Fahrplan für Sanierung

Private Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern stehen vor einem Berg von Fragen und Aufgaben, wenn sie ihre Häuser energetisch modernisieren möchten. Zahllose finanzielle, rechtliche und auch technische Aspekte gilt es zu klären. Es ist schon viel gewonnen, wenn sich der Eigentümer auf einem dieser drei Gebiete auskennt: Selten sind Kenntnisse auf zwei, fast nie auf allen drei Feldern vorhanden.

Das Bundeswirtschaftsministerium hat nun eine Software mit dem Namen „individueller Sanierungsfahrplan“vorgestellt. Dieses Instrument soll helfen, die technische Seite einer Modernisierung für den Eigentümer transparenter zu gestalten. Berücksichtigt werden auch die finanziellen und zeitlichen Grenzen. Soweit, so gut – für selbstnutzende Eigentümer. Weitgehend außen vor lässt die Software vermietete Mehrfamilienhäuser.

Das sind immerhin 1,2 Millionen Gebäude mit 6,4 Millionen Wohnungen. Ein privater Vermieter muss seine Mieter mit in die Planungen einer Modernisierung einbeziehen, er wird auch deren finanzielle Möglichkeiten in der Regel berücksichtigen wollen. Und: Entlastungen beim Energieverbrauch spürt der Vermieter nicht im eigenen Portemonnaie. Er muss also andere Formen der Refinanzierung seiner Aufwendungen prüfen und durchrechnen. Vermieter haben demnach gänzlich andere Anforderungen an einen individuellen Sanierungsfahrplan. Wenn der Sanierungsfahrplan ein Erfolg werden soll, müssen die Berater sowie die Software auch die besondere Lage der privaten Vermieter berücksichtigen.

Kai H. Warnecke

Der Autor ist Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland. Schnäppchen können Käufer auf einer freiwilligen Immobilienauktion selten machen. Denn anders als bei Zwangsversteigerungen stehen die Anbieter finanziell nicht unter Druck. Im Gegenteil: Sie wollen den höchstmöglichen Marktpreis herausholen. Das Ganze ist „für Verkäufer einer Immobilie in guter Lage und Zustand interessant“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Unter den Hammer kommen Villen und Einfamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen und Grundstücke. Die Vermarktung der Objekte übernehmen Auktionatoren. Sie kommen meist aus dem Maklerjob, brauchen aber eine amtliche Genehmigung (§ 34b Gewerbeordnung).

Ähnlich wie beim klassischen Verkauf über einen Vermittler sieht sich der Versteigerer das Objekt an, von dem der Eigentümer sich trennen will. Er fertigt ein Wertgutachten an und schlägt auf dessen Basis ein Mindestgebot vor. Mit diesem Preis beginnt die Auktion. Interessenten können in Raten von 200, 1000, 2500 Euro oder mehr bieten. Das Spiel dauert (bü) Tierhaltung Eine im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der „die Tierhaltung“nicht gestattet ist, stellt eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters dar. Die Frage, ob das Halten von Tieren zulässig ist oder nicht, sei durch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen in Einzelfall zu klären, entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth. Dabei seien nicht nur Art, Anzahl und Größe der Tiere zu berücksichtigen, sondern auch sonstige Verhältnisse vor Ort – wie etwa die Interessen von Nachbarn so lange, bis keiner mehr mitmacht und der Hammer fällt. Beim dritten Mal gilt der Zuschlag als erteilt.

Die genauen Sprünge der Raten legt der Versteigerer fest. „Solche Hinweise entnehmen Bieter den vorab veröffentlichten Unterlagen“, sagt der in Freiburg tätige Immobilienauktionator Hugo Sprenker. und Mitbewohnern. (OLG Nürnberg, 7 S 8871/16) Duschverbot Das Landgericht Köln hat es einem Mieter untersagt, in seiner Badewanne im Stehen zu duschen, wenn durch das Spritzwasser oberhalb des Fliesenspiegels Schimmel entsteht. „Diese Art der Benutzung der Badewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen“, so das Gericht. Dabei spiele es keine Rolle, dass das Duschen im Stehen an sich zum „vertragsgemäßen Mietgebrauch“gehört. (LG Köln, 1 S 32/15) Die Angaben finden sie im Internet, bei den Industrie- und Handelskammern und dem Ordnungsamt.

Meistens gibt es vor der Versteigerung mehrere Besichtigungstermine. Diese Chancen sollten potenzielle Bieter gründlich nutzen. Denn mit dem Zuschlag gilt endgültig „gekauft wie es steht und liegt, gesehen oder nicht gesehen“. Deshalb ist die Besichtigung nach Ansicht von Hartmut Schwarz ein absolutes Muss.

Auch ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten sollten Bieter kennen. „Über den maximalen Kaufpreis sicher sein und dann noch während der Auktion einen kühlen Kopf behalten“gehören für Schwarz zu den Voraussetzungen, um eine Immobilie erfolgreich zu ersteigern. Hilfreich ist es, vor dem Auktionstermin die Finanzierung mit der Bank zu klären. Spätestens dann wissen Bieter, was sie sich leisten können, so die Erfahrungen von Sprenker.

Käufer werden – wie beim herkömmlichen Erwerb einer Immobilie – Eigentümer, indem sie den Kaufvertrag und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch unterschreiben. „Wird der Zuschlag erteilt, wird meist auch sofort die notarielle Beurkundung vollzogen“, sagt Schwarz. Manche Auktionatoren lassen Erwerbern Zeit bis zur Beurkundung. Bei Immobilienkaufverträgen sind 14 Tage gesetzlich vorgesehen.

Meist bezahlen Käufer und Verkäufer Auktionatoren. „Der Verkäufer zahlt in der Regel für die Dienstleistung“, sagt InkaMarie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Also etwa für die Organisation und das Wertgutachten. Das Honorar wird individuell ausgehandelt. Der Kostenanteil liegt meist im einstelligen Prozentbereich und hängt oft vom erzielten Höchstgebot ab. Der Käufer zahlt eine Provision in Form einer Bearbeitungsgebühr.

Immobilienauktionen sind auch im Internet etabliert. Oft sind die Plattformen auf Regionen spezialisiert. Sie bieten Objekte an, die wie in einem herkömmlichen Exposé detailliert beschrieben sind. Auch Gebotsschritte und Zeitablauf sind auf den Seiten angegeben.

Vor einer Auktion sollten sich Käufer wie Verkäufer genau mit den Abläufen vertraut machen. Am besten, indem sie Versteigerungen besuchen. Eine gute Vorbereitung sei unerlässlich. „Es ist eine Lebensentscheidung. Für Käufer und Verkäufer“, sagt Sprenker.