Nachholeffekte zu erwarten
Coronabedingt fielen die Gewerbeimmobilienmärkte im März und April in Schockstarre, Transaktionen wurden auf Eis gelegt oder abgesagt. Die Geldund Büroflächenumsätze lagen deshalb zum Beispiel am Düsseldorfer Immobilienmarkt Mitte 2020 knapp ein Drittel unter den Vorjahreswerten. Aengevelt Research hat 220 relevante Marktakteure befragt, welche Nachholeffekte zu erwarten sind und ob die Verluste im vierten Quartal aufgeholt werden können. Ergebnis: Für 76 Prozent der Investoren bleiben Immobilien attraktiv, haben an Attraktivität sogar gewonnen. Nur vier Prozent wollen in Zukunft weniger in Immobilien investieren. Hinsichtlich der Gewerbeflächennachfrage zeichnen sich klare Unterschiede ab: Im Logistiksegment geben 56 Prozent einen steigenden Flächenbedarf an. Bei Büronutzern herrscht Unsicherheit: 60 Prozent wollen weiter abwarten, ein Viertel der Befragten rechnet mit einem dauerhaft niedrigeren Büroflächenbedarf. Bei Handelsimmobilien gehen 60 Prozent von einer rückläufigen Nachfrage nach Retailflächen aus. Die Gesamtjahresprognose 2020 fällt entsprechend differenziert aus: Logistik könnte gegenüber dem Vorjahr wachsen. Bei Büroimmobilien werden coronabedingte Verluste zum Teil aufgeholt, die Rekordumsätze der Vorjahre aber nicht erreicht. Bei Handelsimmobilien ist ein Rückgang um bis zu 50 Prozent möglich. Fest steht: Die Normalisierung der Immobilienmärkte kommt. Bis dahin bieten sich bewusst antizyklisch agierenden Marktakteuren attraktive Chancen.
Wulff Aengevelt Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien.
„Einen Wintergarten braucht eigentlich kein Mensch. Aber wer einen hat, möchte ihn nie mehr missen.“So beschreibt Franz Wurm vom Wintergarten-Fachverband gern, was für ihn den Charme eines solchen gläsernen Hausanbaus ausmacht.
DerWintergarten ist zwar ein Raum, in dem man sich gern aufhält, aber zum Wohnen benötigt man ihn nicht unbedingt. Er ist ein Stück Luxus, eine naturnahe Oase zum Genießen. „Für viele Menschen hat es einen besonderen Reiz, dass sie zu allen Jahreszeiten quasi draußen sein können“, sagt Wurm.
Oft werdenWintergärten erst im Nachhinein angebaut und gelten so als Erweiterung des Gebäudes. „Bauherren sollten immer beim zuständigen Bauamt nachfragen, wie die gesetzlichen Regelungen in der Kommune aussehen“, betontWurm. DennWintergärten müssen grundsätzlich genehmigt werden.
Welcher Platz am Haus der richtige ist, hängt von den individuellen Gegebenheiten ab. „Besonders warm und sonnig ist es im Osten, Süden und Westen. Aber auch ein Nordwintergarten hat seinen Reiz, muss allerdings in den kühlen Jahreszeiten gut beheizt wer(bü) Baurecht Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hat einem Häuslebauer erlaubt, auf seiner auf der Grundstücksgrenze stehenden Garage eine „bis auf drei Meter an das Nachbargrundstück heranreichende“Dachterrasse einzurichten, die vom Wohnhaus zugänglich wäre. Die Argumentation seines Nachbarn, der damit das sogenannte Abstandsprivileg als verletzt ansah, wurde vom Gericht nicht anerkannt, auch wenn die geplante Terrasse auf dem zum künftigen Nachbarn zugewandten Garagendach eingerichtet werden solle. Es komme darauf an, dass die Terrasse den“, so Wurm. Andererseits werden solche Wintergärten im Sommer auch nicht zu heiß.
Insgesamt sollte ein Wintergarten nicht zu klein sein, findetWurm. Es müsse genügend Platz für Sitzgelegenheiten, Pflanzen und Durchgangswege bleiben – 15 Quadratmeter seien da das Minimum.
80 Prozent des Wintergarten-Materials sind Glas. „Die Auswahl des richtigen Glases entscheidet wesentlich über das Klima im Wintergarten“, sagt Jochen Grönegräs, Geals Teil desWohnhauses die Abstandsvorschriften einhielte, was hier der Fall sei. (OVG Niedersachsen, 1 ME 55/18)
Verwaltungsrecht Kündigt ein Entsorgungsunternehmen Streiks ordnungsgemäß an und stellen Mieter dennoch ihre Mülltonnen raus, sodass die ungeleert stehen bleiben, so kann die Stadt zwar „einspringen“. Sie darf dem Entsorger aber anschließend dafür nicht einen Kostenbescheid für eine„ordnungsbehördliche Ersatzvornahme“schicken. Sie hätte den Müll auch stehen lassen können. (VwG Hannover, 10 A 4962/18) schäftsführer des Bundesverbandes Flachglas in Troisdorf. Für die Seitenflächen sollte mindestens Zweifachglas eingesetzt werden, damit die Anforderungen der Energieeinsparverordnung erreicht werden. Zweifachglas hat einen sogenannten U-Wert von 1,1. Wo die statischen Voraussetzungen es erlauben, ist sogar Dreifachglas mit U-Werten von 0,7 bis 0,6 sinnvoll. Es ist aber etwas schwerer als Zweifachglas. Grundsätzlich gilt: Je geringer der U-Wert, desto besser ist derWärmeschutz des Glases. Oberhalb der Kopfhöhe verwendet man aus Sicherheitsgründen am besten Verbundsicherheitsglas.
Ob es ein beheizter Wohnwintergarten wird, in dem man das gesamte Jahr über sitzen kann, oder ein weniger gut oder gar nicht beheizter Raum für die Übergangszeit, hängt von den persönlichen Vorlieben der Bewohner ab. Mancher möchte nur die Sommersaison verlängern und den Wintergarten vor allem im Frühjahr und Herbst nutzen. Dann braucht er dafür keine aufwendige Heizung, sondern es reicht vielleicht ein Radiator, um den Raum auf zwölf bis 19 Grad Celsius aufzuheizen. „Soll der Wintergarten aber das ganze Jahr bewohnt werden, muss er auf mindestens 19 Grad Celsius beheizbar sein. Und er braucht einen sommerlichen Wärmeschutz, sonst würden sich die angrenzenden Räume zu stark aufheizen“, erklärt Katrin Voigtländer-Kirstädter vom Regionalbüro
Ebersberg des Verbands Privater Bauherren (VPB).
Die Kosten sind jedoch nicht zu unterschätzen: Ein Wohnwintergarten, in dem man das gesamte Jahr zubringen kann, hat aber seinen Preis. „Unter 20.000 Euro fängt es gar nicht erst an“, erklärt Franz Wurm. Grundlage der Berechnung ist die Fläche der Außenhaut, die sogenannte Hüllfläche. „Für einen einfachen Wintergarten liegt man pro Quadratmeter Hüllfläche zwischen 700 und 800 Euro. Ein relativ kleiner Wintergarten kostet also mindestens 24.000 Euro.“Dafür bekomme man aber nur die Grundausstattung ohne Beschattung.
Günstiger sind Sommergärten, die auch gern als Wintergarten verkauft werden. „Das sind im Grunde überdachte und umbaute Terrassen“, stellt Wurm klar. Der Aufwand, sie zu bauen, ist nicht so groß wie beim richtigen Wintergarten, denn es werden keine gedämmten Profile und kein Isolierglas verwendet. Für den Aufenthalt im Winter sind sie aber ungeeignet. „Aber sie sind bei den Kunden trotzdem beliebt, weil sie die Aufenthaltszeit in den Frühling und Herbst verlängern.“Sommergärten fangen in der einfachen Ausstattung für eine Fläche von zwölf Quadratmetern bei 15.000 Euro an.
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