Untervermietung: ein Fall für die Steuer
Sharing Economy ist hip und modern, aber auch mit Vorsicht zu behandeln: Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb und Co. sind grundsätzlich steuerpflichtig.
Nicht nur in globalen Top-Städten, sondern so gut wie überall rund um den Globus gewinnt die Untervermietung von Wohnraum immer mehr an Bedeutung. Dies ist vor allem mit dem 2008 gegründeten Unternehmen Airbnb verknüpft, das als Vorreiter in der Kurzzeit-Vermittlung von privatemWohnraum vor allem an Touristen gilt. Airbnb ist bereits in über 191 Ländern und rund 81.000 Städten vertreten. Nach eigenen Angaben hat Airbnb rund 400 Millionen Gäste vermittelt und über fünf Millionen Inserate geschaltet. AuchWimdu ist als Anbieter solcher Leistungen bekannt.
Das Motto dahinter ist die sogenannte Sharing Economy: Dinge nicht zu besitzen, sondern sie zu teilen, gilt als hip und modern. Und so ist es für viele Menschen normal geworden, in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung oder ihr Haus auf Zeit unterzuvermieten. Übrigens: Die Sharing Economy erfährt seit ihrem Aufkommen eine stetig wachsende wirtschaftliche Bedeutung. Eine Studie der Beratungsgesellschaft PwC schätzt, dass die weltweiten Umsätze für die wichtigsten Sharing-Economy-Teilbereiche, wozu natürlich auch das Reisen beziehungsweise die Vermietung von Wohnraum gehört, von 15 Milliarden US-Dollar im Jahr (bü) Erbschaftssteuer Erbt ein Mann die Doppelhaushälfte seines Vaters, der direkt neben ihm gelebt hatte (er selbst bewohnt die andere Hälfte), so ist er nicht von der Erbschaftsteuer befreit, wenn er nach umfangreichen Renovierungsund Umbauarbeiten und der Zusammenführung der beiden Haushälften den neuen Bereich erst drei Jahre nach dem Tod desVaters bezieht. Der angemessene Zeitraum von sechs Monaten (bei dem eine„unverzügliche Selbstnutzung“anerkannt wird, die Steuerfreiheit bringt) war hier weit und „verschuldet“überschritten. Es stellte sich heraus, dass der 2015 bis 2025 auf rund 335 Milliarden US-Dollar steigen werden. „Sharing Economy ist sicherlich ein interessantes Modell, um gemeinschaftlich an bestimmten Produkten teilzuhaben. Und warum sollten der Eigentümer oder der Mieter eines Hauses oder einer Wohnung seine Immobilie nicht anderen zur Verfügung stellen?“, fragt der Mönchengladbacher Steuerberater Joachim Köllmann aus der
Sohn erst sechs Monate nach dem Tod des Vaters überhaupt angefangen hatte, das Haus zu entrümpeln. (FG Münster, 3 K 3184/17)
Verwaltungsrecht Kündigt ein Entsorgungsunternehmen Streiks ordnungsgemäß an und stellen Mieter dennoch ihre Mülltonnen raus, so dass die ungeleert stehen bleiben, kann die Stadt zwar „einspringen“. Sie darf dem Entsorger aber dafür nicht einen Kostenbescheid für eine„ordnungsbehördliche Ersatzvornahme“schicken. Sie hätte den Müll auch stehen lassen können. (VwG Hannover, 10 A 4962/18)
Kanzlei Schnitzler & Partner. Online-Plattformen wie eben Airbnb undWimdu ermöglichten Mietern und Eigentümern, zeitweise ihren Wohnraum an Touristen weiterzugeben. Somit könne auf beiden Seiten Geld gespart werden, und Touristen erlebten eine Destination durch ein privates Umfeld noch unmittelbarer. Aber Obacht: Mieter müssen die ausdrückliche Erlaubnis ihres Vermieters für eineVermietung an
Gäste für kürzere Zeiträume einholen. Wer einfach so seine gemieteten Räume weitergibt und damit Geld verdient (oder auch nicht), kann sich viel Ärger einhandeln.
„Wichtig ist auch zu wissen, dass Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen grundsätzlich keine Privatsache sind. Das bedeutet, dass Einnahmen aus Inseraten auf Airbnb und Co. steuerpflichtig sind. Es spielt dabei keine Rolle, ob derjenige selbst Mieter ist, oder ob er der Eigentümer der Wohneinheit ist. Die aus der Vermietung erzielten Einnahmen müssen dem Finanzamt gemeldet werden und gehören somit in die Steuererklärung“, betont Kanzleipartner Frank Kirsten.
Zwar führe das nicht automatisch dazu, dass Steuern gezahlt werden müssten. Das hänge immer von der individuellen Situation ab, aber die Einnahmen erhöhen eben die steuerpflichtigen Einkünfte. „Es ist davon auszugehen, dass Immobilieneigentümer und Mieter an interessanten Standorten die geltenden Grundfreibeträge überschreiten. 2019 lag diese Grenze für Singles bei 9168 Euro und 18.336 Euro bei Verheirateten. Dann werden die Einkünfte aus der Vermietung auch steuerlich wirksam.“
Joachim Köllmann weist jedoch darauf hin, dass Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum oder eines selbstgenutzten Hauses, die vorübergehend vermieten – oder Mieter, die vorübergehend ihre Wohnung untervermieten, von einer besonderen Freigrenze profitieren: Sie dürfen innerhalb eines Kalenderjahres bis 520 Euro Miete einnehmen, ohne dass dies zu einer Versteuerung führt. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können aber auch umsatzsteuerpflichtig sein (Überschreiten der Kleinunternehmerregelung von 17.500 Euro jährlich), und unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine Gewerbesteuerpflicht ausgelöst werden. Diese würde ab einem jährlichen Einkommen von 24.500 Euro aus der Vermietung entstehen.
Der dritte Kanzleipartner Andreas Bartkowski rät dringend davon ab, diese Einkünfte unter den Tisch fallen zu lassen. „Das wird als Steuerhinterziehung gewertet und ist natürlich kein Kavaliersdelikt. Die Finanzbehörden machen auch keinen Unterschied, ob die Angaben absichtlich nicht gemacht oder schlicht vergessen wurden. Auch Unkenntnis schützt nicht vor den Vorwürfen von Steuerhinterziehung.“Betroffene müssen nicht nur den offenen Steuerbetrag zuzüglich sechs Prozent Zinsen jährlich nachzahlen, sondern sehen sich auch einer steuerstrafrechtlichen Verfolgung ausgesetzt. Diese müsse zwar nicht zwangsläufig zu seiner Strafe führen, aber solche Szenarien sollten natürlich immer verhindert werden.„Wer plant, seinenWohnraum unterzuvermieten, sollte alle möglichen steuerlichen Implikationen mit seinem Steuerberater besprechen und so ein tragfähiges Modell finden.“So könnte beispielsweise auch ermittelt werden, ob sich Kosten der Untervermietung steuerlich anrechnen ließen. Das gebe Ruhe und Gelassenheit.
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