Steigerung der Baukosten

Nicht zu Unrecht wird der Architekt als „Treuhänder des Bauherrn“oder dessen „Sachwalter“bezeichnet. Durch die planenden, überwachenden und beratenden Aufgaben des Architekten besteht zwischen ihm und dem Bauherrn von den ersten Vorbereitungen an bis zum endgültigen Abschluss der Maßnahme ein besonderes Vertrauensverhältnis.

Zentrale Aufgabe eines Architekten ist die Kostenplanung – und zwar in jeder Bauphase. Schon zu Anfang bei der Frage, was und wie überhaupt gebaut wird, muss sich der Bauherr auf die Kalkulation des Architekten verlassen können. In diesem frühen Stadium kann der Architekt aber bestenfalls Schätzungen abgeben. Dass die eingangs prognostizierten und die dann tatsächlich festgestellten Kosten mitunter massiv differieren, musste schon so mancher Bauherr schmerzlich erfahren. Kann der Bauherr nun die erhöhten Baukosten beim Architekten liquidieren, weil sich dieser doch wohl verrechnet, er also fehlerhaft geplant haben muss?

Wohl kaum! Denn dazu müsste der Architektenvertrag eine klare Baukostengarantie enthalten. Garantie bedeutet, dass sich der Architekt erkennbar persönlich verpflichten will, für alle möglichen Baukostensteigerungen zahlungsweise einstehen zu wollen, auch ohne eigenes Verschulden. Der Bundesgerichtshof bestätigt zuletzt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln, wonach dies nur in absoluten Ausnahmefällen angenommen werden kann (Beschluss vom 15. Februar 2017; Az.: VII ZR 198/16). Der Architekt ist von Berufs wegen Baukostenplaner, kein Baukostengarant.

Gerhard Fries

Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff. Eine eigene Immobilie ist eine gute Vorsorge gegen finanzielle Probleme im Alter – das zumindest ist ein oft genannter Ratschlag. Doch auch wenn Eigentümer mietfrei wohnen und die Immobilie abbezahlt ist, können sie im Alter trotzdem in finanzielle Engpässe geraten.

„Oft ist die eigene die einzige Immobilie, die Rentner ansparen konnten“, sagt Friedrich Thiele, Vorstand der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG. Dann sei das Gesparte im Haus gebunden und fehle als Zusatzrente. Die gesetzliche Rente sichert oft nur das Notwendige ab.

„Finanzielle Sonderausgaben können aber drohen, wenn Pflege notwendig wird oder ein Partner verstorben ist und der Hinterbliebene das Haus mit einer Witwenrente nicht halten kann“, erklärt Thiele. Mit der ImmobilienLeibrente können Rentner solche Engpässe überbrücken. Doch wie funktioniert das?

Bei der Immobilien-Leibrente wird das Haus verkauft und geht mit Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers über. Im Gegenzug erhalten die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen bis zu ihrem Lebensende.

Ein anderes Modell ist die sogenannte Umkehrhypothek. Hier schließen die Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung. Das (bü) Betriebskosten Ein Vermieter darf die Verwaltungskosten für die Eigentumswohnungen im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, so muss der Mieter sie auch dann bezahlen, wenn die Eigentümergemeinschaft die zu Grunde liegende Jahresabrechnung noch nicht beschlossen und genehmigt hat. Der Vermieter ist auch ohne vorliegenden Beschluss in der Lage, eine Abrechnung zu erstellen. (LG Darmstadt, 6 S 143/15) Haus bleibt Eigentum des Besitzers, die Hypothek wird in monatlichen Raten ausbezahlt, die Schuldenlast baut sich also von Jahr zu Jahr auf. Am Ende der Laufzeit wird die Hypothek entweder in einer Summe zurückgezahlt oder die Immobilie wechselt in den Besitz des Kreditgebers. Zudem enden die monatlichen Ratenauszahlungen.

Auch Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen, sieht Vorteile in dieser Nutzung: Senioren be- Mietvertrag Studenten haben naturgemäß ein „besonderes Interesse an Mobilität und Flexibilität“, was die Möglichkeit einschließt, „schnell mal den Studienort zu wechseln“. Deshalb darf der Vermieter eines Studenten diesen nicht per Formularvertrag für mindestens zwei Jahre an die Wohnung binden. Diese Klausel benachteilige ihn unangemessen. In dem verhandelten Fall verlangte der junge Mieter nach sieben Monaten eine Beendigung seines Mietverhältnisses und bekam Recht. (AmG Saarbrücken, 3 C 313/15) kommen Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren – zum Beispiel Höhe der Rente, Zinssatz, Laufzeit – im Voraus festgelegt werden. „Wird die Immobilie beliehen, kann sie meistens auch verkauft werden – zum Beispiel im Pflegefall“, sagt Oelmann. Aus dem Verkaufserlös werde dann das Darlehen getilgt. Zudem sei die Rente weitgehend steuerfrei.

Doch Verbraucher sollten sich auch fragen, wie wichtig es ihnen ist, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben. Denn Immobilien-Leibrente oder Umkehrhypothek seien relativ teure Produkte, so Oelmann. Dies betreffe sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. „Dazu gehören etwa die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko – wenn der Eigentümer also länger lebt als statistisch berechnet“, sagt Oelmann.

Ein weiteres Risiko liegt darin, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird. Hier kann es zu Sicherheitsabschlägen kommen. Denn die Immobilie dient nur dem Anbieter als Sicherheit und kann als solche nicht mehr anderweitig verwendet werden. „Deshalb ist die Immobilien-Leibrente nur für einen ganz bestimmten Personenkreis eine denkbare Alternative“, sagt Oelmann.

Sie sei grundsätzlich für Rentner gedacht, die eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen, in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen, keine nahestehenden Erben haben und gerne mehr Geld zur Verfügung haben wollen – beziehungsweise mehr Geld brauchen.

Interessierte sollten darauf achten, welches Renten-Modell sie auswählen. Wichtig ist es zu klären, wie genau das Wohn- und Nießbrauchrecht geregelt ist oder wer zukünftig für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen aufkommen muss. „Auch auf die Art und Weise der Wertermittlung der Immobilie kommt es an. Darauf beruht schließlich die Höhe der Rente“, erklärt Oelmann. Interessierte sollten außerdem klären, welche Konsequenzen sich ergeben, wenn der Anbieter pleitegeht.

Eine andere Möglichkeit: Eigentümer können die Immobilie verkaufen – ohne Leibrente. Denn ein schlechtes Szenario wäre beispielsweise, wenn die Leibrente zwar aus einem finanziellen Engpass hilft, der Rentner ein paar Jahre später aber aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in seinem Haus wohnen kann. „Damit wäre der Sinn und Zweck der Leibrente nicht mehr gegeben“, sagt Oelmann.

Abgesehen davon ist es derzeit schwierig, ein LeibrentenAngebot zu finden. „Banken oder Sparkassen, die reine Leibrenten-Modelle in Deutschland anbieten, sind uns derzeit nicht bekannt“, sagt Stefan Marotzke vom Deutschen Sparkassen- und Giroverband. Jedoch gebe es einige Angebote freier Finanzdienstleister.