Ladenmieten in Viersen sinken
Der Ring Deutscher Makler hat niedrigere Ladenmieten für die Viersener Innenstadt ermittelt. Das hat Konsequenzen: Vermieter haben weniger finanziellen Spielraum, um in ihre Objekte zu investieren.
VIERSEN Die Ladenmieten in Viersen sind im Vergleich zum Vorjahr je nach Lage und Größe um acht bis 13 Prozentpunkte gesunken. Dies zeigen die Berechnungen des Rings Deutscher Makler (RDM).
Viersens Wirtschaftsförderer Thomas Küppers bleibt bei diesen Zahlen des RDM jedoch gelassen. „Man kann die Entwicklung eines Einzelhandelsstandorts nicht davon abhängig machen, dass man nur auf die Mieten schaut“, sagt er. Leerstandsquote, Filialisierungsgrad, Branchenmix, die Verteilung der Gesamtfläche zwischen Handel und Dienstleistung etwa spielten dafür eine große Rolle. Wie es um Viersen bestellt ist, will Küppers im nächsten Wirtschaftsförderungsausschuss der Stadt im März in der jährlichen Bilanz vorstellen. Außerdem: Die Zahlen zu den Ladenmieten des RDM müsse man „hinsichtlich ihrer statistischen Belastbarkeit kritisch hinterfragen“, ergänzt er.
Der Bezirksverband Düsseldorf des RDM hat die Ladenmieten in seinem Preisspiegel 2019 veröffentlicht. Demnach zahlt ein Mieter für ein bis zu 60 Quadratmeter großes Geschäft in 1A-Lage monatlich im Durchschnitt 35 Euro Netto pro Quadratmeter Verkaufsfläche – 2018 waren es noch 40 Euro. Bei Läden mit einer Größe ab 100 Quadratmeter in 1A-Lage ist der Preis von 30 auf 28 Euro gesunken. In Neuss, Krefeld und Düsseldorf haben sich die Zahlen nicht geändert, in Mönchengladbach sind sie ebenfalls gesunken.
Die Zahlen basierten auf fünf Kriterien, erläutert Walter Schmitz, stellvertretender Vorsitzender des Bezirksverbands und Viersener Makler. Das seien erstens die aktuellen Mieten für Ladenflächen in Viersen – „hier können wir auf eine umfangreiche Datensammlung zurückgreifen“. Sein Unternehmen verwalte allein an der Viersener Hauptstraße mehr als 20 Geschäftshäuser mit Einzelhandelsflächen. „Zudem beraten wir zahlreiche Hauseigentümer ständig.“Schmitz kann den sinkenden Mieten durchaus Positives abgewinnen: „Die Rückkehr der Mieten auf ein gemäßigtes Niveau ermöglicht die Etablierung innovativer Konzepte auf dem Viersener Markt und die Erweiterung des vorhandenen Branchenmixes. Die Neuorientierung auf gastronomische Konzepte steht vermehrt im Vordergrund und bereichert die Angebotsvielfalt in der City.“
Berücksichtigt wurden für die Statistik der RDM auch „die getätigten Neuabschlüsse im Jahr 2018, von denen etwa zwei Drittel über unser Büro abgeschlossen wurden“, erläutert Schmitz. Hinzu kämen Daten aus Verhandlungen mit Bestandsmietern, deren Verträge in absehbarer Zeit ablaufen, Aussagen von Kollegen, die in Viersen weitere Liegenschaften verwalten sowie aus dem Gewerbespiegel der Industrie- und Handelskammer (IHK), „bei dessen Erstellung ich im zuständigen Ausschuss tätig bin“, sagt Schmitz. „Hieraus ermitteln wir dann einen Durchschnittswert.“Zum Vergleich: Der gewerbliche Mitspiegel der IHK für 2018 geht für Einzelhandelsflächen in Viersens 1A-Lage von durchschnittlich zwölf bis 30 Euro aus, unterscheidet dabei aber nicht zwischen kleinen und größeren Läden.
Winfried Tackenberg, Sprecher der Immobilienstandortgemeinschaft (ISG) Nordstadt, sieht die vom RDM berechneten Werte für 1A-Lagen in Viersen als „problematisch“ an: Er geht davon aus, dass sie tatsächlich eher niedriger liegen. „Die in der Tabelle angegebenen Werte für 1B-Lage und Nebenlage sehe ich als realistisch an“, ergänzt er. Bezogen auf die aktuellen Tabellenwerte für A-Lagen erklärt Tackenberg: „Diese Werte mögen sich an der momentanen Nachfrage orientieren, denn es gibt Branchen, die wachsen beziehungsweise sich noch im Stande sehen, die noch hohen Mieten zahlen zu können.“Das seien zum Beispiel Frisöre und Eisdielen.
Einzelhandel und Textil könnten diese Zahlen nicht erwirtschaften. Ein Branchenmix sei aber „unheimlich wichtig“, betont Tackenberg: „Die Innenstadt kann nicht nur von Eisdielen leben.“Umsatz zu machen und nach Abzug der Miete davon noch leben zu können, sei heute für Einzelhändler „verdammt schwer“, sagt Tackenberg. „Vor 20 Jahren galt, dass sechs Prozent des Umsatzes für Mieten aufgebracht wurden, heute sind es bei den meisten Einzelhändlern 18 bis 19 Prozent.“Das liege daran, dass die Umsätze zurückgegangen seien, Mieten in der Höhe gleich blieben oder stiegen. „Die Belastung für die Einzelhändler steigt. Das ist eine Entwicklung, die auf Dauer nicht zu ertragen ist, das betrifft aber auch den Rest der Region.“Gleichzeitig sinke die Passantenfrequenz in der Viersener Innenstadt jedes Jahr um 2,3 Prozent: „Wir messen das“. Immerhin: „Der Frequenzrückgang ist deutlich niedriger als in anderen Städten.“
Dazu, welche Ladenmieten für Viersen angemessen und gesund wären, möchten weder Küppers noch Tackenberg Schätzungen abgeben. Tackenberg: „Höhere Mieten haben einen Vorteil: Dass die Hausbesitzer dann mehr Mittel zur Verfügung haben, um ihre Objekte baulich zu verbessern, was bei vielen Häusern dringend geboten ist.“Aber „die Mieter müssen dabei auch auskömmlichen Umsatz machen“. Küppers äußert sich ähnlich: „Für mich wären gesunde Mieten die, die von Angebots- wie auch von Nachfrageseite als auskömmlich erachtet werden.“