hinsicht. Ab einer bestimmten Dämmstoffstärke nimmt der Anteil an Energieeinsparung deutlich ab. Diese Grenze liegt bei zirka 16 bis 20 Zentimetern. Weitere Zentimeter Dämmstoff erhöhen zwar die energetische Qualität des Bauteils, bewirken aber nicht mehr den gleichen Anteil an Energieeinsparung. Durch eine Bauteildämmung werden auch Undichtigkeiten der Gebäudehülle abgestellt, das heißt unbeabsichtigte Lüftungseffekte kommen in den meisten Fällen nach einer Fassaden- oder Dachdämmung sowie eines Fensteraustausches nicht mehr vor. Das Ergebnis ist eine deutlich geringere Luftwechselrate und bei nicht ausreichender Lüftung die Gefahr von Feuchtigkeit auf kalten Bauteiloberflächen. Daher ist im Zuge einer energetischen Gebäudemodernisierung auch immer auf ein angepasstes Lüftungskonzept zu achten.
Viele Hauseigentümer schrecken vor einer Sanierung zurück, weil sie ein Riesending auf sich zukommen sehen . . .
BUBLIES Durch eine neutrale und fachgerechte Vor-Ort-Energieberatung kann jeder Eigentümer seine speziellen energetischen Stellschrauben herausfinden. Hierbei kann es zu dem Ergebnis kommen, dass etwa eine Fenstersanierung oder ein Austausch der Hauseingangstür zielführend ist. Es ist nicht immer gleich eine Gesamtsanierung des Objektes notwendig. Ordentliche Einsparungen ergeben sich zum Beispiel bei einer Dämmung der obersten Geschossdecke, sollte das Dachgeschoss nicht beheizt werden und die Dacheindeckung noch in einem guten Zustand sein.
Heizungstechnik: Wann sollte man da tätig werden?
BUBLIES Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass im Zuge eines Eigentümerwechsels Heizungen, die älter sind als 30 Jahre, aus- getauscht werden müssen. Grundsätzlich sollte aber auch bei jüngeren Heizungen und Warmwasserbereitungssystemen die Wirtschaftlichkeit betrachtet werden. Soll heißen, wenn Wartungs- und/oder Instandsetzungskosten einen gewissen Finanzaufwand überschreiten, sollte über einen Gesamtaustausch der Heizungstechnik nachdacht werden. Bei Standardkesseln, die älter sind als 20 Jahre, liegt diese Aufwandsmarke bei rund 1000 Euro. Im Zuge dessen können auch veraltete Strukturen, wie etwa Rohrleitungswege, Heizkörper, Heizkörpernischen, zentrale oder dezentrale Warmwasserbereitungssysteme überdacht und heutigen Ansprüchen angepasst werden. Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, sollte jedoch im Vorfeld einer Investition in eine innovative Heizungstechnik immer ein Gebäudekonzept durch einen Energieberater erstellt werden. Nicht jede Heizungstechnik passt zu den Anforderungen der jeweiligen Bestandsimmobilie.
Welche Hilfen bei der Finanzierung der Sanierung gibt es?
WEISS Neben dem günstigen Mitteln der KfW – zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse – bieten auch ortsansässige Kreditinstitute zinsgünstige Darlehen an. Dies ist mitunter für kleinere Maßnahmen interessant. Bei größeren umfangreichen Maßnahmen kann eine kostenpflichtige Fördermittelberatung, hilfreich sein. Daneben bieten die Stadtwerke auch ein eigenes Förderprogramm für ihre Kunden an.
Was empfehlen Sie als Einstieg in eine Gebäudesanierung?
WEISS Als erste Abschätzung kann zum Beispiel die Bildung von Kennwerten, die etwa bei der Erstellung eines Energieverbrauchsausweises ermittelt werden, hilfreich sein. Auch können thermografische Aufnahmen vom Gebäude auf mögliche Schwachstellen aufmerksam machen. THOMAS GUTMANN STELLTE DIE FRAGEN