Rheinische Post - Xanten and Moers
Die versteckten Kosten beim Hauskauf
Neben dem Kaufpreis fallen für jene, die bauen oder kaufen wollen, Steuern, Provisionen und Gebühren an. Dazu kommen Aufwendungen, die im Laufe der Jahre für Eigentümer immer wieder entstehen.
DÜSSELDORF Die meisten Menschen kaufen oder bauen – wenn überhaupt – nur einmal im Leben ein Haus. Die Immobilie kostet ja auch in der Regel einen sechsstelligen Betrag. Aber es entfallen sowohl zu Beginn als auch im Laufe der Jahre weitere Kosten an, die Eigentümer nicht aus den Augen verlieren sollten. Ein Überblick.
Grunderwerbsteuer Häuser, Wohnungen, Grundstücke – wann immer solche Vermögenswerte ge- und verkauft werden, kassiert die öffentliche Hand mit. Die Steuer steht den Bundesländern zu, in denen das Haus steht, und die den Steuersatz festlegen. Deshalb fällt die Grunderwerbsteuer in Deutschland auch sehr unterschiedlich aus: In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen zahlt man gegenwärtig 6,5 Prozent des Kaufpreises, in einigen anderen Ländern zwischen 4,5 und sechs Prozent, in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent. Die Differenz kann am Ende einen deutlich fünfstelligen Betrag ausmachen. Hier liegt also einiges an Sparpotenzial bei einer möglichen Gesetzesänderung. Die fordern viele seit Jahren vehement, aber bisher ist nichts passiert. Und wenn die Immobilienpreise tatsächlich fallen sollten, sieht die Politik womöglich noch weniger Handlungsbedarf.
Maklerprovision Lange Zeit konnte die Provision allein dem Käufer aufgebrummt werden (auch wenn sich Verkäufer und Käufer die Kosten in der Praxis oft teilten). Doch seit Dezember 2020 ist das nicht mehr möglich – zumindest, wenn der Verkäufer den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat oder beide Seiten damit einverstanden waren, dass ein Vermittler eingeschaltet wird. Auch sie ist nicht in allen Bundesländern gleich. In den meisten Ländern (auch in NRW) beträgt sie 7,14 Prozent. Bei Teilung müssen Käuferinnen und Käufer also häufig 3,57 Prozent des Kaufpreises zahlen.
Gerichts-/Notargebühren Sie entstehen unter anderem für die Beratung durch Notare, einen Entwurf für den Kaufvertrag und dessen notarielle Beurkundung. Gesamthöhe: meist zwischen 1,5 und 2,5 Prozent des Kaufpreises (einschließlich Mehrwertsteuer). Da der Käufer den Notar beauftragt, trägt er in der Regel den überwiegenden Teil der Kosten.
Unter dem Strich machen die Kaufnebenkosten also leicht zwölf Prozent des reinen Kaufpreises aus. Heißt bei einem Preis von 400.000 Euro Mehrkosten von mindestens 46.000 Euro, die sich – wenn man noch einen Puffer von rund zehn Prozent für unvorhergesehene Mehrkosten einberechnet, wozu so gut wie alle Experten raten – unterm Strich auf einen Gesamtpreis von 486.000 Euro summieren, wie unsere Beispielrechnung zeigt. Das sollte man bei einem Immobilienerwerb wissen. Selbst bei einer Vollfinanzierung (also ohne Eigenkapital) kann es durchaus sein, dass Banken und Sparkassen von Käuferinnen und Käufern verlangen, zumindest die Kaufnebenkosten zu zahlen.
Andererseits sind diese Posten nicht die einzigen, die man als potenzieller Haus- oder Wohnungseigentümer beachten sollte. Auch wenn die Immobilie einmal erworben ist, fallen regelmäßig Kosten an.
Grundsteuer Maßgeblich für Immobilieneigentümer ist in der Regel die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Erhoben wird sie von der Kommune, die einen Hebesatz festlegt, der die Steuerhöhe mitbestimmt. Ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet, weshalb Eigentümer seit Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform Elster eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben müssen – mit Daten, die dann die Grundlage für die Steuerberechnung
bilden. Diese Frist läuft Ende Januar ab. Der Bund der Steuerzahler in NRW rechnet übrigens damit, dass im kommenden Jahr 60 Prozent aller NRW-Kommunen die Hebesätze erhöhen werden.
Versicherungen Ein Muss ist die Wohngebäudeversicherung, die Eigentümer gegen Schäden durch Blitzeinschlag, Sturm, Hagel, Überspannungs- und Leitungswasserschäden absichert. Gegen Hochwasser und Starkregen hilft zusätzlich eine Elementarschadenversicherung. Die wird angesichts des Klimawandels und der daraus folgenden Änderungen auch in fluss- und stromfernen Regionen wichtiger. Wer seine Immobilie vermietet, sollte auch eine Haus-undGrundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Sie zahlt, wenn Menschen etwa durch vereiste Gehwege oder umgestürzte Bäume zu Schaden kommen. Auch diese Versicherungen dürften wegen wachsender Schäden teurer werden.
Instandhaltung/Wartung/Abgaben Eine neue Heizung, die energieeffizienter ist als die alte, ein neues Dach, neue Leitungen und, und, und – im Laufe der Jahre fallen viele Instandhaltungs- und Wartungskosten an. Der Hauseigentümer zahlt das direkt, der Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft beispielsweise als einen Teil des Hausgeldes an die Hausverwaltung. Dazu kommen Wasser- und Müllgebühren, Straßenreinigung, Schornsteinfeger und anderes mehr. Auch hier sind Kostensteigerungen zu befürchten – auch weil Lohnkosten für Handwerker, Hausmeister und andere Dienstleister entstehen.