Immobilien-Kauf meist günstiger als Miete
Obwohl die Preise für Häuser und Wohnungen steigen, lohnt sich für Eigennutzer meist der Erwerb, so eine Studie. Doch es gibt Risiken.
DÜSSELDORF Die Immobilienpreise in Düsseldorf, Köln, Aachen und anderen Städten sind in den vergangenen Jahren teilweise um mehr als 50 Prozent gestiegen. Das hat zwei Folgen: „Diejenigen, die schon eine Wohnung oder ein Haus haben, fühlen sich wohlhabender als früher“, sagt Roger Bendler von der Essener Maklerfirma Van der Meulen & Voerste. „Diejenigen, die zur Miete wohnen, fürchten, dass sie sich wegen der höheren Preise erst recht keine eigene Bleibe leisten können.“Bendler meint jedoch: „Wegen der weiterhin sehr niedrigen Zinsen ist zumindest eine eigene Wohnung auf Dauer wohl doch für viele erschwinglich. Ein Kauf ist auch klug.“
Eine vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) veröffentlichte Studie bestätigt diese Einschätzung: Auf Bundesebene sparen Bürger auf Sicht von 35 Jahren im Schnitt 32 Prozent an Wohnausgaben, wenn sie eine Wohnung kaufen, statt sie zu mieten. Auftraggeber der Studie ist die Immobilienfirma Accentro Real Estate. In der Rechnung wird angenommen, dass die Käufer den aufgenommenen Kredit innerhalb von 35 Jahren voll tilgen. Basis der Kalkulation sind zwei Zinssätze: Das IW geht davon aus, dass der Kredit in den ersten zehn Jahren nur 1,7 Prozent an Zins kostet (die Angebote sind aktuell tatsächlich oft so günstig); zweitens kalkuliert das IW, dass eine Umschuldung in zehn Jahren und auch danach mit höchstens 3,5 Prozent Zinssatz möglich sein könnte.
„Das niedrige Zinsniveau ist der entscheidende Hebel“, sagt Studienautor Michael Voigtländer. Er macht folgende Rechnung auf: Aktuell würden die reinen Zinskosten einer Wohnung selbst in Düsseldorf oder Köln inklusive einer Rücklage für Instandhaltung jeweils ein Drittel unter den durchschnittlichen Kaltmieten im vierten Quartal 2017 liegen. „Wenn ich alleine diese Ersparnis für eine sehr schnelle Tilgung nutze, treffen mich höhere Zinsen beim Umschulden weniger, als mancher denkt“, sagt er. Als Beleg dafür hat das Institut berechnet, wie Bürger dastehen, wenn sie ab dem zehnten Jahr 4,5 Prozent Zins zahlen müssen. Auch dann würde die gekaufte Wohnung im Bundesdurchschnitt 24,6 Prozent weniger kosten als die Miete für 35 Jahre (bei einer angenommenen jährlichen Mietsteigerung von 1,5 Prozent).
Sollten Familien also unbedingt eine Wohnung kaufen? Nein, es muss differenziert werden. „Wer von einem bestehenden Mietvertrag profitiert, für den lohnt sich eine Immobilie viel weniger als für Leute, die einen teuren neuen Vertrag unterschreiben“, sagt Thomas Abraham, Marktexperte beim Bonner Forschungsinstitut Empirica.
Zweitens zählt die Lage: In Düsseldorf lohnt sich laut IW-Studie der Kauf einer Wohnung deutlich weniger als am Niederrhein oder in Essen, weil die Kaufpreise dort stärker anzogen. So geht das IW in der Landeshauptstadt von einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3200 Euro bei einer 100-Qua- dratmeterwohnung aus – in Mönchengladbach und Krefeld ist es die Hälfte, in Bonn werden 2800 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, in Köln 3050 Euro, in der Region Aachen 2100 Euro.
Drittens müssen Risiken abgewogen werden: Irgendwann kommt die Zinswende, und Zinsen oberhalb von fünf Prozent sind für die Zukunft nicht auszuschließen. Und: Ohne viel Eigenkapital sind niedrige Zinsen schwer aushandelbar – die Studie geht davon aus, dass die Käufer 21 Prozent eigenes Geld einbringen. Das können schnell mehr als 50.000 Euro sein bei einer Wohnung. Käufer, die nicht sicher sind, ob sie eine Immobilie lange halten, müssen vorsichtig sein – bei einem Verkauf (beispielsweise wegen eines neuen Jobs oder wegen Scheidung) sind zumindest Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklergebühr weg. Wer die Immobilie behält, hat einen Zusatzvorteil: Nach der Tilgung ist die Belastung des Inhabers sehr niedrig, der Mieter muss immer weiter Miete zahlen.