Immobilien für Kleinanleger

Investitionen in Sachwerte wie Immobilien sind derzeit hoch im Kurs. Kein Wunder, denn in Zeiten niedriger Zinsen bringt Bares auf den klassischen Sparkonten keine Rendite. Die versprechen sich Anleger langfristig von ihrer Anlage in Betongold.

Grundsätzlich unterscheidet man dabei direkte oder indirekte Investitionen. Handelt es sich bei der direkten Investition um die direkte, physische Anschaffung eines Objektes, so investiert man bei der indirekten Investition in Anteile, beziehungsweise Aktien einer Projektgesellschaft oder eines Immobilienunternehmens. Eine noch nicht so bekannte Alternative bietet das sogenannte Crowd Investment. Damit kann jedermann Kleinbeträge schon unter 500 Euro objektgebunden investieren und so am wirtschaftlichen Erfolg von Immobilienprojekten teilhaben.

Die Idee, über viele Anleger eine Immobilie zu realisieren, ist nicht neu. Schon 1885 wurde der Sockel der New Yorker Freiheitsstatue zur Hälfte über Crowdfunding finanziert, damals allerdings ohne Internet. Heute finden sich Crowdinvesting-Plattformen im Netz, Anbieter wie etwa Exporo bieten einfache und schnelle Möglichkeiten, Geld anzulegen. Die Renditen liegen je nach Projekt zwischen fünf und sieben Prozent. Crowdinvestoren haben auch meistens die Möglichkeit, sich direkt mit den Projekt-Initiatoren auszutauschen und können somit selbst einschätzen, ob sie ein Immobilienprojekt erfolgversprechend finden oder nicht. Aber aufgepasst! Auch hier gilt wie für alle Investments: Je höher die Rendite, desto höher ist immer auch das Risiko. Darum sollte auch hier jedes einzelne Projekt gründlich geprüft werden.

Thomas Schüttken

Der Autor ist Geschäftsführer der Böcker Wohnimmobilien. Der Umzug in die neue Wohnung ist schon teuer genug. In einer solchen Phase muss der Mieter zusätzlich meist noch für einen weiteren Kostenfaktor aufkommen – nämlich dann, wenn der Vermieter eine Mietkaution verlangt. Aber warum ist das überhaupt so? Antworten auf wichtige Fragen: Muss der Mieter die Kaution zahlen? Eine Pflicht per Gesetz gibt es nicht. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass eine Kaution zu zahlen ist. Von dieser Möglichkeit machen viele Vermieter Gebrauch. Wurde eine Kaution vertraglich vereinbart, führt kein Weg daran vorbei, dass der Mieter zahlen muss. „Bleibt dies aus, kann dies eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wie hoch darf sie sein? Zulässig ist die dreifache Monatsmiete. „Hierbei ist die Nettokaltmiete entscheidend“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Grundsätzlich bleiben die Betriebskosten unberücksichtigt. „Nur bei einer Pauschalmiete, also bei einer Bruttowarmmiete, ist der gesamte Mietpreis für die zulässige Höhe der Mietkaution entscheidend“, sagt EngelLindner. (bü) Untermiete Ein Vermieter kann für eine Untervermietung einen Mietzuschlag erheben. Das Landgericht Berlin hat dem grundsätzlich zugestimmt – jedoch mit der Einschränkung, dass dieser Zuschlag 25 Prozent der Normalmiete nicht überschreiten dürfe. Bedingung sei zudem, dass durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. (LG Berlin, 28 T 65/16) Sachmangel Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen? Ja. „Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht bei Vertragsabschluss – fällig. Die zweite und dritte Rate muss in den beiden folgenden Monaten gezahlt werden. Steht im Mietvertrag die Klausel, dass die Kaution nicht in Raten gezahlt werden darf, ist das laut Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam (Az.: VIII ZR 344/02). „Sachmangel“im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. (OLG Hamm, 22 U 64/16) Welche Arten von Kaution gibt es? Die gängigste Art ist die Barkaution. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzsicheren Kautionskonto anlegen, das Zinsen bringt. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution zurückzuhalten, bis der Vermieter ein solches Konto benennt. „Es ist Vermietern daher dringend anzuraten, rechtzeitig ein Kautionskonto anzulegen und dem Mieter dies schon vor der Schlüsselübergabe mitzuteilen“, erklärt Engel-Lindner.

Neben der Barkaution können auch andere Anlageformen vereinbart werden, etwa die Verpfändung eines Sparbuchs oder die Kautionsbürgschaft. „Mieter sollten sich die Kautionszahlung unbedingt quittieren lassen“, empfiehlt Ropertz. Die Quittung oder der Bankbeleg sollten aufbewahrt werden. Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden? In aller Regel werden mit dem Geld alle künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem jeweiligen Mietverhältnis abgesi- chert. Das bedeutet: „Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution nicht für streitige Forderungen verwenden“, sagt Wagner. Vor Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter nur dann an die Kaution ran, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt oder unstreitig ist, wie der BGH entschied (Az.: VIII ZR 234/13). Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Regeln hält? Unterlässt der Vermieter es, eine Mietkaution dem Gesetz Wann bekommt der Mieter die Mietkaution wieder? Eine eindeutige Frist gibt es nicht. „Liegen weder Mängel noch Schäden vor, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen sofort überweisen“, so Engel-Lindner. Auf der anderen Seite steht dem Vermieter laut DMB eine Überlegungszeit zu, um abzuklären, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat und um zu prüfen, inwieweit Mängel oder Schäden vorliegen. Das kann drei, unter Umständen aber auch sechs Monate dauern. Zurückhalten kann der Vermieter nach Angaben von Engel-Lindner auch dann jedenfalls einen Teil der Kaution, wenn die Betriebskosten-Abrechnung noch aussteht.