Warum günstige Wohnungen fehlen

DÜSSELDORF Der Markt für preiswertes Wohnen in NRW steuert auf ein Desaster zu. Seit Jahrzehnten reagiert die Landespolitik auf den dramatischen Mangel an preiswertem Wohnraum mit neuen Förderprogrammen für den sozialen Wohnungsbau. Die aktuellen Daten des NRW-Bauministeriums belegen: Diese Politik kann den Bedarf bei Weitem nicht decken. Experten fordern neue Wege in der Wohnungsbaupolitik.

Anfang des Jahres sagte der damalige NRW-Bauminister Michael Groschek (SPD), was passieren müsste, um die Wohnungsnot in NRW zu bekämpfen: Das Land brauche bis 2020 jedes Jahr 80.000 neue Wohnungen, davon 10.000 neue Sozialwohnungen.

Die Realität ist weit davon entfernt. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes haben die NRW-Bauämter im ersten Halbjahr 2017 fast 17 Prozent weniger Wohnungen genehmigt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres – sie erteilten 26.156 Baugenehmigungen. Und das trotz historisch niedriger Bauzinsen.

Ähnlich dürftig ist die Entwicklung im besonders angespannten Segment der Sozialwohnungen, deren Bestand sich seit der Jahrtausendwende ohnehin schon halbiert hat: Im vergangenen Jahr wurden in NRW 7621 öffentlich geförderte Mietwohnungen bewilligt. Auch diese Zahl liegt deutlich unter dem 10.000er Ziel – und ist doch beinahe schon ein Vorzeigewert im Vergleich zu den Vorjahren: Seit der Jahrtausendwende pendelt die Zahl der bewilligten Sozialwohnungsprojekte ansonsten zwischen 2999 (im Jahr 2012) und 6335 (im Jahr 2000).

Wobei der Begriff „Sozialwohnung“in die Irre führt. Er klingt nach Nischensegment, nach einer Notversorgung für Ausnahmefälle. Das ist längst nicht mehr so. Weil die Mieten vor allem in den Ballungsräumen entlang der Rheinschiene und in Münster sich schon seit Jahren in immer neue, atemberaubende Höhen entwickeln, können sich dort auch Familien mit normalem Einkommen kaum noch adäquaten Wohnraum leisten. Früheren Angaben des Bauministeriums zufolge hat in NRW rund jeder zweite Bürger Anspruch auf eine Sozialwohnung.

Denn der Anteil des Einkommens, den Durchschnittsverdiener heute in den Ballungsräumen entlang der Rheinschiene und in wachsenden Städten wie Münster für Wohnkosten aufwenden müssen, ist enorm. Nach Berechnungen des börsennotierten Düsseldorfer Wohnungskonzerns LEG verschlingt der Wohnkostenanteil in Düsseldorf im Schnitt 24,5 Prozent ihrer Kaufkraft, in Köln 24,1 Prozent und in Münster liegt er bei 23,3 Prozent. Im Durchschnitt bedeutet dies, dass der Anteil bei den Normalverdienern noch deutlich höher liegt, würde man die Zahlen um die vermögende Spitze der Kundschaft bereinigen. Diese Berechnung hat noch nie jemand unternommen. Aber LEG-Chef Thomas Hegel ist sicher: „Mehrköpfige Haushalte, die weniger als 2500 Euro netto im Monat verdienen, haben in Städten wie Düsseldorf und Köln echte Probleme.“

Die Politik will den sozialen Wohnungsbau schon seit Jahren mit üppigen Förderprogrammen ankurbeln. Noch im vergangenen Jahr stockte die damalige rot-grüne Landesregierung die Mittel um 800 Millionen auf 1,1 Milliarden Euro auf. In der Tat wurde NRW damit zum „Deutschen Meister 2016“beim sozialen Wohnungsbau. Aber das nützt den Mietern wenig, wenn das Ergebnis die Zielvorgaben weit verfehlt.

Die beiden wesentlichen Ursachen für den dramatischen Mangel an günstigem Wohnraum kompensieren die Fördermilliarden offensichtlich nicht: Gerade da, wo der Wohnraum ohnehin knapp ist, sind auch die Grundstückspreise hoch. Hinzu kommen immer neue Auflagen wie die jüngste Energie- NRW gesamt sparverordnung, die auch das Bauen selbst sehr verteuern. Alexander Rychter vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft rechnet vor: „Ein Budget, mit dem man vor zehn Jahren noch zehn Wohnungen bauen konnte, reicht heute nur noch für 7,8.“Folge der hohen Kosten sind hohe Mieten. Wenn überhaupt investieren Bauherren inzwischen am liebsten im gehobenen und im Luxus-Segment. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft im Auftrag der LEG schlägt ganz andere Wege im Kampf um günstigen Wohnraum vor: Systemwechsel Anstatt den Bau von Sozialwohnungen zu fördern, sollen die Gemeinden Belegungsrechte am freien Markt einkaufen. Damit können sie dem Vermieter im Gegenzug vorschreiben, wer die Wohnung beziehen muss. Diese Methode kann sich einem wechselnden Bedarf besser anpassen als fertig gebaute Sozialwohnungen. Außerdem kann sie die Durchmischung verschiedener Einkommensschichten besser steuern als der soziale Wohnungsbau, der zu Ghetto-Bildungen neigt. Stadtentwicklung Gerade im Ballungsraum NRW liegen wachsende und schrumpfende Städte nah beinander. Mit einer gezielten Aufwertung in Verbindung mit einer besseren Verkehrsanbindung sollten die preiswerteren, schrumpfenden Städte gezielt zu Ausweichquartieren entwickelt werden. Intelligentere Nutzung Allein über den Ausbau von Dachgeschossen könnten laut der Studie eine Million zusätzliche Wohnungen geschaffen werden, weitere rund vier Millionen böten Potenzial für Untervermietungen. 1,3 Millionen Mieterhaushalte leben der Studie zufolge immer noch in sehr großen Wohnungen, obwohl ihr Bedarf etwa nach dem Wegzug der Kinder gesunken ist und sie von einem Umzug in eine kleinere Wohnung finanziell profitieren würden. Die Studie schlägt den Kommunen vor, diese Potenziale mit aktiver Beratung und maßvollen finanziellen Anreizen zu heben.