Ein besserer Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist möglich
Der Autor ist Vorsitzender der Gesellschaft zur Ermittlung von Wohnungsmarktdaten.
Wenn zu Demonstrationen aufgerufen wird, dient das der Mitgliederwerbung von Interessensverbänden, aber damit wird kein Quadratmeter Wohnraum geschaffen und kein Mieter zahlt auch nur einen Cent weniger. Konflikte zu schüren, bringt keine Entlastung am Wohnungsmarkt – im Gegenteil. Jene Investoren, die verlässlich und nachhaltig agieren, werden sich zurückziehen, wenn die Stimmung brodelt. Natürlich muss schwarzen Schafen das Handwerk gelegt werden, aber dazu bedarf es einer Allianz von Bürger/innen, Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft. Nicht gegen-, sondern miteinander muss daher die Losung heißen. Populismus ist das Letzte, was dem Wohnungsmarkt helfen wird. Also bitte weniger Sprüche und dafür konkretes Handeln!
Das Thema ist komplex, weil starke Interessen im Spiel sind. Und hier lohnt es sich, genauer hinzusehen. Der größte Profiteur amWohnungsbau ist der Staat. 19 Prozent kassiert der Bund über die Umsatzsteuer (die im Wohnungsbau nicht als Vorsteuer ausgeglichen werden kann). 6,5 Prozent kassiert zum Beispiel das Land NRW mit der Grunderwerbssteuer – über ein Viertel der Miete landet demnach in den öffentlichen Kassen. Wohnungsbau lässt die Steuerkasse klingeln. Selbst im geförderten Wohnungsbau erhält der Staat mehr raus als er an Förderung rein gibt.
Kann es einfache Lösungen geben für das komplexe Thema? Gegen eine entsprechende vertraglich gesicherte Preisbindung könnte der Staat auf diese Abgaben verzichten; eine einfache, unbürokratische Maßnahme. Stattdessen wird Steuergeld über die bürokratische Förderung ausgegeben und mit einer Vielzahl von Auflagen belastet. Geförderter Wohnungsbau muss baulicheVorgaben erfüllen, die kein Käufer einer teuren Eigentumswohnung nachfragen würde – muss der Abstand zwischen Waschbecken und Toilette auf den Zentimeter genau reguliert sein? Aufgrund solcher Vorgaben ist der Bau geförderter Wohnungen genauso teuer wir der Bau hochwertig ausgestatteter Eigentumswohnungen.
Die Landesbauordnungen sind zwar überall anders, aber immer völlig überzogen. Den Brandschutz prüft der Bauherr, dessen Brandschutzsachverständiger und das Bauunternehmen – alle mit Blick auf Haftung und Vermeidung von Versicherungsfällen. Aber darüber hinaus muss die Feuerwehr, die Bauaufsicht etc. alles nochmal überprüfen. Das dauert und kostet, ohne dass es deshalb seltener brennt. Entschla- cken von Bauauflagen ist daher dringend geboten; die Niederlande haben es uns vorgemacht.
Also weniger Reglementierung, weniger Staat?
Nein, Regularien müssen sein, aber bitte an der richtigen Stelle. Während pauschale Eingriffe auf Bundes- und Landesebene verpuffen (siehe Mietpreisbremse), muss lokal auf kommunaler Ebene steuernd eingegriffen werden. Dort kann das Skalpell zielgenau angesetzt werden. Nicht die Gießkanne, sondern die Kenntnis des Einzelfalls muss als Instrument genutzt werden. Spekulation mit Grundstücken kann eine Stadt unterbinden, indem bei missbräuchlichemVerhalten schlicht das Planungsrecht nicht gewährt wird. Es muss Baurecht für Wohnungen geschaffen werden, aber um jeden Preis? Was helfen Baugenehmigungen, wenn damit nur noch Luxuswohnungen geschaffen werden? Mutig der Spekulation entgegentreten – dazu sollte es einen parteiübergreifenden Konsens geben, Wahlkampf hin oder her.
Was kann eine Stadt selbst tun? Es gibt sie, die positiven Beispiele: Mönchengladbach hat bereits vor Jahren ein großes Areal selbst gekauft und über eine europaweite Ausschreibung das beste Konzept auswählen können – nicht reaktiv, sondern aktiv. Leverkusen verkauft ein städtisches Grundstück zum zuvor festgelegten Fix-Preis – ohne
Bietergefecht und preistreibende Versteigerung, allein mit Blick auf die beste Lösung.
Echte Konzeptvergaben legen Anteile an geförderten oder preisgedämpften Wohnungen fest, sichern eine gesellschaftlich erforderliche Durchmischung von Quartieren. Über Bebauungspläne und städtebaulicheVerträge können lokal passende Auflagen die Investitionen in die richtige Richtung lenken und damit die Geldanlage nachhaltig und stabil absichern.
Bürger/innen, Politik und langfristig orientierte Investoren haben gleiche Interessen – Stabilität am Wohnungsmarkt. Es wäre an der Zeit, den vernebelnden Schleier von Parteiprogrammen und Interessensverbänden außen vor zu lassen und schlicht zu handeln. Das ist viel effektiver, als Stimmungsmache zu betreiben und den Wohnungsmarkt zum Schlachtfeld zu erklären.