Maßnahmen der Baubehörde

Unser Grundgesetz schützt das Eigentum. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch Gesetze bestimmt. Soll etwa ein Grundstück bebaut werden, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Durch sie soll sichergestellt werden, dass das geltende Baurecht bei der Realisierung eingehalten wird. Liegt die Baugenehmigung nicht vor, ist der Bau illegal. Man spricht von einem „präventiven Verbot mit Erlaubnisvorbehalt“.

Bestehen Anhaltspunkte, dass ein Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen nicht dem Baurecht entsprechen, kann die Baubehörde Ordnungsmaßnahmen ergreifen. Solche müssen indes erforderlich und verhältnismäßig sein. Je nach Qualität des Rechtsverstoßes kommen vom Bußgeld über die Nutzungsuntersagung bis hin zur Abrissverfügung verschiedene Alternativen infrage.

Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Az.: 7 B 1257/16) hat festgestellt, dass zur Vorbereitung solcher bauaufsichtlicher Maßnahmen auch das Betreten von Wohnungen gegen den Willen des Nutzers möglich ist. Liegt ein begründeter Verdacht dafür vor, dass die genehmigte Nutzung mit der tatsächlichen Nutzung nicht übereinstimmt, ist eine Duldungsverfügung zur Überprüfung der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes rechtmäßig. Hat ein nur für zwei Familien genehmigtes Haus drei Eingänge und drei Klingelschilder, reicht dies für einen Verdacht baurechtswidriger Nutzung aus. Dass die betroffenen Bewohner protestieren, hilft wenig. Das ebenfalls vom Grundgesetz geschützte Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung muss in diesem Fall hinten anstehen.

Gerhard Fries

Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff. Die Bauzinsen sind im Keller, da sichert sich manch einer sein Wunschobjekt. Die meisten Bauherren brauchen dazu einen Kredit von der Bank. Bei der Suche nach dem günstigsten Darlehen achten sie auf den Zinssatz, um die Angebote zu vergleichen. Ein Posten bleibt oft unberücksichtigt: die Bereitstellungszinsen. Diese können das Vorhaben aber verteuern, vor allem wenn ein Darlehen erst nach und nach abgerufen wird, was bei Neubauten typisch ist. In bestimmten Konstellationen lohnt die Alternative Zinsaufschlag.

Bereitstellungszinsen hält Axel Drückler von der Verbraucherzentrale MecklenburgVorpommern in Schwerin für vollkommen überflüssig. „Ein Anachronismus“sei diese Art Serviceentgelt, das die Banken seit eh und je kassieren, weil sie dem Darlehensnehmer zugesagtes Geld quasi auf Abruf verwahren und es nicht anderweitig einsetzen können. Anders als die extrem niedrigen Bauzinsen sind die Bereitstellungszinsen kaum gesunken. Verlangt werden üblicherweise 0,25 Prozent im Monat oder drei Prozent aufs Jahr. Baugeld gibt es bereits für weniger als zwei Prozent Zinsen.

Meistens billigen die Banken angehenden Immobilienbesitzern eine Frist zu, in der sie keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Die Dauer der Karenzzeit variiert. Üblich sind sechs Monate. Die zinsfreie (bü) Betriebskosten Mieter haben das Recht, die vom Vermieter geschickte Betriebskostenabrechnung einzusehen. Das können sie persönlich an dessen Wohnort tun oder sich – gegen Kostenerstattung – Fotokopien der Originalrechnungen bestimmter Bereiche der Abrechnung schicken lassen. Schickt der Vermieter jedoch von sich aus Kopien der Nebenkosten des vorangegangenen Jahres, so kann er die Kopier- und Portokosten nicht seinem Mieter auferlegen – er hat sie selbst zu tragen. (AmG Bingen, 21 C 197/15) Zeit wird im Kreditvertrag festgehalten. Auf weniger als sechs Monate sollte sich kein Bauherr einlassen und entsprechend mit der Bank verhandeln, findet Drückler. Manche Institute warten aber auch ein Jahr oder länger.

Die Bereitstellungszinsen werden auf den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag fällig. Für den ausgezahlten Betrag Schimmel Mieter sind nicht verpflichtet, ihre Wohnung bis zu sechsmal am Tag „Stoß zu lüften“, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Ein bis zu dreimaliges Lüften ist zumutbar. Reicht das nicht aus, so ist der Vermieter verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um seine Mieter vor Schimmel in deren Wohnung zu bewahren, entschied das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg und billigte dem Mieter eine Minderung von zehn Prozent der Miete zu. (AmG Berlin-TempelhofKreuzberg, 20 C 234/13) zahlt der angehende Immobilienbesitzer dagegen die vereinbarten Hypothekenzinsen. Eine Musterrechnung der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern auf der Basis eines 200.000-Euro-Kredits zu 1,9 Prozent zeigt, wie die Bereitstellung das Baubudget belasten kann: Von den 200.000 Euro ruft der Bauherr die Hälfte zügig ab. Er zahlt dafür die 1,9 Prozent Zinsen pro Monat, also 158,33 Euro.

Die andere Hälfte des Darlehens bleibt länger als sechs Monate liegen. Die Bank berechnet deshalb für jeden Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen. Das entspricht 250 Euro. Ab dem siebten Monat summiert sich die aus Hypotheken- und Bereitstellungszins bestehende monatli- che Belastung des Bauherrn auf 408,33 Euro. Drückler stellt fest: „Ich zahle mehr Geld für das, was ich nicht abgerufen habe, als für das, was ich in Anspruch genommen habe.“

Da kann es sich lohnen, einen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen, für den manche Institute bereit sind, auf Bereitstellungszinsen zu verzichten. Diesen Verzicht lassen sie sich

Herbst hat dies an zwei Varianten durchkalkuliert. In Variante eins nimmt ein Bauherr 300.000 Euro auf. Er zahlt ab dem siebten Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen. Er berappt übers Jahr 2830 Euro Darlehenszinsen plus 2000 Euro Zinsen für die Bereitstellung.

In Variante zwei wählt der Bauherr einen Aufschlag von 0,09 Prozentpunkten auf die 300.000 Euro, um 15 Monate von den Bereitstellungszinsen befreit zu sein. Damit verteuert sich das Gesamtdarlehen in 20 Jahren Laufzeit um insgesamt 2900 Euro im Vergleich zu Variante eins. Nach zehnjähriger Laufzeit bringt Variante zwei hingegen nur 400 Euro Mehrkosten.