Mehr Schutz für Eigentümer

Viele Bundesbürger wollen im Alter mietfrei leben oder mit Mieteinnahmen einen Teil ihrer Altersvorsorge bestreiten. Sie investieren deshalb in Wohnimmobilien. Wem die Zeit fehlt, sich selbst um die Verwaltung zu kümmern, der beauftragt einen der bundesweit rund 23.000 Wohnimmobilienverwalter. Für sie gelten ab 1. August 2018 neue Berufszulassungsregeln. Sie benötigen spätestens ab 1. März 2019 (solange läuft die Übergangsfrist) erstmalig eine Erlaubnis, dass sie ihre Tätigkeit gewerblich ausüben dürfen, müssen sich regelmäßig weiterbilden und obendrein rechtzeitig eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. Dafür gibt es einen guten Grund: Schon kleine Fehler können bei der Verwaltung von Wohnimmobilien große Vermögensschäden nach sich ziehen. Etwa wenn Nebenkosten-Nachzahlungen ausbleiben, weil der Verwalter die Abrechnungen nicht fristgerecht an die Mieter verschickt hat. Viel Geld kann es Wohneigentümer auch kosten, wenn ihre Immobilie plötzlich sanierungsbedürftig ist, weil ihr Dienstleister die Vergabe von Wartungs- und Instandhaltungsaufträgen zu nachlässig gemanagt oder deren Ausführung nicht angemessen überwacht hat. Fazit: Für Besitzer von Mietoder Wohneigentum, die Verwalter beauftragen, bedeutet das neue Gesetz mehr Sicherheit. Erleiden sie Verluste, weil ihr Wohnimmobilienverwalter seine Pflichten verletzt hat, können sie nun sicher sein, dass sie auf ihren Schadensersatzansprüchen nicht sitzenbleiben. Im Schadensfall springt zukünftig die Berufshaftpflichtversicherung ein.

Mathias Scheuber

Der Autor ist Vorstandsvorsitzender der ERGO Versicherung AG. Bald beginnt die Saison der Eigentümerversammlungen. Auf den jährlichen Sitzungen bestimmt die Gemeinschaft der Wohnungsbesitzer, was wie in den Erhalt ihrer Immobilie investiert wird. Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass die Versammlung sich mindestens einmal im Jahr trifft. Mit einem Drei-Stufen-Plan bringen Eigentümer das Treffen gut über die Runden.

Stufe 1: Planen, lesen, überlegen

Eigentümer erfahren den Termin der Veranstaltung aus der Einladung. Die verschickt der Verwalter. Er legt auch das Datum fest. Für die Uhrzeit existieren rechtliche Vorgaben. Demnach darf es frühestens um 15 Uhr losgehen, damit arbeitende und von auswärts kommende Eigentümer teilnehmen können. Ferienzeiten sind nicht erlaubt.

Bei Terminproblemen können Eigentümer schriftlich einen Vertreter bevollmächtigen. Es sollte jemand Vertrautes sein. „Damit der Vertreter bei Abstimmungen im Sinne des Eigentümers entscheidet“, erläutert Steffen Haase, Sprecher des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Manche Teilungserklärungen beschränken den Kreis auf Verwandte ersten Grades, Miteigentümer und Verwalter.

Typische Punkte der Tagesordnung sind der Rechenschaftsbericht des Verwalters, die Genehmigung der Haus- (bü)

Fällt ein Baum auf ein Haus, obwohl der dafür verantwortliche Sturm (mit mindestens Windstärke „8“) bereits sechs Tage zurückliegt, so hat die Wohngebäudeversicherung den Schaden dennoch zu regulieren. Dies dann, wenn – wie hier – durch das Gutachten eines Sachverständigen festgestellt wurde, dass der Sturm dazu geführt hat, dass der betreffende Baum zunächst entwurzelt wurde, kippte und nach sechs Tagen auf das Haus des Nachbarn fiel. „Lediglich der Zeitpunkt war Zufall, hatte geldabrechnung, der Wirtschaftsplan fürs Folgejahr, Sanierungen und Beiratswahl. Wichtig: Die Versammlung „darf nur über Dinge abstimmen, die auf der Agenda ausgewiesen sind“, sagt der auf WEG-Recht spezialisierte Anwalt Michael Eggert aus Dresden. Ansonsten würden Beschlüsse unwirksam.

Vor der Versammlung ist daher lesen angesagt. Und nachdenken: Wie entscheide ich mich? Für oder gegen höheres aber als Ursache eindeutig den Sturm, sodass es sich um einen Versicherungsfall gehandelt“(OLG Hamm, 6 U 191/15).

Betriebskosten

Mieter können nicht verlangen, dass ihnen ihr Vermieter neben spezifizierter Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr auch Kopien der Abrechnungen vorlegt. Entscheidend sei, dass die Abrechnung „aus sich heraus schlüssig“ist. Davon abgesehen habe der Mieter das Recht, beim Vermieter die Abrechnungen der Vorjahre einzusehen (AmG Hannover, 426 C 3047/15). Hausgeld, für neue Fahrradständer, gegen Ladestationen für E-Autos? Wohnungsbesitzer können eigene Anliegen auf die Agenda bringen. Diese muss klar formuliert sein, damit Eigentümer sich vorbereiten können, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Az.: V ZR 96/10).

Stufe 2: Lage beurteilen und entscheiden

Auf den Versammlungen menschelt es. Neuen Wohnungsbesitzern empfiehlt Corinna Mercyn vom Bündnis für Wohneigentum, „sich zu verhalten wie im neuen Job: nicht alles sofort umkrempeln, nicht auftrumpfen, sondern beobachten, wie es läuft“. So lasse sich herausfinden, wer auf einer Linie liegt und mit wem Allianzen möglich sind, um eigene Anliegen durchzusetzen und potenzielle Vertreter auszugucken. Hilfreich sei, Kontakte zu anderen Eigentümern schon im Vorfeld zu knüpfen. Alteigentümer besitzen einen Wissensvor- sprung. Den gleichen Anfänger aus, indem sie „mindestens von drei vorhergehenden Versammlungen die Protokolle vom Verwalter anfordern“. Sie sollten außerdem die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung dabei haben. In die eine wird bei Streitigkeiten geguckt. Die andere dient der Kontrolle, ob der Verwalter die Beschlüsse der Eigentümer umsetzt.

Zu Beginn der Versammlung stellt der Verwalter die Be- schlussfähigkeit fest. Das Quorum ist in der Teilungserklärung geregelt. In manchen Anlagen hat jeder Eigentümer unabhängig von der Zahl seiner Wohnungen eine Stimme. Die Mehrheit der Anwesenden zählt – auch bei Beschlüssen. In anderen Anlagen heißt die Stellgröße Miteigentumsanteil.

Beschlussfähig ist die Versammlung, sobald die Mehrheit der Anteile vertreten ist. Diese kann in der Hand eines einzigen Wohnungsbesitzers liegen. Fehlen diese Anteile, geht der Rest der Eigentümer unverrichteter Dinge nach Hause. Die Beschlüsse binden jeden Eigentümer. Unabhängig davon, ob er auf der Versammlung war oder nicht.

Der Verwalter protokolliert die Sitzung. Teilnehmer dürfen eigene Notizen anfertigen. Mitschnitte per Handy und anderen Aufzeichnungsgeräten sind nicht erlaubt. „Heimlich machen ist eine Straftat“, warnt Eggert. Weil das Treffen nicht öffentlich ist, bleiben Kinder, Freunde, Verwandte und Berater wie Anwälte und Architekten meist draußen.

Stufe 3: Prüfen, protestieren, zurücklehnen

Nach der Sitzung fertigt der Verwalter das Protokoll an. Bei Fehlern bitten Eigentümer den Verwalter um Korrektur. Wer Beschlüsse anfechten will, hat einen Monat Zeit. Die Frist läuft vom Tag der Versammlung an, nicht ab Erhalt des Protokolls. Ein weiterer Monat bleibt zum Begründen.