20 Jahre Streit um die Grundsteuer
Die Grundsteuer betrifft fast jeden – Immobilieneigentümer wie Mieter. Bis Ende 2019 muss sie reformiert werden, so das Verfassungsgericht. Lange hat Finanzminister Scholz mit einem Vorschlag gewartet. Jetzt liegt er vor.
Das Echo auf den Vorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zur Reform der Grundsteuer war fast einhellig negativ: Immobilienverbände, Mieterbund und Oppositionsparteien – alle geißelten den Ansatz von Scholz als kaum umsetzbar, zu bürokratisch und sozial ungerecht. Nur die Länder und Kommunen, die die Reform für die bundesweit 36 Millionen Immobilieneinheiten umsetzen müssen, blieben auffallend still. Allein Bayern meldete Protest an, die anderen Länder hielten sich zurück. Kein Wunder, denn die Länder sind auf eine schnelle Einigung mit Scholz angewiesen, ihnen läuft die Zeit davon. Am Ende sind Scholz und die Ländermehrheit auch gar nicht so weit auseinander, und wichtige Details seines Vorschlags könnten tatsächlich umgesetzt werden. Dazu die wichtigsten Fragen und Antworten.
Warum braucht es eine Neuregelung? Im April hatte das Bundesverfassungsgericht die bisherige, jahrzehntelang geltende Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die zugrunde liegenden Einheitswerte für die Grundstücke sind veraltet. In Westdeutschland wurden sie zuletzt 1964, in Ostdeutschland sogar 1935, also vor dem Zweiten Weltkrieg, festgelegt. Seitdem hat sich vieles verändert in Deutschland: Was einst wertvoll war, ist heute wertlos – und umgekehrt. So kommt es, dass Eigentümer von sehr werthaltigen Grundstücken etwa an der Hamburger Elbchaussee bis heute eine eher geringe Grundsteuer zahlen, während andere in ärmeren Regionen etwa in Hamburg-Horn eher zu hoch besteuert werden. Das Gericht gab dem Gesetzgeber vor, bis Ende 2019 durch eine Reform für mehr Gleichbehandlung der Immobilieneigner zu sorgen. Die Neuregelung solle dann spätestens 2025 wirksam werden.
Wie berechnet man bisher die Grundsteuer? Bisher sind drei Faktoren für die Berechnung maßgeblich: der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der Kommune. Die Steuer errechnet sich aus der Multiplikation dieser drei Faktoren. Ein Beispiel: Der Einheitswert beträgt 100.000 Euro. Für Wohnungen liegt die gesetzlich bundesweit festgelegte Steuermesszahl bei 3,5 von 1000. Daraus errechnet sich ein Betrag von 350 Euro. Diese werden mit dem Hebesatz multipliziert, einem Steuersatz, der von der Kommune festgelegt wird. Liegt er zum Beispiel bei 500, ergibt sich eine Grundsteuer von 1750 Euro pro Jahr, die in vierteljährlichen Raten zu zahlen ist.
Was schlägt Scholz vor? Die Reform solle verfassungskonform, rechtssicher, sozial gerecht und aufkommensneutral sein, so Scholz. Er plädiert für ein wertabhängiges Reformmodell – der individuelle Wert der Immobilie soll bei der Berechnung der Grundsteuer künftig eine stärkere Rolle spielen. Der Einheitswert soll aus fünf Komponenten errechnet werden: Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und regionaler Bodenrichtwert. Diese Werte sollen die Finanzbehörden Anfang 2020 erhalten, weil jeder Immobilienbesitzer verpflichtet werden soll, dann eine Steuererklärung mit diesen Daten abzugeben. Bei vermieteten Immobilien soll die tatsächliche Nettokaltmiete eingetragen werden, bei selbst genutztem Eigentum eine fiktive Miete, die mithilfe des sechsstufigen Wohngeldatlasses des Bundes errechnet werden soll. Wie genau das gehen soll, werde noch festgelegt, hieß es. Für Gewerbegrundstücke und nicht bebaute Grundstücke soll alles beim Alten bleiben.
Welche Folgen hat das für Immobilienbesitzer? Da die Nettokaltmiete einfließt in die Berechnung, wird es in Wohnlagen mit hohen Mieten auch zu höheren Steuern kommen. Damit wird vor allem in den Großstädten gerechnet. Ein besonderer Fall ist Berlin, wo im Westteil wegen der Einheitswerte von 1964 deutlich mehr Steuer bezahlt werden muss als im Ostteil, wo noch die Einheitswerte von 1935 gelten. In stark nachgefragten Wohnlagen wird die Grundsteuer steigen, besonders stark aber in Ostberlin. Eigentümer sollen im Schnitt aber allenfalls „einen niedrigen bis mittleren zweistelligen Euro-Betrag pro Jahr“mehr bezahlen müssen, hieß es im Finanzministerium.
„Die Steuer steigt maximal um einen niedrigen bis mittleren zweistelligen Euro-Betrag“Bundesfinanzministerium
Wie kommt der Vorschlag an? Da in den Ballungsräumen mit einer Steuererhöhung zu rechnen ist und dadurch die Mieten weiter steigen dürften, hagelte es Kritik von Eigentümern, Mieterbund und Opposition. Immobilienwirtschaft, Eigentümerverband, Ökonomen sowie der Freistaat Bayern trommelten erneut für ein wertunabhängiges Modell, das die Ländermehrheit aber nicht unterstützt. Dabei würde die Grundsteuer schlicht nach der Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche berechnet. Nachteil wäre, dass teure Immobilien genauso besteuert würden wie günstige. Der Mieterbund machte sich dagegen für das Bodenwertmodell stark. Hier würde die Grundsteuer allein nach dem Wert eines Grundstücks bemessen.
Was wollen die Länder? Die Mehrheit der Länder hatte schon 2016 ein sogenanntes Kostenwertmodell favorisiert, bei dem die Herstellungskosten einer Immobilie maßgeblich sind. Es kommt dem von Scholz vorgeschlagenen Modell nahe. Neu bei Scholz ist vor allem der Bezug auf die Nettokaltmieten.
Wie geht es jetzt weiter? Am heutigen Mittwoch stellt Scholz sein Modell den Länderkollegen vor. Bis Jahresende will er mit den Ländern Einigkeit erzielen, im Frühjahr den Gesetzentwurf vorlegen und ihn bis Jahresende 2019 durch Bundestag und Bundesrat bringen. Der gemeinsame Vorschlag von Bund und Ländern dürfte trotz aller Kritik dem von Scholz ähnlich sein.