Gerichtshof stärkt die Rechte von Wohnungskäufern

KARLSRUHE (gw) Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in Deuschland deutlich gestiegen. Das gilt nicht nur für Neubauten, sondern in vielen Fällen auch für Bestandsimmobilien. Umso ärgerlicher ist es, wenn man als Käufer dann auf Mängel stößt, für deren Beseitigung der Verkäufer zuständig wäre. Noch viel wichtiger: Wann muss dieser dafür zahlen? Sofort oder erst nach der Beseitigung?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu jetzt ein Urteil gefällt. Der Käufer muss für die Kosten der Mängelbeseitigung nicht in Vorleistung treten, sondern er kann dem Verkäufer einen Kostenvorschlag präsentieren, auf dessen Basis der Verkäufer dafür zahlen muss. Ob der Käufer danach den Schaden tatsächlich behebt oder beheben lässt, ist dafür nicht von Bedeutung (Az.: V ZR 3319). Im vorliegenden Fall muss der Verkäufer den Käufern einer Wohnung knapp 8000 Euro bezahlen, weil es im Schlafzimmer einen Feuchtigkeitsschaden gibt. Der BGH bestätigte damit ein Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf.

Auffällig ist diese Entscheidung der Karlsruher Richter, weil sie von Entscheidungen aus verwandten Rechtsbereichen abweicht. Eine andere BGH-Kammer hat nämlich beispielsweise vor drei Jahren entschieden, dass jemand, der einen Mangel gar nicht beseitigen, sondern nur die Kosten dafür fiktiv ermitteln lässt, keinen Vermögensschaden erleidet. Der, so die Richter damals, entstehe erst dadurch, dass der Mangel beseitigt werde und die Rechnung dafür bezahlt werden müsse. Mit anderen Worten: Der Kostenvoranschlag allein reicht nicht, weil derjenige, der Geld fordert, sich über den tatsächlich entstandenen Schaden hinaus bereichern könnte.

Jedenfalls gilt das im Werkvertragsrecht, in dem dieser andere Fall spielte (Az.: V ZR 33/19). Dabei waren Fliesen falsch verlegt worden, und der Architekt hatte offensichtlich so wenig aufgepasst wie der Fliesenleger. Im aktuellen Fall ging es dagegen um den Kaufvertrag, aus dem sich die Ansprüche des Käufers ableiten. Der Unterschied: Im Kaufrecht gibt es keinen Vorschuss, dementsprechend muss der Käufer auch nicht in Vorleistung treten. Und der Schaden ist wie in diesem Fall – Feuchtigkeit kann Schimmel und infolgedessen gesundheitliche Probleme auslösen – meist gravierender. Am Ende stehen zwei unterschiedliche Urteile vom BGH zum Thema Mängelbeseitigung – das hat zumindest Seltenheitswert.