Feuchter Keller beim Hauskauf

Gewährleistungsrechte des Käufers werden in Kaufverträgen über Bestandsimmobilien üblicherweise ausgeschlossen. Gekauft werden soll das Objekt „wie es steht und liegt“.

Der Haftungsausschluss gilt indes nicht, wenn der Verkäufer offenbarungspflichtige Mängel verschweigt. Was offenbart werden muss, wie weit also die Hinweispflicht geht, hängt vom Einzelfall ab. Als Faustformel zieht die Rechtsprechung Umstände heran, die den Vertragszweck vereiteln könnten und für den Kaufentschluss maßgeblich sind. Was für einen normalen Käufer erkennbar ist, womit man also zu rechnen hat, muss nicht noch einmal gesondert erläutert werden.

Das bejaht zuletzt das Oberlandesgericht Schleswig (Az.: 11 U 44/17) bei einem 50 Jahre alten Haus für den feuchten Keller, der beim Verkauf als „Vorratskeller“bezeichnet wurde. Obwohl die Feuchtigkeit eine Nutzung als Vorratskeller stark beeinträchtigt, liegt kein Mangel vor. Denn wer das Alter einer Immobilie kennt, muss auch damit rechnen, dass die damalige Kellerabdichtung heute nicht mehr intakt ist. Das gilt erst recht, wenn Indizien bei der Hausbesichtigung objektiv erkennbar sind. Ein expliziter Hinweis sei in diesem Fall nicht mehr nötig.

Gleichwohl sollte der Verkäufer seine Hinweispflicht beim Immobilienverkauf ernst nehmen und den Vertrag wohl überlegt formulieren. Tritt nämlich ein Mangel auf, für den der Gewährleistungsausschluss nicht eingreift, kann der Erwerber gegebenenfalls Rückabwicklung des Vertrags verlangen. Die damit verbundenen Kosten sind für den Verkäufer erheblich.

Gerhard Fries Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff.