Finanzierung gründlich planen
Es werden mehr Wohnungen und Häuser gebaut, aber die Preise steigen auch im Bestand immer weiter. Wichtig ist, die passende Baufinanzierung zu finden. Diese hängt nicht immer nur von der Zinshöhe ab.
Die Zahlen sind eindrucksvoll: Die Corona-Krise hat 2020 nicht zu einem Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland geführt. Ihre Zahl wuchs sogar um knapp 8000 oder 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 368.400, wie das Statistische Bundesamt Mitte März mitteilte. „Mehr genehmigte Wohnungen als im Jahr 2020 gab es seit der Jahrtausendwende nur 2016“, hieß es dazu. Damals waren es 375.400.
In der Statistik sind sowohl die Genehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden enthalten. Besonders gefragt waren Zweifamilienhäuser. Die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser wuchsen um 2,4 Prozent, die für Mehrfamilienhäuser leicht um 0,4 Prozent.
Zugleich sind auch die Preise nochmals angestiegen. Die Angebote für neugebaute Eigentumswohnungen zogen im vergangenen Jahr in den zehn wichtigsten Großstädten in Deutschland (unter anderem Düsseldorf und Köln) laut Immoscout24 deutlich an. In den Metropolen stiegen die Angebotskaufpreise für Neubauwohnungen zwischen 4,9 und 17,4 Prozent. Auch im Bestand ist der Immobilienkauf nochmals teurer geworden, in der Spitze mit bis zu 30 Prozent, meldet Immowelt. „Einerseits blicken viele Deutsche durch den anhaltenden Lockdown in eine ungewisse Zukunft. Andererseits ist bei denjenigen, die keine finanziellen Einbußen haben, der Wunsch nach räumlicher Veränderung stark gewachsen. Die Nachfrage nach Immobilien ist sogar noch größer als vor der Corona-Krise“, sagt Prof. Dr. Cai Nicolas Ziegler, CEO von Immowelt.
Diese teils massiven Preissteigerungen machen den Immobilienerwerb natürlich nicht leichter. „Daher ist es heute umso wichtiger, eine tragfähige Finanzierung zu erhalten und die Möglichkeiten des derzeit noch sehr günstigen Zinsumfeldes zu nutzen. Das bedarf einer guten und vorausschauenden Planung. Denn selbst bei einem Zinstiefstand und freigiebigen Finanzierern kann ein Kauf zum Risiko werden. Die Gefahren sind vielfältig und reichen von einer falschen Preisermittlung über eine unpassende Bewertung der tatsächlichen Wohnbedürfnisse bis zu einer Fehleinschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten“, sagt Benjamin Polak, Experte für Baufinanzierung bei der compexx Finanz AG.
Derzeit sei es möglich, mit dem passenden Anteil an Eigenkapital
eine Immobilie für unter ein Prozent effektiven Jahreszins zu erwerben. Wobei Benjamin Polak darauf hinweist, dass nicht der günstigste Zins immer der beste sei. „Manchmal kann es sinnvoll sein, einige Basispunkte mehr zu bezahlen und sich damit beispielsweise interessante KfW-Sonderkonditionen und die Möglichkeit zur Sondertilgung zu sichern. Das gilt für die selbstgenutzte Immobilie genauso wie für das Objekt als Kapitalanlage.“
Der Krefelder Finanzanalyst Rolf Klein ist Autor des Buches
„Die richtige Baufinanzierung“und hat eine Alternative in der Immobilienfinanzierung entwickelt. Die Rendite der Tilgung und somit die Auswirkung auf die Laufzeit eines Darlehens entspricht dem Effektzins des Darlehens. Das sind je nach Zinsbindungsdauer
und Beleihungsauslauf zwischen ein und zwei Prozent. „Kombiniert man die annuitätische Tilgung mit einem Investmentsparplan in Verbindung mit einem Renditecontrolling und dem richtigen Darlehensvertragswerk, kann der Gesamtaufwand bei gleicher monatlicher Belastung deutlich gesenkt werden. Bis zu 20 Prozent weniger Gesamtkosten der Finanzierung sind auf diese Weise möglich.“Laut Rolf Klein lasse sich das Prinzip auch auf bestehende Finanzierungen anwenden.
Markus Röttges, Inhaber der gleichnamigen R+V-Generalagenturen in Düsseldorf, Mönchengladbach und Radevormwald, betont im Zusammenhang mit Neubauprojekten auch die Bedeutung passender Versicherungen. „Am Bau kann immer etwas schiefgehen. Dann ist die umfassende Absicherung von möglichen Risiken wichtig.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung beispielsweise schützt Bauherren vor den finanziellen Folgen von Personen-, Sach- und Vermögensschäden am Bau. Die Bauleistungsversicherung wiederum tritt für Kosten ein, die während der Bauzeit durch unvorhergesehene Beschädigung oder Zerstörung an der Bauleistung entstehen können“, erklärt Röttges.
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