Immobilienblase ist nicht in Sicht

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in den sieben größten deutschen Städten seit 2011 um mehr als die Hälfte gestiegen. Werden die Immobilienpreise fallen, wenn sich die Zinssituation normalisiert? Droht die vermeintliche „Immobilienblase“zu platzen?

Zu einem großen Teil sind die Preissteigerungen fundamental begründet: Es wollen einfach mehr Menschen in Städten wie Düsseldorf, sogenannten „Schwarmstädten“, leben, als Wohnungen vorhanden sind. Fehlendes Bauland, steigende Baukosten und lange Genehmigungszeiten machen es sehr unwahrscheinlich, dass dieser „Nachfrageüberhang“abgebaut werden kann.

Darüber hinaus werden Wohnimmobilien in Deutschland meist sehr solide, also mit einem hohen Eigenkapitaleinsatz und langen Zinsfestschreibungszeiten, finanziert. Eigentümer von Immobilien können vorübergehende Preissenkungen „aussitzen“. Es ist nicht mit „Notverkäufen“zu rechnen, wie dies in den USA und in Spanien der Fall war.

Gestützt werden die hohen Kaufpreise auch durch inzwischen stark steigende Baukosten, verursacht durch immer höhere technische Anforderungen an die Gebäude und eine extrem hohe Auslastung der Handwerksbetriebe. Das Bauhauptgewerbe rechnet in diesem Jahr mit dem höchsten Umsatz seit 20 Jahren!

Wir haben es also eher mit einem fundamental zu begründenden Preisboom zu tun. Da mit Rücksicht auf unsere europäischen Nachbarn eine Zinswende sicher nur sehr behutsam erfolgen wird, ist allenfalls mit verlangsamten Preisanstiegen, nicht aber mit -einbrüchen zu rechnen.

Ralf Schmitz

Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter der Wohnungsbaugesellschaft Ralf Schmitz. Bauherren haben es nicht einfach. Sie träumen sich ihr Traumhaus zurecht, malen sich aus, wie es aussehen soll – und dann sagt die Gemeinde nein. In der Tat gibt es in vielen Städten und Gemeinden strenge Regelungen, wie ein Wohnhaus überhaupt aussehen darf. In den vergangenen Jahren sind sogar tendenziell mehr Gestaltungssatzungen entstanden. Regeln lässt sich damit sogar die Art des Putzes.

Und das ist nicht die einzige Regelung – vielmehr erwartet Bauherren unter Umständen an ihrem künftigen Wohnort ein ganzes Geflecht aus Vorgaben. „An oberster Stelle, auf Bundesebene, steht das Baugesetzbuch“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. „Es regelt detailliert, wie ein Bebauungsplan von den Kommunen zu erstellen ist und was dieser zu leisten hat.“Dazu gehört die Sicherung der Daseinsvorsorge, sprich, dass es in der Umgebung ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte gibt.

Jedes Bundesland kann wiederum Details in den Landesbauordnungen festschreiben. (bü) Kündigung Liegen auf einer Rasenfläche unterhalb von Fenstern einer Mietwohnung Flaschen, so ist damit nicht bewiesen, dass die Flaschen auch aus den Fenstern des betreffenden Mieters herausgeworfen worden sind – zumal es keine Zeugen gibt. Der Vermieter hat jedenfalls nicht das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen und auf Räumung im Eilverfahren zu drängen. (AmG Brandenburg an der Havel, 31 C 37/17) Rauchmelder Auch wenn der Eigentümer einer Wohnung „Darin können etwa Abstandsflächen angeordnet oder Vorgaben zum Brandschutz gemacht werden“, sagt ReinholdPostina. Der eigentliche Bebauungsplan obliegt den Kommunen. Hier geht es schon um die handfesten Details, maximale Geschosszahl und Firsthöhe zum Beispiel.

Gibt es keinen Bebauungsplan, dann gilt der Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Dieser bereits Rauchmelder hat fachmännisch installieren lassen, bevor die Eigentümerversammlung dies verbindlich für alle beschließt, so muss sich der Eigentümer dem „unterordnen“. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren Wartung führen zu einem hohen Maß an Sicherheit. Das Amtsgericht München vertrat nicht die Auffassung eines Eigentümers, dass das Interesse der Gemeinschaft mit dem Interesse des Eigentümers hätte abgewogen werden müssen. (AmG München, 482 C 13922/16) sieht vor, dass sich der Neubau an die Umgebung anpassen soll. Grundsätzlich lässt sich sagen: Viele Gemeinden planen inzwischen lieber strenger, um ihr schönes Ortsbild zu erhalten. So kommt es, dass Kommunen über Bebauungspläne hinaus Regelungen treffen, etwa eine Baumschutzsatzung, erklärt Manfred Jost vom Verband Wohneigentum. Darin steht, ob ein Baum auf ei- nem bestimmten Grundstück gefällt werden darf und welche Ersatzpflanzungen vorgesehen sind.

Immer häufiger werden auch Gestaltungssatzungen aufgesetzt. „Darin kann etwa die Farbe der Dachziegeln bestimmt werden oder die Grundstückseinfriedung. Sogar die Verwendung bestimmter Materialien kann auferlegt werden“, erklärt Jost. Das gilt auch für die Höhe von Mauern, Zäunen und Hecken. Damit reagieren die Kommunen laut Jost auf die zunehmende Kreativität der Bauherren und die Angebote der Baubranche: „Einige Kommunen stören sich an dem daraus resultierenden optischen Chaos in den Wohnsiedlungen und reagieren mit Vorschriften.“

Denn die verschiedenen Regelungen bieten noch Schlupf- löcher, und eine Gestaltung der entscheidenden optischen Merkmale gibt es vielerorts trotzdem nicht. „Gegenwärtig wird nicht selten exakt vorgeschrieben, wie der Dachwinkel zu sein hat, aber ein Friesenhaus darf neben einem oberbayerischen Landhaus stehen“, sagt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen. Er wünscht sich daher, dass Kommunen Bebauungspläne flexibilisieren.

Ein weiteres Beispiel: „Dass manchmal etwa exakt auf vorgegebenen Baulinien zu bauen ist, hat zwar zur Folge, dass die Häuser alle wie Soldaten in Reih und Glied stehen. Optische Harmonie bringt das in ländlichen Gebieten aber nicht, und mit regionaler Siedlungskultur hat es auch nichts zu tun“, findet Burk. Daher hält er viel von Gestaltungssatzungen. „Architektonische Harmonie erreichen wir durch eine ähnliche Materialsprache, nicht durch juristische Maßvorgaben.“

Wichtig wäre hier aber auch, den Bauherren Beispiele an die Hand zu geben, die ihnen zeigen, welche Fensterformen oder welche Fassadenmaterialien für die Region typisch sind. „Es geht nicht um falsche Heimattümelei oder jodelnde Architektur. Es geht um zeitgemäßes, regionales Bauen, dessen Bedeutung vor allem dort erkannt wird, wo es existenziell ist: in Ferienregionen, die eben auch von ihren Siedlungsbildern in der Landschaft leben“, betont Burk.