Die Nebenkosten-Falle

Nebenkostenabrechnungen sind häufig fehlerhaft. Wer sie prüft, kann unter Umständen Geld sparen. Die besten Tipps.

Es ist meist schon Herbst, wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung des Eigentümers oder der Hausverwaltung im Briefkasten landet und den Mieter oder Eigentümer häufig zu einer unwillkommenen Nachzahlung auffordert. Der Mieterbund schätzt, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung, die innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums Mietern zugegangen sein muss, fehlerhaft ist. Umso wichtiger ist es zu wissen, welche Kosten rechtmäßig auf den Mie- ter übertragen werden können, und welche Kosten der Eigentümer selbst übernehmen muss.

Bei von Hausverwaltungen erstellten und vom Beirat der Eigentümergemeinschaft geprüften Abrechnungen sind die einzelnen Posten in der Regel nachvollziehbar aufgelistet. Genauer hinsehen sollte man bei Nebenkostenabrechnungen, die Eigentümer meist kleinerer Wohneinheiten selbst aufstellen, mitunter seit Jahren nach dem gleichen Schema.

So setzt sich die Abrechnung zusammen Die Nebenkosten umfassen zunächst die „klassischen“Posten wie die kommunalenGebühren für Müll, Straßenreinigung,Wasser, Abwasser und das Niederschlagswasser, das entsprechend der versiegelten Fläche berechnet wird, sowie die Kosten für den Allgemeinstrom. Hinzu kommt die meist separat von einem Dienstleister aufgestellte Heizkostenabrechnung. Während früher die Nebenkostenabrechnung meist schon im Frühjahr kam, liegt es jetzt vielfach an der Überlastung der Ablese-Firmen, dass die Nebenkostenabrechnungen jetzt erst Monate später erstellt werden können. Ferner können auch Kosten für Versicherungen wie Wohngebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung sowie Wartungen, etwa für die RWA (Rauch-/Wärmeabzugsanlage) oder den Schornsteinfeger in die Nebenkostenabrechnung einfließen.

SokommtdieHöhederNebenkosten zustande Die Höhe der Nebenkosten hängt von drei Faktoren ab. Zunächst sind es die kommunalen Gebühren, die in NRW unterschiedlich hoch sind. So liegt Düsseldorf trotz eigener Müllverbrennungsanlage mit einer jährlichen Müllgebühr von 472,82 Euro (120-Liter-Tonne/wöchentliche Leerung) weit oben bei den Preisen in NRW. Dafür ist die Entsorgung von Schmutz- und Niederschlagswasser in Düsseldorf landesweit am günstigsten. Aber auch Mieterverhalten kann zur Erhöhung der Nebenkosten beitragen.Wenn eine Reinigung des Treppenhauses unter den Mietparteien nicht zuverlässig geregelt werden kann, so muss eine Reinigungsfirma engagiert werden, die natürlich kostet. Gleiches gilt für denWinterdienst. Der Hausmeister-Service muss saisonal bezahlt werden, auch wenn kaum noch Schnee fällt. Viele Eigentümer neigen dazu, externe Dienstleister zu engagieren, solange die Kosten auf die Mieter abgewälzt werden können. Dies gilt beispielsweise auch für Brandmelder. Statt die kleinen günstigen Geräte zu kaufen und den Mieter nur zum Batteriewechsel zu verpflichten, werden teure Mietverträge zu Lasten der Mieter abgeschlossen.

Das sind die häufigsten Abrechnungsfehler Bei der Nebenkostenabrechnung gibt es häufig die gleichen Fehler. Was vielfach übersehen wird, ist die Tatsache, dass die Kosten für die Verwaltung allein vom Eigentümer zu tragen sind. Ferner ist exakt zwischen Wartung und Reparaturen, etwa bei einem Aufzug, zu unterscheiden. WährendWartungen zu den Nebenkosten zählen, so müssen Reparaturen vom Eigentümer, respektive der Eigentümergemeinschaft, bezahlt werden. Zu den klassischen Fehlern gehört außerdem, Kontoführungsgebühren auf die Mieter umzulegen – oder die Kosten für die Prüfung, ob Bäume vor dem Haus noch standsicher sind. Wer einen Fehler findet, sollte nicht zu lange damit warten, ihn zu melden. In der Regel sollte man innerhalb von vier bis acht Wochen auf die Nebenkostenabrechnung reagieren.