Bauen statt bremsen

Im Juni 2015 trat das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse in Kraft. Die Maßnahme sollte das Wohnen für breite Mieterkreise in angespannten Wohnungsmärkten preiswerter machen. Tatsächlich sind seit ihrer Einführung insbesondere in den Metropolen die von Empirica ermittelten durchschnittlichen Angebotsmieten über alle Baujahre hinweg weiter gestiegen. Spitzenreiter ist Berlin mit einem Anstieg um über 19 Prozent auf durchschnittlich 9,43 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. In Düsseldorf waren es gut neun Prozent auf 9,79 Euro. Die Mietpreisbremse ist wie von uns bereits vor Einführung prognostiziert kläglich gescheitert. Sie baut bundesweit nicht eine einzige Wohnung! Deshalb ist ihre Abschaffung überfällig, statt sie noch zu verschärfen. Vielmehr muss der Bau von erschwinglichen Miet- und Eigentumswohnungen sofort angekurbelt werden, denn nur die Schaffung eines stark vermehrten Wohnungsangebots liegt im Interesse breiter Kreise.

Dies gilt auch für Düsseldorf angesichts seines kontinuierlichen Wachstums: Allein in den letzten zehn Jahren ist die Zahl der Personen mit hiesigem Hauptwohnsitz um 43.000 auf rund 621.000 gestiegen. Aktuelle Prognosen gehen von einem weiteren Wachstum auf rund 677.000 bis 2040 aus. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um rund 31.000. Deshalb müssen endlich die Voraussetzungen geschaffen werden – durch steuerliche Anreize für Bauträger, Förderprogramme und weiteres. Statt vermeintlich bremsen gezielt bauen!

Wulff Aengevelt

Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, Düsseldorf Zweitwohnungssteuer ist grundsätzlich Sache der Gemeinden. Aber: „Es ist nicht unbedingt ein lohnendes Geschäft“, erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverein Haus und Grund Deutschland in Berlin. „Das ist wirklich eine von diesen Bagatellsteuern, die zwar immer mehr anziehen, aber unterm Strich ist es nichts, was eine Gemeinde richtig reich macht.“In Düsseldorf und Neuss etwa wird keine Steuer auf eine Zweitwohnung erhoben, in Krefeld wurde sie hingegen 2016 eingeführt, in Duisburg 2015.

Zweck der Steuer ist ein anderer: Sie soll „eine Lenkungsfunktion haben, um mehr Hauptwohnsitze in die Gemeinde zu holen“, erklärt Barent. Denn die mit Hauptwohnsitz Gemeldeten lassen letztlich mehr Geld in die Kassen fließen. Manch eine Kommune hat die Zweitwohnungssteuer bereits wieder abgeschafft. Andere Städte, so wie Berlin, ziehen kräftig an. Antworten auf wichtige Fragen:

Wer muss Zweitwohnungssteuer zahlen?

„Jeder, der an einem Ort, an dem es die Zweitwohnungssteuer gibt, einen weiteren Wohnsitz begründet, muss sich an dem Ort anmelden und dort die Zweitwohnungssteuer zahlen“, sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband. Ob man Eigentümer oder Mieter ist, ist dabei uner- (bü) Hat sich ein Ehepaar eine Wohnung gekauft, die zu je 50 Prozent im Grundbuch eingetragen ist und für die beide je zur Hälfte die Kosten tragen, so darf ein Ehepartner, der die Räume allein beruflich nutzt, aber auch nur die Hälfte der darauf entfallenden Kosten (etwa Abschreibung und Schuldzinsen) vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Maßgebend dafür ist „der entsprechende Miteigentumsanteil“(BFH, VI R 41/15).

Wohnungsschlüssel

Hat ein Vermieter einem Mieter ein heblich. Ebenso, ob die zweite Wohnung in derselben Stadt oder Hunderte Kilometer entfernt liegt.

Die Definition oder Meldefristen sind wiederum Sache der Gemeinde. Als Grundlage kann laut Wawro das Bundesmeldegesetz gelten. „Da ist festgelegt: Für vorübergehende Aufenthalte muss man sich nicht melden, das Gesetz spricht von einer Laufzeit von sechs Monaten.“

Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer?

Das ist deutschlandweit höchst unterschiedlich. „Wir liegen da zwischen fünf und etwas über zwanzig Prozent“, Haus komplett vermietet, so ist er verpflichtet, alle vorhandenen Schlüssel an den Mieter herauszugeben. Der Vermieter kann dem nicht entgegenhalten, dass er für den Notfall einen Schlüssel benötige, um in die Wohnung zu gelangen. Dem Amtsgericht Frankfurt am Main genügt das nicht und es verurteilte den Vermieter zur Herausgabe aller Schlüssel. Im Notfall müsse der Eigentümer, sei der Mieter nicht zu erreichen, auf andere Weise versuchen, in die Wohnung zu kommen (AmG Frankfurt am Main, 33 C 1156/16). sagt Sibylle Barent. „Das wird immer schrittweise angepasst, wenn die Gemeinde das beschließt.“Der Prozentsatz wird von der Jahreskaltmiete berechnet. Wohnt man kostenlos oder ist Wohnungseigentümer, wird ein vergleichbarer Wert ermittelt. Wie Länder und Gemeinden mit der Abgabe umgehen, ist sehr unterschiedlich. Nachdem zum Beispiel in Bayern einst die Zweitwohnungssteuer verboten war, sei sie inzwischen in einigen Orten gut in die Höhe gegangen, weiß Barent. Und Berlin etwa erhöht den Steuersatz ab 2019 von bisher fünf auf dann fünfzehn Prozent. „Viele Leute haben in Berlin eine Zweitwoh- nung nicht nur aus Luxusgründen, sondern wegen ihrer Lebensumstände“, kritisiert Alexander Kraus, Vorsitzender des Bundes der Steuerzahler. „Wenn der Staat das aus rein fiskalischen Gründen noch mitnimmt, ist das aus unserer Sicht abzulehnen.“

Gibt es Ausnahmen von der Zweitwohnungssteuer?

„Es gibt mittlerweile einen Zoo von Rechtsprechungen“, sagt Steuerexpertin Barent. Zum Beispiel seien da aus beruflichen Gründen pendelnde Eheleute. „Da hat das Bundesverfassungsgericht gesagt, das darf nicht sein, dass sie Zweitwohnungssteuer zahlen“.

Uneinheitlich sei die Rechtsprechung dagegen bei Studenten, die noch zu Hause bei den Eltern wohnen, aber in einer anderen Stadt studieren. „Da kann in den meisten Fällen wohl noch eine Zweitwohnungssteuer erhoben werden“, meint Barent, in Einzelfall komme es aber darauf an, wie die Gemeinde die Satzung ausgestalte.

In Berlin sind Laubengrundstücke von der Zweitwohnungssteuer befreit, ebenso Wohnungen in Pflegeheimen. Auch skurrile Fälle wie das fest abgestellte Wohnmobil auf dem Campingplatz, das besteuert werde, gibt es laut Barent immer wieder.

Das kommt darauf an, wo die Ferienwohnung liegt. „Wenn man sich zum Beispiel eine Wohnung an der Ostsee gekauft hat und die für sich und seine Familie nutzt, ist das eine Eigennutzung und man muss sich dort anmelden“, sagt Wolfgang Wawro. „Wenn man die Wohnung aber nur fremdvermietet, muss man keine Zweitwohnungssteuer entrichten.“Auch aus Sicht der Einkommensteuer sei es in der Regel zweckmäßig, bei der Behörde nicht nur die Vermietung anzuzeigen, sondern auch einen Wohnungsverwalter einzusetzen. Wer dann die Ferienwohnung wochenweise selbst nutzt, meldet sich bei diesem offiziell für den Urlaub in der eigenen Wohnung an. Eine Zweitwohnungssteuer dürfte in dem Fall nicht für die Ferienwohnung erhoben werden.

Generell gilt:

Um die Zweitwohnungssteuer herumzukommen, ist schwer. Wer keine Steuererklärung abgibt, macht sich unter Umständen sogar strafbar und muss nachzahlen. Über das Melderecht wird die Gemeinde informiert und kann Zweitwohnungssteuer einfordern. Gerade weil Befreiungen sehr individuell sind, sollten sich Bewohner oder Besitzer einer zweiten Wohnung gut informieren, empfiehlt Sibylle Barent. „Ich kann nur raten, das Gesetz aufmerksam zu lesen.“