Was Immobilien in der Region kosten

Die Preise sind im vierten Quartal 2022 gesunken – aber nicht so stark wie von manchen erhofft.

DÜSSELDORF Seit mehr als einem Jahr gehen die Bauzinsen in Deutschland nach einer jahrelangen Niedrigzinsphase wieder nach oben. Der Anstieg um mehrere Prozentpunkte hat so manche potenzielle Käufer(innen) dazu gebracht, ihr Vorhaben zu überdenken und womöglich wenigstens vorübergehend zurückzustellen. Das heißt: Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern geht tendenziell zurück. Was in der reinen Marktlehre bedeutet, dass die Preise sinken.

Das sind sie im vierten Quartal des abgelaufenen Jahres tatsächlich – auch in der Region. Aber der Rückgang ist bei Weitem nicht so einschneidend, wie das mitunter vorausgesagt wurde – auch von denen, die einen Einbruch am Immobilienmarkt prognostizierten, womöglich in der Hoffnung, selbst zu günstigen Bedingungen kaufen zu können.

Unter dem Strich steht also: leichte Entspannung bei den Preisen, dafür deutlich höhere Kreditlasten durch die Zinsen. „Im Ergebnis geht die Erschwinglichkeit von Wohneigentum gegen null, weil die erforderlichen Finanzierungskosten explodieren“, schreibt das Berliner Beratungs- und Forschungsinstitut Empirica in seiner neuen Studie zu den aktuellen Immobilienpreisen. Dass die Preise weitgehend stabil blieben, hänge auch damit zusammen, dass Häuser und Wohnungen knapp würden und das Angebot verknappt werde. Das geschehe durch steigende Nachfrage infolge der Zuwanderung einerseits (sowohl aus dem Ausland als auch aus anderen Regionen in Deutschland), durch Personalmangel und Lieferengpässe an den Baustellen andererseits.

Ein deutlicher Rückgang ist also noch nicht in Sicht. Schaut man auf die bundesweite Entwicklung, fällt auf, dass die Preise für Häuser und Wohnungen über alle Baujahre hinweg zumindest stärker fallen, als wenn man den Blick nur auf Neubauten legt. Im Durchschnitt aller Baujahre ging es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern um durchschnittlich 2,5 Prozent nach unten, bei den Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent. Bei den Neubauten, bei denen die Preise erstmals seit 14 Jahren sanken, betrug der Rückgang

Durchschnittspreise in Euro pro Quadratmeter, Angaben für das vierte Quartal 2022

Kreisfreie Stadt / Landkreis

Bonn

Borken

Duisburg

Düsseldorf

Essen

Heinsberg

Mieten (80 m2)* alle Baujahre 0,4 Prozent bei den Wohnungen und 1,3 Prozent bei den Häusern.

In der Region ist das Bild ähnlich: In den meisten Städten sind die Preise um einige Prozent runtergegangen, bei neuen Wohnungen in Düsseldorf (minus 3,2 Prozent) und Münster (minus 4,4 Prozent) ebenso wie bei Häusern in Köln (minus 3,2 Prozent) und Bonn (minus fünf Prozent). In Münster gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um 6,5 Prozent zurück. Gegen den Trend stiegen andererseits nur Neubau

Eigentumswohnung (80 m2)** alle Baujah re n ur Neub au

Ein-/Zweifamilienhaus (150 m2)** alle Baujahre nur Neubau die Preise für Neubauwohnungen in Mönchengladbach (plus drei Prozent) sowie in Köln und Bonn (jeweils knapp 1,5 Prozent).

So oder so ist das Kaufen und Bauen immer noch teuer. Und dass Menschen wegen höherer Zinsen und hoher Baukosten den Immobilienerwerb verschieben, ist ein Grund dafür, dass die Mieten weiter steigen. Denn diese Menschen brauchen ja weiter Wohnraum, ein Teil von ihnen drängt zusätzlich auf den Mietwohnungsmarkt. Das trägt dazu bei, dass die Mieten bundesweit im vierten Quartal um 1,7 Prozent (alle Baujahre) respektive 1,5 Prozent (nur Neubauten) gestiegen sind. Damit hat sich das Wachstum immerhin verlangsamt. Im Jahresvergleich ergibt sich noch ein Plus von 6,3 Prozent, für die vergangenen zehn Jahre sogar eines von mehr als 40 Prozent. Von Entspannung keine Rede, weil Mieterinnen und Mieter ebenfalls unter steigenden Instandhaltungskosten und höheren Abgaben (Grundsteuer, Müll, Versicherungen) leiden.

Was fehlt, sind bekanntermaßen ausreichend Neubauten. Dafür müsste aus Sicht von Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun dreierlei passieren: „Bauland ausweisen, Baurecht entschlacken, Amtsschimmel beseitigen.“Das mit dem Bauland ist seit Jahren ein Wunsch, der an die Kommunen herangetragen wird, ohne dass Städte und Gemeinden das ausreichend getan haben. „Wer unzureichend Bauland ausweist, fördert Suburbanisierung, Pendelverkehr und eine größere Versiegelung im Umland“, sagt Empirica-Experte Braun. Dort wohne man dann im 200-Quadratmeter-Eigenheim anstelle der 120-Quadratmeter-Wohnung in der Stadt. Zudem brauche man womöglich zwei Autos, statt den öffentlichen Personennahverkehr zu nutzen.

Thema Baurecht: „Wer EH 40 (Gebäude mit besonders energiesparendem Bau- und Sanierungsstandard) fordert und nur diesen als Standard fördert, darf sich nicht über Neubaumieten von 20 Euro pro Quadratmeter oder alternativ über einbrechende Neubauzahlen wundern“, kritisiert Braun. Mit anderen Worten: Der Staat selbst trägt mit Vorgaben für die energetische Effizienz von Gebäuden dazu bei, dass zu teuer und/oder zu wenig gebaut wird – nach mehr als zwei Jahrzehnten, in denen die Herstellungskosten am Bau doppelt so schnell gestiegen sind wie die Verbraucherpreise. Und dann wäre da noch die Digitalisierung, die auch in vielen Bauämtern noch immer ein Fremdwort ist.

Aber selbst wenn dann genehmigt worden ist und gebaut werden kann, vergehen in Zeiten wie diesen oft noch mal zwei bis drei Jahre, bis der Bau fertiggestellt ist – sei es, weil Materialien nicht rechtzeitig da sind oder Personal am Bau knapp wird.