Feuchter Keller beim Hauskauf

Gewährleistungsrechte des Käufers werden in Kaufverträgen über Bestandsimmobilien üblicherweise ausgeschlossen. Gekauft werden soll das Objekt „wie es steht und liegt“.

Der Haftungsausschluss gilt indes nicht, wenn der Verkäufer offenbarungspflichtige Mängel verschweigt. Was offenbart werden muss, wie weit also die Hinweispflicht geht, hängt vom Einzelfall ab. Als Faustformel zieht die Rechtsprechung Umstände heran, die den Vertragszweck vereiteln könnten und für den Kaufentschluss maßgeblich sind. Was für einen normalen Käufer erkennbar ist, womit man also zu rechnen hat, muss nicht noch einmal gesondert erläutert werden.

Das bejaht zuletzt das Oberlandesgericht Schleswig (Az.: 11 U 44/17) bei einem 50 Jahre alten Haus für den feuchten Keller, der beim Verkauf als „Vorratskeller“bezeichnet wurde. Obwohl die Feuchtigkeit eine Nutzung als Vorratskeller stark beeinträchtigt, liegt kein Mangel vor. Denn wer das Alter einer Immobilie kennt, muss auch damit rechnen, dass die damalige Kellerabdichtung heute nicht mehr intakt ist. Das gilt erst recht, wenn Indizien bei der Hausbesichtigung objektiv erkennbar sind. Ein expliziter Hinweis sei in diesem Fall nicht mehr nötig.

Gleichwohl sollte der Verkäufer seine Hinweispflicht beim Immobilienverkauf ernst nehmen und den Vertrag wohl überlegt formulieren. Tritt nämlich ein Mangel auf, für den der Gewährleistungsausschluss nicht eingreift, kann der Erwerber gegebenenfalls Rückabwicklung des Vertrags verlangen. Die damit verbundenen Kosten sind für den Verkäufer erheblich.

Gerhard Fries

Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff. Das passende Objekt ist gefunden, die Finanzierung steht, der Notartermin kann kommen. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Interessenten aber prüfen, ob Baulasten und Grunddienstbarkeiten auf der Immobilie liegen. Denn solche Pflichten binden automatisch den neuen Eigentümer. Das kann zu Problemen führen, weil die Auflagen die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen.

Typische Beispiele sind Wegerechte, Abstandsflächen, Stellplätze und Rechte von Versorgern, Leitungen auf fremdem Terrain zu verlegen. Die Auflagen können den Wert der Immobilien mindern. Der Kaufpreis lässt sich eventuell reduzieren. Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch Abteilung 2. Sie sind damit rechtlich verbindend. Die Verpflichtungen „besagen, dass das Grundstück einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen dient“, erläutert Günter Schmaler. Der Notar leitet den Gesetzgebungsausschuss im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Zum Beispiel müsse der Eigentümer entschädigungslos in Kauf nehmen, dass der Bagger des Stromversorgers über sein Grundstück rollt, um eine kaputte Leitung zu reparieren. Ohne Grunddienstbarkeit dürfte das Unternehmen dies nicht.

Ein Dauerbrenner ist das Recht von Nachbarn, über das (bü) Ferienwohnungen Das Bundesverwaltungsgericht hat es Kommunen (hier auf Sylt und Norderney) erlaubt, mit Bebauungsplänen zu verhindern, dass zu viele Ferienwohnungen entstehen. „Gemeinden dürfen Sondergebiete festsetzen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen“, so das Gericht. (BVwG, 4 C 5/16) Schönheitsreparatur Ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen Grundstück zu gehen oder zu fahren, um ihr eigenes Haus zu erreichen. Umgekehrt geht es ebenfalls: Der Weg zur Immobilie des Erwerbers führt durch Nachbars Garten. „Die Eigentümer müssen miteinander verhandeln“, sagt der DAV-Experte. Als Gegenleistung für das gewährte Wegerecht verpflichtet sich häufig der Nutznießer, den Weg instand zu halten, oder er zahlt eine jährliche Ablöse.

Geklärt werden solche Dinge vor dem Erwerb. „Das Grund- in einer Wohnung durchzuführen, muss er die Farbwünsche seines Mieters berücksichtigen. Das gelte jedenfalls dann, wenn ihm hierdurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige Gründe dagegen sprechen. Weil die Wohnung ein „verfassungsrechtlich geschützter, räumlich abgegrenzter Bereich zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Lebensgestaltung“ist, sei es geboten, dem Mieter „die geschmackliche Dekoration der Mieträume zuzubilligen“, entscheid das Gericht. (LG Berlin, 67 5 416/16) buch muss sauber sein, damit die Immobilie lastenfrei verkauft wird“, beschreibt Schmaler den notariellen Grundsatz. Um dies zu gewährleisten, gucken Notare vor der Beurkundung routinemäßig ins Grundbuch. Auf bestehende Grunddienstbarkeiten weisen sie hin.

„Wer die Belastung nicht will, muss vom Kauf zurücktreten“, sagt Schmaler. Haben Verkäufer und Käufer sich verständigt, gibt der Rechteinhaber eine Löschungserklärung ab – das Grundbuch ist sauber. Die Erklärung kommt zum Kaufvertrag.

Baulasten sind tückischer als Grunddienstbarkeiten. Das beginnt damit, dass sie nicht im Grundbuch stehen. Sie werden deshalb vom Notar nicht automatisch vor Abschluss des Kaufvertrags abgeprüft. Sie bleiben praktisch unsichtbar, falls Kaufinteressenten nicht selbst aktiv werden und einen Blick ins öffentliche Baulastenverzeichnis werfen. Das führen Städte, Gemeinden und Landkreise. Zuständig sind meis- tens die Bauämter, die vielfach eine Gebühr für den Einblick verlangen.

Üblicherweise beziehen sich Baulasten auf Auflagen, die ein Grundstückseigentümer mit Behörden vereinbart hat. Die Verpflichtungen des Vorbesitzers gehen auf dessen Nachfolger über. Der muss sich dran halten. Klassischer Fall sind Abstandsflächen zum Nachbarn. Diese müssen normalerweise auf dem eigenen Gelände liegen. Ist das zu klein, „kann die Baubehörde eine Ausnahme genehmigen und einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück verlegen“, sagt der Jurist Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren. Möglicherweise muss ein Bauherr dann seine Pläne anpassen. Andere Baulasten betreffen zum Beispiel Zufahrtswege für die Feuerwehr. Solche Einschränkungen sind vor allem im innerstädtischen Bereich häufig. „Ein Wegerecht als Baulast ist schwierig durchsetzbar“, sagt Inka-Marie Storm, Justiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Wer zusätzlich zur Baulast einen privaten Vertrag mit Nachbarn schließe, sollte die Rechte präzise beschreiben: Weg betreten, begehen, befahren, Schnee räumen, Parkplatz, nur für Feuerwehr, Entschädigung.