Mehr Mieter als Eigentümer
Die Bundesregierung plant, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu erschweren. Das Gegenteil wäre richtig. Allerdings mit der Maßgabe, dass dies als Chance für die Mieter genutzt wird, ihre Wohnung zu erwerben. Denn die Wohneigentumsquote in Deutschland ist im europäischen Vergleich beschämend gering. Und die extrem niedrigen Zinsen sind für die Mieter eine historisch einmalige Gelegenheit: Kaufen ist inzwischen in der Regel billiger als mieten. Und es schützt endgültig vor Verdrängung und vor Mieterhöhungen und lässt die Mieter endlich an zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie teilnehmen.
Was den Mietern häufig fehlt, ist das von den Banken geforderte Eigenkapital. Das könnte etwa durch Bürgschaften oder Darlehen der öffentlichen Hand ersetzt werden. Das wäre eine äußerst effiziente Art, die Vermögensbildung breiter Schichten zu fördern. Und die Grunderwerbsteuer sollte grundsätzlich beim Ersterwerb von eigengenutzten Immobilien – zumindest bis zu einer bestimmten Preisgrenze – fallen.
Flankiert würde das durch eine gesetzliche Regelung, nach der die Wohnungen nach Umwandlung zeitlich begrenzt ausschließlich an Mieter verkauft werden dürfen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht und umfangreichen Kündigungsschutz haben die Mieter schon heute. Und wenn die Mieter kaufen, bleibt auch die Sozialstruktur unserer Wohngebiete erhalten.
Axel Martin Schmitz Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter der Ralf Schmitz GmbH.
Immobilienpreise sind seit Jahren nicht nur stabil. Sie klettern in vielen Gegenden sogar jedes Jahr verlässlich. Jetzt könnte also genau der richtige Zeitpunkt für den Verkauf der eigenen vier Wände sein. Aber viele Eigentümer fragen sich: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Welchen Preis kann ich aufrufen?
Es gibt Eigentümer, die denken sich: Ich habe vor 30 Jahren umgerechnet 300.000 Euro für Haus und Grundstück bezahlt, das will ich jetzt mindestens wieder haben. So sollte man aber nicht herangehen, meint Fachbuchautor Werner Siepe. Er empfiehlt, den Immobilienkauf aus der Sicht des Käufers zu betrachten. Die richtige Frage wäre deshalb: Was ist meine Immobilie heute wert? „Auch wenn es Interessenten gibt, die vermeintlich jeden Preis zahlen würden, empfiehlt es sich, den Wert realistisch einzuschätzen“, sagt Norman-Marcel Dietz, Leiter des Regionalbüros Hildesheim des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Denn auch in einem aufgeheizten Markt sind die meisten Käufer preissensibel.“Eine Immobilie kann auch schnell wegen einer überzogenen Preisforderung zum Ladenhüter werden. Entscheidend für den erzielbaren Preis (bü) Grunderwerbsteuer Beim Kauf von Wohnungseigentum darf der „mitgekaufte“Anteil an der Instandhaltungsrücklage (also an dem Verwaltungsvermögen für Instandhaltungen und -setzungen, das von der Eigentümergemeinschaft zusammengetragen worden ist) bei der Bemessung der zu zahlenden Grunderwerbsteuer nicht außen vor bleiben. Denn bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Verwaltungsvermögen bei derWohnungseigentümergemeinschaft, während die Eigentümer selbst über ihren Anteil nicht frei verfügen können, so der Bundesfinanzhof. (BFH, II R 49/17) ist immer die Lage der Immobilie. Ins Gewicht fallen auch Baujahr, Wohnfläche und die erwartete Restnutzungsdauer, so Norman-Marcel Dietz. Grundlage für den Wert des Grundstücks ist der Bodenrichtwert.„Die Bodenrichtwerte kennen in den letzten Jahren
Verstecktes Geld Hat eine Mieterin in derWohnung hinter einer Steckdose 80.000 Euro gefunden, so steht ihr kein Geld aus diesem „Fund“zu, auch keine anteilige Auszahlung, urteilte das Amtsgericht München. Die Frau hatte auf Herausgabe eines Teilbetrages in Höhe von 1500 Euro gegen die (noch) unbekannten Erben geklagt – vergeblich. Das Geld sei versteckt gewesen und nicht verloren gegangen, so dass die Fundvorschriften nicht anwendbar seien. Vielmehr seien Eigentum und Besitz auf die Erben übergegangen. (AmG München, 111 C 21915/19) an den meisten Orten nur eine Richtung, nach oben“, beobachtet der Experte.
Dabei sind Ausstattung und Zustand der Immobilie für den Käufer extrem wichtig. „Bei renovierungsbedürftigen Häusern ist häufig die Energiebilanz schlecht. Das muss sich natürlich auf den Kaufpreis auswirken“, sagt Annabel Oelmann,Vorständin derVerbraucherzentrale Bremen.
Gerade Verkäufer, die jahrzehntelang in ihrem Haus leben, überschätzen gern den Zustand der Immobilie und damit ihren Wert. Sie berücksichtigen nicht, dass für den Käufer zusätzlich zum Kaufpreis teure Renovierungen und dringende Modernisierungen anfallen.
Einen Überblick und ein Gefühl für realistische Preise bekommenVerkäufer am besten, indem sie sich anschauen, wie ähnliche Immobilien in ihrer Straße oder ihrem Viertel verkauft wurden.
Auch eine Internetrecherche kann helfen. „Bei den großen Portalen kommt man zu guten Ergebnissen, wenn man die Adresse der zu verkaufenden Immobilie unter „Kauf“eingibt und dann nach Häusern beziehungsweise Eigentumswohnungen in fünf bis zehn Kilometer Entfernung sucht“, sagt Werner Siepe.
Vorsicht ist bei kostenlosen Wertermittlungen im Netz angebracht. „Juristisch haltbare Bewertungen sind nicht umsonst zu haben. Die Frage ist also, worum geht es dem Anbieter des kostenlosen Angebotes? Kundendaten, Kontakte und Objektinformationen? Hinter solchen Angeboten im Internet steht in der Regel immer ein finanzielles Interesse“, sagt Annabel Oelmann.
Wer genau wissen will, was seine Immobilie wert ist, sollte den klassischen Weg gehen und den Verkehrswert bestimmen. „Das ist ein Alsob-Marktpreis, mit dem man sich dem am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis annähert“, so Siepe. „Bei selbst genutzten Immobilien wird in Deutschland in der Regel zur Bestimmung des Verkehrswerts der Sachwert ermittelt“, erklärt Annabel Oelmann. Dabei werden die Baukosten für die gesamte Immobilie geschätzt. Diese Kosten werden dann mit dem Bodenwert addiert. Zudem wird ein eventuell vorhandener Abnutzungsverlust geschätzt und mitberechnet. „Dieses Verfahren ist aber relativ aufwendig. Einfacher ist die Vergleichswertmethode, die den Wert anhand der real erzielten Preise von Vergleichsobjekten ermittelt“, ergänzt sie. Allerdings seien nicht immer ausreichend viele Immobilien oder Grundstücke vorhanden, die zum Vergleich herangezogen werden können.
Ein Wertgutachten von einem Sachverständigen, der den aktuellen Verkehrswert ermittelt, ist aber nicht bei jedem Immobilienverkauf notwendig. Es wird nur dann gebraucht, wenn der Immobilienwert rechtliche Relevanz hat, zum Beispiel bei Erbfällen. „Ein vomVerkäufer in Auftrag gegebenes Wertgutachten kann sogar kontraproduktiv sein. Denn Kaufinteressenten schließen gern auf ein Gefälligkeitsgutachten“, warnt Immobilienexperte Werner Siepe.
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