Hohe Hürden für Denkmalimmobilien
Denkmalgeschützte Gebäude sind für Kapitalanleger und Selbstnutzer durchaus attraktiv. Es warten allerdings einige Herausforderungen bei Investment und Sanierung auf sie.
Ob Schulhäuser, Industriegebäude, Gutshöfe oder klassizistische Mehrfamilienhäuser: Unter Denkmalschutz stehende Immobilien versprühen einen historischen Charme, und immer mehr Kapitalanleger und Selbstnutzer befassen sich beim Kauf im Bestand mit dieser Möglichkeit. Eine Denkmalimmobilie ist ein Objekt, das aufgrund seiner baulichen historischen Bedeutung als besonders schützenswert eingestuft wird. Das kann eine spezielle Architektur sein, eine technische Besonderheit, eine künstlerisch gestaltete Fassade oder auch die Rolle als Schauplatz eines historischen Ereignisses. Die Denkmalschutzbehörde entscheidet, welche Immobilien unter Denkmalschutz gestellt werden. Diese ist auch dafür zuständig, die denkmalrechtliche Genehmigung für bauliche Veränderungen oder die Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie zu erteilen.
Das bedeutet: „Gebäude unter Denkmalschutz können nicht nach Wunsch und Belieben verändert und umgebaut werden. Eine neue Verkleidung der Fassade, das Herausreißen einer Wand, der Anbau eines Balkons oder die Nutzung bestimmter Dachziegel sind allesamt Maßnahmen, die den (bü) Datenschutz Speichert ein Vermieter Name und Telefonnummer seines Mieters in sein Mobiltelefon und heftet er mehrere Mietverträge ab, so ist die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) anzuwenden. Das bedeutet, dem Mieter steht ein Datenauskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Das Amtsgericht Wiesbaden urteilte: Dem Mieter stehe ein Anspruch auf Datenauskunft zu, weil durch die Speicherung der Daten und die Übermittlung an die Firma, die die Betriebskostenabrechnungen erstellt, ein „Dateisystem“vorliege. (AmG Wiesbaden, 93 C 2338/20)
Eigentümern womöglich verwehrt bleiben. Grund hierfür ist wiederum der Erhalt des Kulturgutes. War die Epoche des Hauses beispielsweise von einer besonderen Art Dachziegeln geprägt, dann müssen eben jene auch bei einer Erneuerung des Daches verwendet werden“, heißt es bei der Plattform Zinsland.de.
Das ist gerade hinsichtlich der vielgeforderten energetischen Sanierung ein heikler Punkt. Im vom Bundesumweltministerium herausgegebenen Bundesbaublatt heißt es: „Die energetische Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes stellt auch mit Blick auf das städtebauliche Umfeld eine besondere Herausforderung dar. Moderne Materialien und Technologien sowie die Zusammenarbeit aller Beteiligten ermöglichen ansprechende und dauerhafte Lösungen.“Es seien zahlreiche Fragen zu klären wie: Darf eine außenseitige Wärmedämmung angebracht werden? Welche Baustoffe und Materialien dürfen zur Anwendung kommen? Kann man mit der außenseitigen Wärmedämmung die gestalterischen Anforderungen an die Fassadengestaltung umsetzten? Ist es nach genauer bauphysikalischer Betrachtung möglich, eine innenseitige Wärmedämmung anzubringen? „Daher ist die Sanierung einer Denkmalimmobilie
Ruhestörung In einem Park darf es behördlich verboten werden, Musik über Bluetooth-Lautsprecher nach 22 Uhr abzuspielen. Der Schutz der Bevölkerung zähle zu den „überragend wichtigen Gemeinschaftsgütern“. Allerdings darf nicht auch gleichzeitig untersagt werden, dass die Besucher dort Spiele spielen (wie Schach, Würfel- und Brettspiele, aber auch Bewegungsspiele wie Fangen oder Gummitwist). Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass „jegliche Art des Spielens (…) zu einer Störung der Nachtruhe (…) führen könne. (VGH Baden-Württemberg, 1 S 1894/21)
mit besonderen planerischen und finanziellen Herausforderungen verbunden. Das müssen Käufer vorab genau kalkulieren und sich fragen, ob sie diesen Aufwand eingehen möchten und über Eigenkapital verfügen beziehungsweise die Finanzierung stemmen können. Je älter ein Haus ist und je höher die Auflagen sind, desto höher sind die Kosten. Dazu kommen die generell höheren Anschaffungskosten aufgrund der Seltenheit von Denkmalimmobilien“, sagt der Mönchengladbacher Finanzierungsberater Rainer Pöstges.
Ein Vorteil: Für ein Baudenkmal und für Wohngebäude, die als sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz eingestuft sind, gelten bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW ) vereinfachte Förderbedingungen.
Käufer können bis zu 150.000 Euro Finanzierung mit 30 Prozent Tilgungszuschuss oder 45.000 Euro Investitionszuschuss erhalten. Wenn sie einzelne energetische Maßnahmen umsetzen, dann erhalten sie maximal 60.000 Euro als Kredit je Wohneinheit. Energieeffizienz-Experten mit spezieller Qualifikation für den Denkmalschutz beraten Käufer bei Planung und Umsetzung
aller Maßnahmen. Die Zuschüsse werden laut Rainer Pöstges über die finanzierende Bank beantragt.
Auch steuerlich ist bei der Denkmalimmobilie einiges zu holen. „Mit der sogenannten Denkmal-AfA können Modernisierungsund Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie von der Einkommensteuer abgeschrieben werden. Kapitalanleger können 100 Prozent der anfallenden Sanierungskosten über zwölf Jahre hinweg absetzen. Eigennutzer können 90 Prozent der Modernisierungskosten steuerlich über zehn Jahre geltend machen“, sagt der Aachener Steuerberater Stefan Rattay (WWS-Gruppe).
Investoren sollten aber nicht auf die steuerlichen Vorteile achten, rät Stefan Rattay. „Eine Denkmalimmobilie ist als Steuersparmodell ungeeignet. Der Steuervorteil ist attraktiv, sollte aber nicht das Ziel des Kaufs sein.“Rainer Pöstges geht von einer Rendite von fünf bis acht Prozent inklusive der Steuererleichterungen aus. Auch er sagt: „Kaufpreis, Sanierungskosten und Mieterträge müssen auch ohne Abschreibung in einem guten Verhältnis stehen, sodass sich die Denkmalimmobilie aus Anlage- und Finanzierungssicht immer auch ohne den Steuervorteil rechnet.“
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